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體恤處理搬遷方案 同心實現新觀塘 (Chinese version only)

剛過去的星期五,我和市建局的同事出席了觀塘區議會轄下的觀塘區發展及重建專責小組會議,因應處於觀塘市中心重建計劃第5發展區內私人土地上的違例構築物,向議員介紹了市建局特別制定的搬遷方案。隨後我們亦向構築物的用戶以郵遞發出方案的具體建議。我感謝議員就搬遷方案提供了寶貴意見,大家都認為應加快處理重建項目內違例構築物存在已久的問題。

為決心處理這問題,過去半年,市建局和地區上不同持份者和構築物的用戶進行多次溝通,聆聽意見。還記得我在今年3月時到訪觀塘與構築物商戶見面時,我和他們分享了市建局處理這些違例構築物要面對的三大難題:首先,由於市建局在2007年3月為整個觀塘市中心進行凍結人口調查後,至今已經相隔了11年,部份構築物的使用情況、用戶身份以及相關資料已經轉變,因此市建局無法掌握最新、最確實的構築物用戶資料去制定搬遷方案;其次,在第5發展區的構築物沒有註冊物業業權,因此市建局不能沿用一貫為合法註冊業權制定的物業收購及安置政策,以物業市值作為考量基礎,釐定津貼;第三,私人樓宇公用地方的通道在地契上列明應作為公眾通道,故此,在通道上搭建構築物作營商或居住,違反了地契用途;再者,此類構築物亦有可能違反《建築物條例》。以上情況均令問題更為複雜。

從另一角度看,這些違例構築物在區內經營多年,營營役役,著實為觀塘的街坊和經常在區內出入的市民提供服務,這一點也不容置疑。故此,我們制訂的方案也須要考慮到重建對不同用戶的影響,盡量要以「合情、合理」及公平的原則,來處理問題。

由於市建局不能按照既有的物業收購及安置政策,處理這些違例構築物和相關的用戶,因此市建局希望以開誠布公的態度,加強與用戶溝通,一同解決問題。在3月份的會面後,市建局透過問卷訪問,收集和分析這些構築物的資料和用戶身分以及他們對搬遷的期望和意見。隨後,我們也安排職員與專業測量師,逐一為構築物實地量度面積和登記資料。

這些為制定搬遷方案的準備工作,讓市建局理解到,若要妥善處理這些構築物,除了解決上述歷史帶來的難題外,還包括處理構築物涉及不同用戶的複雜情況。根據市建局所得資料,第5發展區內共有98個違例構築物,但涉及的「經營者」便超過120個。這些構築物分成商用和居住用途兩類,共涉及八類不同身份的人士。以商用的構築物為例,一些經營者會持有構築物作自用,依靠在構築物經營業務維持生計;部份只是持有人的身份,將構築物出租予他人作經營,甚或是將租來的構築物再分租,這些持有人和「二房東」便以構築物收取租金作為收入。此外,在用作居住的構築物中,亦有住客、自住者、和出租構築物予他人居住的不同身分人士。這些不同的「經營者」對搬遷方案有不同的期望和訴求,市建局需要深入分析問卷訪問的結果,整理構築物及眾多用戶提供的資料,才可制訂一套照顧到不同用戶需要的搬遷方案。

另一方面,由於這些違例構築物並無合法註冊業權,因此市建局在釐訂搬遷方案的框架時,不能沿用為合法註冊業權制定的物業收購及安置政策,以物業市值或應課差餉租值作為釐定這次搬遷方案津貼的單位基礎。為此,市建局委聘獨立專業測量顧問公司,根據違例構築物的位置、面積大小、經營業務性質以及因應構築物面向裕民坊、觀塘道和內巷等不同因素,並參考了包括第5發展區內有註冊業權的商舖的最新應課差餉租值、觀塘市中心鄰近商舖的租金成交個案、以及早前為構築物用戶進行登記問卷調查時所獲得的租金資料等,根據測量師的專業和經驗,就以上各因素和參考值,就構築物面向不同街道津貼的單位基礎作評估。而用作計算津貼金額的面積,亦按其地面舖位、閣樓、存貨用的地庫和樓梯底等不同部份,根據專業測量業界的處理作適當的調整。

同時,為照顧一些面積細小構築物的經營者,我們在制定津貼準則時亦同時考慮為搬遷方案「補底」,即為一些津貼設最低金額,協助經營者搬遷及減低因遷出構築物所帶來的經濟影響;除了「補底」,評估津貼時亦要平衡公共資源的運用,並在一個合理的水平為津貼「封頂」。

由此可見,制訂這次特別搬遷方案需同時處理涉及違規、眾多佔用人不同身份及構築物估值等三項複雜範疇,加上要為搬遷方案訂定較合情合理的津貼水平,其難度可想而知。基於情況特殊,市建局董事會轄下的觀塘市中心重建專責委員會,單單就第五發展區構築物搬遷方案,合共召開了超過10次會議,督導搬遷方案的制定準則、討論及詳細審議不同的建議;參與專責委員會的董事們更親自到第五發展區實地考察,親身掌握現場各構築物的經營情況、構築物的大小和位置分布等複雜情況。市建局同事亦為此耗費了不少精力,反覆研究超過40種不同的計算方式和津貼水平,希望從中組合出一套既為社會接受、亦能照顧到過百名用戶不同身分和需要的機制,以公平及客觀的準則釐訂各項特別津貼及遷置安排。

搬遷方案考慮了這些在第5發展區受觀塘市中心重建項目影響的構築物經營者將不能繼續於該構築物營商的因素,並希望對在該處經營年期較長的商戶有較多的關顧,因此這些經營者除獲發「經營者基本現金津貼」外,還會按其經營年期獲發「經營年期津貼」。此外,市建局也提供遷置安排,讓經營者可以選擇優先租用將來第二及第三發展區新建商場的部份店舖,以繼續留在原區經營。市建局已在該商場預留連接協和街和康寧道及毗連擬建公共運輸交匯處的區域,讓參與遷置安排的經營者日後可重新於區內經營。

此外,我們亦考慮到以出租構築物收取租金的持有人,他們也受重建影響,須交出構築物給市建局而影響經濟收入,因此,搬遷方案亦顧及有關需要,並提供津貼。而對於在違例構築物內居住的住客,搬遷方案亦包括為合資格的住戶提供特惠津貼或安置的選擇,照顧此類佔用人的需要。

市建局已成立專隊,由24位同事分成8組,為每個構築物個案設專責的同事與商戶聯絡和跟進。在向構築物用戶發出特別方案建議後,我們亦會加派人員到第5發展區與商戶逐一接觸,並舉行簡報會向他們詳細講解特別方案建議的具體內容和安排;而位於裕華大廈的地區及聯絡辦事處亦會於發出特別方案建議後延長辦公時間,一星期七天由早上9時到下午6時,解答商戶的問題。

第5發展區違例構築物有其特殊歷史背景,基於問題的複雜性及涉及不同身分持份者的需要,要制定一個令所有人都滿意的方案,著實不容易。然而,經過這多個月來與構築物用戶的接觸和溝通,我感覺到大家也是以務實的態度,視市建局為伙伴一同解決這個拖延已久的難題,以期締造一個市建局、構築物用戶和社會上其他持份者多方也能接受的方案。我期望用戶能理解,是次特別搬遷方案已考慮和平衡了不同持份者的意見和訴求,希望大家能抱著相同的意願,盡早把問題解決,第5區的發展不至於遙遙無期,觀塘市中心重建計劃能順利推展,同心實現一個美好的「新觀塘」。