Skip To Content

從沒說過支持納米樓

上個星期,我在網誌中就如何善用空間,改善生活環境這個課題作探討,原意是希望在現今市民面對住宅單位面積愈趨細小的實際情況下,作一些靈活運用空間的可行性建議。事實上,這些建議不論在大單位或細單位也可發揮作用,提升居住環境的質素。

意料之外的,是外間對文章的焦點錯落在所謂「市建局撐納米樓」之上,這實非我的原意,必須作出回應。對於我過去在網誌內就市區更新相關課題提到的困難、觀點和建議所引發的理性討論和批評,我樂於接受,這也反映大家對市區重建及改善居住環璄的關注。我仔細閱讀和收聽了過去一個星期,傳媒就這篇文章的報導和討論。我希望在此引述一些數據資料,說明市建局並不支持興建那些坊間形容超細單位的「納米樓」。

市建局從合作發展商設計的單位面積,已察覺有細單位的發展趨勢。故此,認為需要制定單位最細面積的規定,遏抑細單位愈演愈烈。由2014年起至今這幾年間,我們與發展商合作項目的發展協議內已訂明,重建單位的室內實用面積,即扣除露台和工作平台,最細的單位不可以少於260平方呎。在限定最細面積不能少於260平方呎時,已考慮到這類屬細單位、多為開放式供1至2 人居住,其空間面積必須足夠擺放基本的設施如洗手間、淋浴室、煮食爐具、抽油煙機和雪櫃的廚房空間,以及一般4乘6呎雙人床及日常的傢俱。這類開放式1至2人單位,如以一個二人家庭居住,人均面積也有130平方呎。海外不少地區都有制訂人均居住面積的最低標準,報章亦曾作報導,當中提到新加坡及台灣的人均居住面積的最低要求分別為107及141 平方呎,可見市建局和合作發展商訂的最細單位面積限制及其人均居住面積,與上述兩個地方相若。

如我們翻查沙田區一些於80年代興建的私人屋苑,他們提供最細的住宅單位,實用面積是介乎240至280平方呎,屬兩房單位。假設這類最細的兩房單位的對象是三人家庭的話,那它們的人均居住面積也不足100平方呎。由此,我希望澄清,我不是提議倒退,更沒有所謂「支持納米樓」之說。網誌內大部分的篇幅,重點在於就現時面對的現實問題,提出改善細單位住戶生活環境、善用空間的建議,希望讓大眾思考。

我自去年11 月起推出網誌以來,希望把重建工作及市區更新所涉及的範疇和面對的問題,逐一剖析,期望在每個大問題之下促進討論,找尋新方向和可行建議。在有關推行油旺大規模地區研究的一篇裡,我已指出近年市區內存在重建價值的住宅舊樓已經寥寥可數。就以油麻地、旺角為例,樓齡超過30年而樓宇的地積比已用盡或超出現行規定因而沒有重建發展價值的,已達300多幢,若它們全都交由市建局去重建,以現時的重建及補償模式及規劃條件,所涉及虧蝕的款項將高達約1500億元。以市建局過去十年間處理的重建項目所需的時間,和因新項目欠缺地積比增加而導致的虧蝕來看,根本不能應付舊區老化問題,更遑論處理香港的市區更新。

在另一篇我便提到市區缺乏可開發的土地,帶出要加快處理舊區重建,改善舊區居住環境,無可避免地令更多受影響的住宅業主需要重置居所以及租戶需要調遷安置,對公、私營房屋的需求造成一定的壓力;再者,重建項目從清拆到新樓宇落成、有住宅單位推出物業市場,往往需要7至8年之久,在此期間也會加重對住房的需求;而以現時的規劃條例,新樓宇單位落成的數量,比拆卸重建部分於60年代、以舊規劃標準興建的大廈內住戶單位數目還要少,將問題加劇。所以我們必須切實思考增加房屋用地和樓面面積,才能應付重建引致調遷對房屋需求的問題。

解決樓宇老化問題、舊區重建改善環境、居民的調遷能合乎期望、以及增加人均居住面積等課題,均與土地資源息息相關。而土地短缺及即使有可開發的土地也因遇上不少困難而令發展停滯不前等,都是市區更新的絆腳石。要做好市區更新以應付未來40至50年的發展需要,我認為必須要從當中的大問題著手,釐清困難所在,才可以探索解決方法,對症下藥。我們需要思考和探究的問題範圍廣泛,其中包括:

  • 按現時市區重建的執行模式和規劃程序所需的時間,是否能追趕及有效處理未來二、三十年的樓宇老化問題?
  • 在政策及規劃手段上應怎樣處理並激發地積比已用盡或超出規定的舊樓的重建濳力?
  • 地區的規劃和地積比的操作,如何能因應地區的發展和市區更新的需要,而作適度的彈性調整和提供更具前瞻性的規劃框架?
  • 如何能在高密度發展的情況下,不超越地區基建設施的負荷,令現有交通配套、供電及渠務等公共服務得以繼續有效發揮作用,又能提供休憩空間並改善採光與通風等環境因素?當中,又如何利用科技或「智慧城市」的概念?
  • 近年樓價處於高位,相關的補償政策如何能既照顧私人樓宇業主的調遷和重置需要,又可以維持市建局長遠財政自給的目標?現行各項的補償方案以至「樓換樓」的安排,是否存在檢討空間?
  • 市區樓宇朝高密度發展,而可開發的土地卻有限,再加上建屋需時等多種客觀限制下,面對因市區更新而出現的龐大安置住屋需求,應怎樣尋找新方法,有效解決調遷安置?
  • 延緩樓宇老化問題,解決市區老化,重建並不是唯一的方法,亦不能單靠市建局去處理。如何提高業主對樓宇維修及預防性保養的意識和責任?如何鼓勵不同持份者就重建發展模式的參與,達致「官商民合作」的集體成效?

以上種種大問題,加上在市區更新的過程中如何建構可持續發展的高密度、低碳城市,直至現時為止,仍有待探討才可以得出具體的可行答案。我期望各界能以宏觀的思維、全面檢視的角度去看市區更新的問題。若然只針著於某一課題或意見而忽略全部,甚至讓思考囿於「二分法」的極端,對處理市區更新這個複雜的難題,恐怕只會舉步為艱。

我們早前計劃的「油旺」地區規劃研究,已正式啟動。我希望在未來進行的深化研究和分析,能為區內不同年齡及狀況的樓宇全面「把脈」,就該區的社會、經濟及地區環境深人剖析,繼而尋找新策略和切實可行的執行模式,讓市區更新可作長遠而具成效的發展。

更新日期 : 2017.05.07