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土地短缺成市區更新的絆腳石 (Chinese version only)

市區更新屬複雜的課題,在重建規劃的過程中,既要考慮社會民生、經濟以至土地資源運用的問題,亦要照顧受影響居民及商戶的需要,以及平衡社會的整體利益,環環相扣。近年社會大眾對市區更新的訴求和期望不斷提高,不少受重建影響的住宅租戶期望獲公屋安置,以改善生活環境。

根據現行的《市區重建局條例》,市建局對已收購物業的住宅租戶補償方案主要分為兩類,一是特惠金補償;二是為合資格的人士安排編配房委會或房協所提供的出租公屋單位。根據市建局過往處理住宅租戶的經驗,大約一半的受影響租戶符合資格獲公屋安置。按照現行機制,房委會每年在評估公屋單位供求的情況後,會制定年度的公屋各類編配估算,包括為市建局預留新單位作其安置用途。另外,房委會及房協亦會提供翻新公屋單位予市建局作安置之用。不過,由於市建局重建項目的進度會受多種因素影響,包括在進行凍結人口調查後才能掌握實際住戶數目;選擇接受特惠金補償和要求公屋安置的合資格租戶的具體人數,以及住戶家庭人口數目對不同單位面積的要求;又或是需時處理關於項目的反對意見等,均會令房屋機構為市建局預留單位的估算與實際進行安置編配時的供應出現偏差。再者,公屋需求非常殷切,房委會在向市建局提供公屋單位作安置用途時,亦須兼顧平衡其他正輪候公屋人士的需要。

我明白居民對獲公屋安置的期望,亦曾聽過同事分享就安置受影響住宅租戶遇過的處境和訴求-「高大新向海南」,意指居民對公屋安置的要求:新居要位處高層、單位要夠大、要住新的單位而不要經過翻新的舊單位、最後是單位最理想是面向海或向南。租戶對改善居所和生活環境而表達的訴求都是「人之常情」,我亦十分理解,但在有限資源的情況下,市建局團隊未必能完全滿足他們的要求。

我們去年決定以「小區發展模式」在土瓜灣區開展數個重建項目,藉以改善舊區內的已建設環境及基建設施,提升規劃效益,為社區帶來更大裨益。這種發展模式的大方向是正確可取的,亦得到廣泛認同。但從另一方面看,這數個項目涉及受影響的住宅租戶便超過1,500戶,而符合申請公共房屋資格的住戶,大多期望能獲公屋安置。眾所周知,九龍城區內的公屋單位供應不多,自2013年落成的德朗邨和啟晴邨後,該區就再沒有新公屋落成,部分租戶更向我們表示希望能在土瓜灣區獲公屋安置,但現時土瓜灣區內僅有馬頭圍邨、真善美村和樂民新村三個早於60至70年代落成的公共屋邨。由此可見,重建租戶安置的訴求,往往跟實際可行的情況存在很大的落差。

市建局的社會使命之一是協助在舊區生活的居民改善其居住環境,但綜觀現時全港公屋的供應量已十分緊絀,而未來十年的公營房屋落成時間和供應量,亦受多項不同因素影響而可能出現變數,當中包括要物色適合土地去興建公營房屋。故此,要妥善處理未來重建項目內住宅租戶的公屋安置,對市建局而言絕對是艱巨的挑戰,更遑論居民希望在市區「原區安置」的意願。

市建局開展一個重建項目,從拆卸重建至新樓宇單位落成,最短也有五、六年時間之差。市建局過去15年,開展60多個重建項目,當中已完成的項目便涉及12,000戶住宅物業業主和租戶。雖然當這60多個重建項目全部完成後共可提供約18,000個新住宅單位,但至今只有約8,000個新單位推出,遠低於受影響住戶的數目。當我們期望重建步伐能做快些、做多些的同時,變相亦令更多受影響的住宅業主需要重置居所以及租戶需要調遷安置,這無可避免地為公、私營房屋市場帶來壓力。面對土地短缺,覓地建屋需時,香港要加快處理舊區重建,以提升已建設環境、改善舊區居民的居住環境,確實存在一定的矛盾和困難。

再者,政府《長遠房屋策略》按2011至2015年公、私營重建規模和速度,並以每個被拆卸的私人單位平均約有兩個住戶居住,推算因受重建影響而新增的房屋需求平均每年約為4,200 個。而政府於去年底公布的《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》諮詢文件,亦以此作為其中一項估算基礎,推算本港長遠土地供應仍然欠缺約1,200公頃,當中包括因舊區重建的新增土地需求。

不過,這些推算是按以往幾年的重建規模和速度而釐定。如市建局要追趕市區老化的步伐,我們粗略估計,要開展的重建項目的規模將比現時的大、數量也以倍數計算。加上當完成拆卸重建現時6至8層高的舊樓後,未來我們要處理的將會是樓高10層或以上的舊樓。重建樓宇的樓層愈多,受影響的住戶數目會成正比增加。故此,有關對受重建影響而新增房屋單位及土地需求的預測,還沒有充分反映在推動大規模重建所需用作調遷房屋的土地,以及重建單位內出現多個劏房住戶的情況。

再者,我們不可能把所有樓齡50年或以上的舊樓都拆卸重建,故此,市建局亦鼓勵業主為其大廈進行復修及改造重設,以延長樓宇的壽命,減慢樓宇老化的速度和重建的負擔。由此,若有樓宇進行大規模的修繕和重設工程需要騰空單位時,也會涉及短期調遷,進一步加劇對住宅單位的需求。

市建局過去一直按其可運用的公屋資源,靈活處理不同個案,盡量為合資格的受影響住宅租戶作安置安排。如要加快步伐,切實改善舊區持續老化的情況,我們仍要面對實際環境及土地資源的限制,長遠來說,香港極需要額外的房屋用地,才能有效處理舊區老化問題以及應付重建以致受影響住戶對房屋的大量需求。我期望各界都可以以務實的態度、多角度去思考不同的因素和限制,求同存異,才能夠制定切實解決市區老化問題的良方。