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制訂「永和」保育活化方案 延續百年市集歷史特色 (Chinese version only)

中環嘉咸市集在本月中發生一場火警,部分攤檔被大火燒毀而無法營運,市建局在火警後隨即安排職員,聯同相關政府部門到場接觸受影響的攤檔檔主,了解檔主的情況和需要,提供緊急財政支援,協助檔主維修或重建攤檔。同時,市建局亦安排工程承建商視察位於卑利街/嘉咸街重建項目範圍內已逾120年歷史的一級歷史建築威靈頓街120號唐樓,即廣為街坊熟悉的前「永和」雜貨店,了解火警有否對該幢歷史建築造成影響,初步勘察顯示,唐樓並無受到影響,結構穩定。

一直以來,市建局均重視在市區更新項目內具歷史特色的建築。《市區重建策略》亦訂明市建局應保存市區更新項目的歷史建築物,文化保育工作應包括保存和重修具歷史、文化和建築學價值的樓宇、地點及構築物,以及保留有關社區的原有地方色彩和不同地區的歷史特色。卑利街/嘉咸街重建項目屬於前土地發展公司遺下的重建項目之一,由市建局接手進行。由於中西區是饒富歷史文化特色的社區,加上項目毗鄰嘉咸街百年市集,具有相當地區特色,因此市建局在接手開展此項目時,亦重視相關的規劃及設計工作,用了兩年時間進行公眾意見調查、展覽、社區參與工作坊等諮詢活動,並透過中西區區議會、市建局中西區分區諮詢委員會等渠道,收集地區不同持份者的意見。歸納的主流意見認為應保育嘉咸街26A-C號3幢戰前唐樓及盡可能保留永和雜貨店的外貌,保存嘉咸街的歷史街道景觀和市集的地區特色。因此,市建局採納公眾主流意見後,擬備項目的總綱發展藍圖,包括保存該3幢戰前唐樓及保留永和雜貨店的外牆作活化用途,有關藍圖於2007年獲城市規劃委員會批准。

威靈頓街120號唐樓約建於 1880 至 1894 年間,屬三層式建築,至今已逾120年歷史,而在其地舖經營的永和雜貨店則約於1930 年代開業,除日治時期用作鹽糖倉庫外,一直營業至 2009 年,蘊含近80年的生活回憶。

市建局於2007年7月正式啟動卑利街/嘉咸街項目,並於2008年10月完成收購前永和雜貨店唐樓(永和唐樓)後,便開始持續監察樓宇狀況,包括由2008年開始,每季進行樓宇狀況檢查,並在惡劣天氣後為樓宇進行即時檢測,以監察永和唐樓的結構安全,並適時進行保養維修。

此外,因應項目內毗鄰永和唐樓的其他樓宇需要拆卸,為免永和唐樓受到影響,市建局安排承建商在有關拆卸工程完成後,在永和唐樓的內、外裝設共150條不同功效的支撐,包括於外牆豎立鋼鐵斜撐,加強樓宇外牆的支撐能力和穏定性;在內部則安裝交叉支撐架,鞏固樓宇的四面直立牆。而針對樓宇的橫向木樓板,亦裝設多條支撐柱,防止樓板老化倒塌。​

URA photo 1市建局為永和唐樓的外牆豎立鋼鐵斜撐,在樓宇內部則安裝交叉支撐架,加強樓宇內外結構的支撐能力。

於2012年,市建局亦委聘結構工程顧問,為永和唐樓進行初步結構研究,據報告顯示,樓宇已經嚴重老化,整體結構並不健全,建議制訂詳細的復修方案。而隨著古物諮詢委員會去年將永和唐樓列為一級歷史建築,市建局決定進一步保育全幢永和唐樓,活化作地舖用途,讓它再次發揮服務街坊的功能。

為此,市建局在去年底與項目的合作發展商簽訂合作發展協議時,已訂明條款,要求合作發展商委聘保育建築顧問,詳細評估建築的特色元素,以制訂具體保育活化方案。方案在融合新舊建築設計之餘,需尊重原來歷史建築的特色元素,以呈現地區的歷史氛圍。

合作發展商委聘的保育建築顧問,在今年中為永和唐樓進行初步評估,找出其特色元素,當中包括中式金字瓦頂、室內的木結構包括一樓和二樓的木樓板及木樓梯等。顧問同時亦為樓宇進行「全身檢查」,發現樓宇並無即時危險,惟建築物經歷逾百年的歲月,已呈嚴重老態,例如外牆石屎出現鬆脫和裂痕,屋頂和木樓板亦已受侵蝕而腐爛。而今年6月份一次颱風帶來大風雨後,更令該建築的狀況進一步惡化,其中在屋頂後方平面位置的部份石屎更脫落塌下,壓毁了一樓及二樓的部分木樓板。為免進一步影響樓宇結構,市建局在知會屋宇署及古物古蹟辦事處後,按結構工程顧問建議進行緊急工程,移除鬆脫的石屎和破損的樓板,進行加固及保護工作。

由於鄰近永和唐樓的卑利街/嘉咸街發展計劃A項目的地基工程即將進行,市建局已要求承建商採用預鑽孔式打樁方法,先行鑽孔至10多米的地底下才開始打樁,減輕傳送到地面的震動,以免影響周邊樓宇。雖然該項目距離永和唐樓約100米,為進一步加強監察永和唐樓的狀況,市建局主動要求項目的合作發展商為永和唐樓安裝額外監測裝置,及由8月初開始派駐地盤工程師,每日檢測唐樓有否出現震動、傾斜和沉降等情況;另在外牆出現裂痕的位置亦安裝監測器,監察裂痕的變化,確保樓宇的結構穩定性。

為讓這幢百年建築得到適當的保育,除了裝設全方位的監測裝置外,還為它進行臨時鞏固工程,從而在制訂永久的復修及活化方案前,已先行穩定其結構,防止建築繼續老化。結構工程顧問經過詳細檢查後,本月已完成部份臨時鞏固工程,當中包括為永和唐樓外牆加裝了共五層的鋼箍,平均分佈在外牆不同高度位置,以套緊整幢建築的四面外牆,這措施可有效防止外牆的裂痕加深和延長。顧問亦會在9月份內,就樓宇內部加裝金屬支架和交叉支撐架等建議,向屋宇署提交圖則作審批,進一步加強建築物由屋頂至地面不同樓層橫向結構的穩定性。

URA photo2             市建局以鋼箍套緊整幢永和唐樓的四面外牆,防止外牆的裂痕加深和延長。

除了為建築「固本」,還需要措施防範「水」的入侵。因此,顧問建議為出現石屎鬆脫的屋頂安裝臨時金屬屋頂,防止滲水問題惡化而影響建築的結構。另外,建築的外圍也會加裝鐵圍板,保護樓宇之餘亦保障途經嘉咸街市民的安全。結構工程顧問預計臨時圍板工程約於本月底呈交屋宇署審批,並會諮詢古物古蹟辦事處。

除了各項臨時鞏固措施外,永和唐樓所屬的卑利街/嘉咸街發展計劃C項目,其合作發展商已計劃在項目展開地基工程前,先會在永和唐樓周邊進行保護灌漿工程,加固其土壤的穩定性,更會採用較昂貴的鋼筋混凝土摩擦鑽樁地基,這地基技術較一般撞擊式的打樁法產生較少震動,可大幅減低對周邊樓宇包括永和唐樓造成的震動。由此可見,市建局已為永和唐樓在落實長遠復修活化方案前,由外至內、從屋頂到地基,以至直立牆到樓板等縱、橫多個方向,針對各種結構問題採取各項對應的支撐和加固措施,全方位保護樓宇的結構完整性。我相信這些加固工程可確保在項目建築工程施工期間,繼續妥善保存這幢百年歷史建築。

永和唐樓活化後,原來只計劃將地下改造成地舖,近日我和合作發展商及其聘任的保育顧問會面,探討樓宇的長遠活化復修方案,以期深化永和唐樓日後的活化功能,成為一幢可供公眾全面享用的歷史建築。雙方正探討長遠活化方案,包括能否加固建築的地基和上蓋結構,使其承重能力及樓宇設施能符合現時建築物條例的要求,從而探討進一步活化一樓和二樓的可行性。同時,活化方案亦會保留原來的歷史建築特色元素,讓公眾日後不但可享用唐樓的地舖,還可登上一樓和二樓近距離欣賞其建築特色。

保育顧問正詳細分析和整理永和唐樓的各項特色建築元素,制訂詳細的復修和保育方案。我相信在市建局及合作發展商的共同努力下,可讓這幢逾百年的歷史建築,回復生氣和賦予新生命,並能融入附近的百年嘉咸市集,重塑地區歷史風貌,呈現香港早期華人聚居地的生活形態,日後成為一個與周邊社區新舊交融的新地標。