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優化「需求主導」重建項目操作 更好配合市區更新目標 (Chinese version only)

農曆新年才過了不久,踏入這個周末前,市建局的同事又開始忙碌起來,事關萬安街/大角咀道「需求主導」重建項目為期兩個月的公布期剛於兩天前完結,他們都忙着整理這段期間收到的大量意見書。

這是有點異於平常的。「需求主導」顧名思義是由業主主動向市建局申請,所以一般沒有太大的爭議。過往的每個「需求主導」重建項目收到的反對意見書都不多,大多只有一、兩份,有5個項目甚至沒有反對意見。相反,這一輪的的萬安街/大角咀道「需求主導」重建項目,兩個月的項目公布期在上周四完結後,至今我們共收到39份反對意見書,當中有35份竟然是來自項目附近一幢只有32年樓齡、樓宇狀況相對良好的大廈的住戶,認為他們就在重建項目位置附近,巿建局應該一併把他們的大廈納入重建。

早在2008年,馬頭圍道塌樓發生前兩年,政府展開為期兩年的公眾諮詢,為2011年公布的《巿區重建策略》打下基礎。那時候,香港有超過10萬戶家庭生活在失修房子,約有4,000幢年逾半百的高齡舊樓。公眾諮詢的意見反映不少小業主希望有主動提出重建需要的平台,《巿區重建策略》於是提出重建工作將以更多元化的模式進行,以回應業主的訴求,其中之一,便是以舊樓業主需求為主導的重建模式,市建局可就大廈業主聯合建議在其地段或大廈開展重建項目的事宜作出回應,在大部分業主的同意下,市建局會根據《市區重建局條例》開展項目,並採用現行的收購、補償及安置政策。

在這個模式及相關框架下,市建局制定「需求主導」重建項目先導計劃的申請資格。計劃於2011年推出,初期申請數字按年遞升、由第一輪的25個增加至第三輪的53個,需求主導計劃甚至被傳媒形容反應熱烈。不過,在眾多的申請中,能符合申請資格、而經仔細研究後篩選出的啟動項目,每年卻只有三至四個。當中大部分都是因為無法湊合所需的業權持有人的同意、地盤面積太細、又或者樓宇狀況不差等,而不合乎申請資格。及至較近期的第四輪申請,我們發現大部分申請只屬個別單位業主獨立提交,而非湊合所需業權持有人的申請;而在第五輪中,亦出現近半數的申請屬之前未能符合資格的申請。即使被挑選成功啟動的項目,過去亦曾發生在開展後,又無法得到八成業主簽署同意接受市建局的收購建議,而令項目最終告吹。 

另一方面,市建局在「需求主導」項目的地盤範圍往往處於被動的位置,因而在開展這類項目時便遇上不少規劃及實施的困難,影響「需求主導」重建項目的效益。舉個例說,我們曾經開展一個「需求主導」項目,它的範圍包括十幢位於同一街道相連的唐樓和另一幢在鄰街的唐樓,雖然地盤內地段的總面積已達申請要求,但地盤的形狀呈一個狹長的T形,對地盤的規劃、樓宇及其附近空間的設計,均存在很多限制和挑戰,這相對減低項目發展的整體效益。相信,這些地盤面積不利於規劃和實施、整體重建效益低的因素,並不是一般舊樓業主在自發提出重建需求時會考慮得到的;但是作為執行者的市建局,便不可以忽視項目在落實執行時要面對的困難和掣肘,以及在財務上的承擔等。以上種種情況,正正就是當前「需求主導」重建項目面對的困局。

回看2011年《巿區重建策略》中提到市區更新的主要目標,首三項分別是:

  • 重整及重新規劃有關的市區範圍
  • 在有關的市區範圍內設計更有效和更環保的地區性交通及道路網絡
  • 確保有關市區範圍內的土地用途能互相配合

這讓我一直思考,「需求主導」重建計劃自2011年推出至今,共成功落實9個項目,是否是時候研究如何優化其框架和操作模式,以解決現時遇到的困難,維持它的可持續性,並與上述市區更新的目標相輔相成,發揮應有的成效、達致更大的社會效益?

如我在之前的網誌也提到,我們現正計劃在油麻地及旺角展開全面性的重建規劃研究,探討不同的模式和方向,推動市區更新,這亦給我們一個契機,把「需求主導」重建模式作探討,令它更能與地區規劃和土地用途方面互相配合,相得益彰。不僅如此,我認為透過這個全面性的地區規劃研究,更可讓我們將「需求主導」這個概念推而廣之,不應單單將著眼點放在重建這模式上,而是推及至鼓勵業主自發地提出樓宇復修以至改造重設提升大廈設施等的需求,協助業主改善及提升樓宇的狀況,全方位的策略,多樣化的實踐方案,令「需求主導」這「由下而上」的模式能充分地在市區更新的不同工作領域上落實。我希望舊樓業主能給予市建局一點時間,可以在這方面做多一點,做好一點。

兩個月前,萬安街項目刊憲公布啟動當天,正當近百名市建局同事逐家逐戶上門做凍結人口調查,記錄單位資料時,我也到過那裡與項目內居民傾談。在到訪一個「一劏12戶」的劏房單位,應門的伯伯向我表示,他每個月付六千元租金,住的地方只有約一百呎,12戶人共用一個廁所、一個廚房。那時的情景和他的說話,至今我仍未能忘懷。

在今時今日,部分香港人的居住環境仍然好像回到六、七十年代的景況,反映市區更新、改善市民生活環境的重要。我相信,推動市區更新和重建工作,必須以多元化的模式和運作進行,而「需求主導」重建模式有著其存在的作用。好的政策,是由「官、商、民」共同合力實踐的。「由上而下」與「由下而上」應雙向發展、連接和配合,才能制定有效而全面的計劃,既能協助居民改善居住環境,而又為地區以至社會整體帶來更大的裨益,市區更新才會走出真正的意義。