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業主常見問題

市建局在收購業主自住的住宅物業時,除了會給予業主其物業的市值交吉價外,並會加上一筆自置居所津貼,以協助他們重新購置物業。自置居所津貼的計算,是以假設單位價值為基礎。假設單位將假定為七年樓齡,位於質素與被收購樓宇可資比較的假設樓宇內,在特點及交通方便程度方面屬類似地區,並位於中層及座向一般。

換句話說,被收購單位的自置居所津貼為假設重置單位的價格與被收購單位公開市值的差額。每位自住業主*最多可獲三個單位的自置居所津貼。

如業主不在其物業居住而將之空置,市建局會給予該業主物業的市值交吉價及補助津貼。補助津貼一般為自置居所津貼的百分之二十五至七十五,視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況。詳情可參閱市建局物業收購政策的附件二。出租及空置物業的業主則可獲其物業的市值及補助津貼。

市建局在落實重建計劃時,會發信予業主查詢其物業是否空置、自用或出租,並進行實地調查。按物業當時的使用狀況,市建局會正式發出收購建議予業主考慮,並商討收購事宜。若果業主接受收購建議,則須以書面形式通知市建局。雙方各自委託律師辦理物業買賣事宜。

在進行簽署物業買賣合約前,市建局職員會到收購物業單位內拍照、繪畫物業單位草圖、核實有關租約及所有居住者資料。雙方經律師進行簽署正式買賣合約後,市建局會交付訂金。

在簽署正式轉讓契前,市建局職員會再到收購物業單位內拍照、覆核有關租約及所有居住資料。市建局交付收購價餘款及與業主進行交收鑰匙等手續後,物業的收購工作便正式完成。

* "自住業主"是指以其物業用作自用,並以此物業作為其唯一居所的業主。

市建局在收購業主自住的住宅物業時,除了會給予業主其物業的市值交吉價外,並會加上一筆自置居所津貼,以協助他們重新購置物業。假設單位將假定為七年樓齡,位於質素與被收購樓宇可資比較的假設樓宇內,在特點及交通方便程度方面屬類似地區,並位於中層及座向一般。

換句話說,被收購單位的自置居所津貼為假設重置單位的價格與被收購單位公開市值的差額。每位自住業主*最多可獲三個單位的自置居所津貼。

在訂定重置單位的呎價時,本局會委託測量師搜集並分析重建項目區內的物業成交個案,以訂定以七年樓齡為基礎的重置單位呎價。測量師將假設重置單位位於樓宇中層、座向一般和並不享有海景,並以此原則就物業成交時間、樓齡、座向、樓層、質素、面積、交通及環境等因素進行調整,以訂定重置單位呎價。

空置住宅物業的業主可獲得其物業的市值交吉價和補助津貼;而出租物業的業主則可獲得其物業的市值不交吉價和補助津貼。補助津貼一般為自置居所津貼的百分之二十五至七十五,視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況。詳情可參閱市建局物業收購政策的附件二。

* "自住業主"是指以其物業用作自用,並以此物業作為其唯一居所的業主。

市區重建局的政策是為個別重建項目進行獨立的物業估值,以保持專業客觀。市建局的估值必須反映當時的市價。

過去市建局採用兩個測量師作估價,以計算給予受影響自住業主*的自置居所津貼金額。雖然有關方法行之有效,但是本局認為採用七個測量師的估值方法更為客觀、基礎擴闊和更具公信力。

在新的試行機制下,我們將價低者得的招標方式,改為統一定價的公開抽籤方式。從符合一定專業經驗要求及有興趣向市建局提供專業服務估價顧問公司的名單中,抽籤聘用七間獨立的專業估價顧問公司。

在計算七年樓呎價時,會剔除七個估值中最高及最低的數值,餘下的五個估值計算,會以簡單容易明白的平均法,來計算出最後的七年樓呎價。

參與為個別項目評估呎價的七間測量師行名稱及其估價數值亦會公佈。

市建局盡力確保整個抽籤程序以至估價工作能夠公平和公開地進行。因此,我們會特別邀請獨立人士主持聘用測量師的抽籤會及為測量師行舉行的簡布會。

市建局希望,新的機制能夠增加估價工作的透明度,令物業收購的進度可以更為順暢。

* "自住業主"是指以其物業用作自用,並以此物業作為其唯一居所的業主。

市建局以私人協商方式收購重建區的物業,並委托兩位專業測量師評估有關物業的市場價值。

物業市值以「實用面積」計算。「實用面積」的定義,是根據香港測量師學會於一九九九年三月制訂的《量度作業守則》作為標準。

根據有關守則的闡釋,一個單位的「實用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積,其中包括露台和其他類似設施的面積,但不包括公用地方的面積,例如樓梯、升降機槽、大堂和公共廁所等。這「實用面積」是單位圍牆內所包含的面積,按實際情況量度至外牆的外表面或與相鄰單位共有的分隔牆的中線。該單位與光井、升降機槽或任何類似直槽、或公用地方的分隔牆,應視作外牆處理,它的整個厚度應包括在內。單位內所有的間牆和支柱都應包括在內。

「實用面積」是描述以建築物結構為依據,某樓宇的所有權和佔用狀況。因此,它在一定程度上亦反映了與該樓宇有關的權利和責任。

對於受市建局重建項目影響的住宅單位,若果業主將部份單位出租部份自住,業主除可得單位的市值不交吉價外,亦可得物業自住部份的百分之一百自置居所津貼;以及物業出租部份的補助津貼,相當於自置居所津貼的百分之七十五。

自置居所津貼的金額,是被收購物業的市值交吉價,與在類似地區重置一個面積相若,樓齡約七年的單位市值兩者之差。

舉例來說,假設一個住宅單位的市值交吉價為八十萬元,而類似地區面積相若、樓齡約七年的單位市值為二百萬元,全數自置居所津貼即為一百二十萬元。

若業主的單位是一半自住、一半出租者,除可獲物業市值交吉價八十萬元外,亦可得物業自住部份百分之一百自置居所津貼,即六十萬元,以及物業出租部份的補助津貼,相當於自置居所津貼的百分之七十五,即四十五萬元,故該業主合共可得一百八十五萬元。

此外,為鼓勵業主出售其物業予市建局,市建局會給予業主相關費用津貼,以助其支付搬遷及重置物業等有關開支,數額在項目開展時公佈。

業主的租金及收入,不會影響市建局的物業收購價。

業主擁有整幢物業者,市建局會按其物業的現行用途加上適用於分層單位的非住宅單位津貼及住宅單位的自置居所津貼╱補助津貼加相關費用津貼,或物業本身的重建值(假設自行單獨重建)另加百分之五的特惠津貼,以兩者之中較高者為收購價。

首先,市建局必須界定天台業權的類別,然後作出合適安排。天台業權大致可以分為三種。

第一類:獨立業權
此類天台的業權獨立於其他單位,並可作轉售,而交易紀錄會在土地註冊處登記。對於此類天台,本局會向其業主收購其天台業權。無論是出租抑或空置,其業主均可得該天台的市值(其天台的僭建物或租金收入,均不會計算在內),另加該天台市值的百分之十作為特惠津貼。

至於以該天台自住的業主*,他們首先可以得到該天台的市值(其天台的僭建物或租金收入,均不會計算在內);如果業主符合香港房屋委員會或香港房屋協會所訂的資格者,他們同時可獲安置。如不選擇安置者,則可得該天台市值另加百分之十作為特惠津貼。

如天台上有搭建物業作出租之用,而業主又以不交吉方式出售,有關租戶可獲得的現金補償或安置與樓下單位租客的準則相同。

第二類:業權屬頂層單位
此類天台業權屬於頂層單位所有,即所謂頂樓連天台物業。本局會連同頂層單位一併收購(其天台的僭建物或租金收入,均不會計算在內)。如天台上有搭建物並作出租之用,而業主又以不交吉方式出售,有關租戶可獲得的現金補償或安置與樓下單位租客的準則相同。

第三類:大廈共有業權
天台業權由大廈所有單位共同擁有,不能單獨轉讓。凡屬於此類天台的居民,需待本局購入整幢大廈的業權或政府收地後,本局才有正式法律地位加以處理。

本局明白部份天台居民曾經付款購入其天台屋,但實際上他們並不擁有任何天台業權,市建局難以視他們為業主而提出收購。當本局具有法律地位處理天台居民事宜時,將會根據本局現行的租客補償及安置政策辦理。

* "自住業主"是指以其物業用作自用,並以此物業作為其唯一居所的業主。

市建局是以私人協商方式,收購受重建影響的物業。按照市場慣例,買賣雙方在簽訂買賣協議時,買方會向賣方交付一成訂金,餘款則待業主將物業交吉後,方可以取得。若果業主有特別困難,希望本局在訂金方面作特別安排,本局會按個別情況酌情處理,最高可將按金增加至樓價的三成。

此外,本局經與有關銀行商議後,有關銀行同意以優惠的條件為有需要的業主提供過渡性貸款,協助他們置業。

根據市區重建局現行的物業收購準則,當市建局向受影響的業主發出首次書面通知或按《市區重建局條例》第二十三條刊登憲報公佈重建項目之後,如在該項目範圍內有業權轉讓者,市建局將不會發放該物業的自置居所津貼、補助津貼,或任何特惠津貼予新業主,而只會以當時物業的市價收購其物業。

根據本局的物業收購準則,本局在計算自置居所津貼時,業主的直系親屬指父母、子女、受供養的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,孫/孫女、外孫/外孫女、繼父母、配偶的父母及配偶的繼父母。每位自住業主*最多可獲三個單位的自置居所津貼。 * "自住業主"是指以其物業用作自用,並以此物業作為其唯一居所的業主。

如物業為聯名業主或以公司名義擁有,個別聯名業主或公司股東所適用的收購準則與個人業主無異,惟個別業主或股東可得的自置居所津貼及補助津貼則按業權或股份比例計算。

市建局將會給予非住宅單位業主物業市值交吉價和津貼。出租或空置物業的業主可得的非住宅單位津貼是物業市值交吉價的百分之十,或相等於其應課差餉租值的金額,以較高者為準。自用業主可得的非住宅單位津貼是物業市值交吉價的百分之三十五,或相等於其應課差餉租值四倍的金額,以較高者為準;自用業主亦可選擇就其營業損失申請補償,以代替非住宅單位津貼。"自用業主"是指於其物業內自行經營業務的業主。

按照這項政策,差餉租值較高的物業,不一定可以取得較高的收購價,因為根據第一種的計算方式,物業市值是決定因素;而第二種的計算方式,亦以物業市值為重要的計算因素。

市建局在釐定非住宅物業的收購建議時,是委托兩家獨立的專業測量師行,為物業的市場價進行估值。有關測量師會參考估值當日前後近似地區同類物業的市場資料。一般來說,評估方式包括比較同類物業的售賣交易,再就各種因素,如地點、環境、物業狀況、樓齡、交通方便程度、交易日期、面積等因素作出調整。

市建局採取兩家測量師行估值結果的較高者為出價基礎,連同特惠津貼,向受影響的非住宅物業業主提出收購建議。

市建局委託的兩家測量師在評估有關物業的市值時,除了考慮一般因素之外,有需要時亦會考慮差餉租值、物業的位置和周圍的環境等因素。

市建局在計算收購價時,不會就僭建或不符合《建築物條例》及批地條款而興建的建築物支付任何價值、補償或特惠津貼。至於樓底的高低,或許對物業的市場價值有影響;本局委托的測量師會在評估物業的市值時,予以適當的考慮。

對於天台頂樓連天台的物業,本局會向業主提出一個收購價,包括頂樓連天台的業權。出租天台業主,均可得該天台的市值(其天台的僭建物或租金收入,均不會計算在內),另加該天台市值的百分之十作為特惠津貼。但任何在天台的僭建物,則不會獲得收購。

市建局是以私人協議方式,收購受重建影響的物業。按照市場慣例,市建局與有關業主在簽訂買賣協議時,市建局會向業主支付一成的訂金。一般來說,雙方會在簽署正式買賣合約後一個月左右,簽署正式物業轉讓契。屆時市建局會交付收購價餘款及與業主進行交收鑰匙等手續。若果業主有特別困難,希望本局在交吉期方面作特別安排,他們可向本局提出要求,本局會按個別情況酌情處理。為免影響項目的實施進度,本局原則上希望物業交吉能夠盡快完成。

* "自住業主"是指以其物業用作自用,並以此物業作為其唯一居所的業主。

倘若自用商舖業主選擇就其營業損失申請補償,以代替特惠津貼,所申索事項可包括永久或暫時的損失,例如:
(1)永久或暫時的生意利潤損失;
(2)被逼出售附屬裝置與設備及存貨所引致的損失;
(3)商譽損失;
(4)根據《僱傭條例》(第57章)向僱員發放的遣散費;
(5)重新舖設電話線的開支;及
(6)印製搬遷通告費用等;

自用商舖業主必須提供收據及發票等證明文件,以支持其提出的申索,其中包括:
(a)商業登記證;
(b)申索所涉期間以至之前三年的財政文件(如資產負債表、損益表);
(c)每月銷售/收入分析報告;
(d)支持申索的報稅表;
(e)租賃協議(如適用的話);
(f)存貨清單及有關項目的價值;及
(g)新舖地址的證明。

上述申索項目及所需證明文件並非詳盡無遺,市建局會根據每宗個案的情況作個別考慮。

按照本局的物業收購準則,本局會依據物業的佔用許可證(慣稱入伙紙)訂明的用途(即住宅或非住宅兩類),評定和計算物業的收購價。收購價包括該物業的市價,再加上有關特惠津貼。此準則同時適用於商舖和地庫。

雖然本局原則上會按照入伙紙訂明的用途,評定和計算物業的收購價,不過對於入伙紙訂明其用途為非住宅的物業,倘若它們已用作住宅用途一段長時間,而政府租契並無禁止該物業作住宅用途,本局可向該非住宅物業的自用業主發出自置居所津貼。本局會按個別情況,基於體恤理由及有關物業的實際用途而作出決定。

市建局是以私人協商方式,在重建發展範圍收購物業。不過由於種種原因,本局未必能夠與所有業主達成買賣協議,其中包括業權問題、遺產繼承手續未辦妥或業主失蹤等。為了改善區內環境,政府會考慮根據《收回土地條例》,收回未能成功收購的業權。但必須指出,收地過程對業主和租客的權益均有法例保障。

若果政府決定批准本局提出的收地申請,政府憲報會正式刊登收地通告,通告並會在重建範圍內張貼。通告發出後,有關樓宇的業權將於三個月後,復歸政府所有。在該樓宇復歸政府當日,業主原有的法律權力和利益將不復存在;包括在當日之後,原本的業主將會無權再向收回樓宇內的租客或住客,收取租金或任何形式的費用。

合資格人士將獲發補償或特惠津貼。在適當情況下,住宅佔用人亦可能獲得安置。

為計算補償和津貼額,以及確定何人符合資格領取該等款項或獲得安置,政府會在刊憲當日,委托市建局派員到尚未成功收購的物業單位進行登記調查,以確定各住戶所佔用的面積及搜集資料。

有關收回土地的補償政策詳情,可參閱地政總署印製的「收回市區土地及補償安排」;內容詳見該署的網頁www.info.gov.hk/landsd/public/culm.htm

倘若雙方最終未能就補償建議達成協議,其個案將可轉交土地審裁處裁決。

至於合資格的住宅佔用人,無論他們接受現金補償或安置建議,均需辦理有關手續,以領取搬遷津貼╱特惠補償,或參與配屋的安排。

即使政府已經發出收地通告,不過在業權復歸政府之前,市建局仍會視乎情況,與有意出售物業的業主進行商討,以期在該日之前達成收購協議,並完成所有買賣手續。