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推動預防性保養意識 讓樓宇狀況「歷久常青」 (Chinese version only)

於剛過去的周五,政府宣佈邀請市建局將其馬頭圍道/春田街發展項目,改作為房屋新措施「港人首次置業」(「首置」)的先導項目。市建局將配合政府此項措施,就有關項目於董事會討論和作決定,並探討在執行層面,包括預售及為「首置」買家而設的轉讓限制的安排。

於2010年開展的馬頭圍道/春田街發展項目,是市建局首個自行發展的重建項目。在項目開展初期,市建局主要進行規劃設計及物業的收購、補償和安置等工作。至2015年,行政長官在《施政報告》表示,政府會積極探討透過市建局等公共或非牟利機構增加資助出售單位供應,而市建局在同年度的工作報告中亦作回應,表示會研究透過馬頭圍道/春田街的重建項目地盤,提供資助出售房屋的可行性。

由於該項目屬自行發展,沒有與發展商合作,市建局有空間自行釐定售價和研究不同銷售策略。市建局在研究項目的售價水平時,需要同時平衡市建局的可持續發展,因為在某個項目付出較多資源時,便變相減少在其他項目及樓宇維修計劃可以投放的資源。

市建局的市區更新工作由早期的「項目主導」模式,於近年逐步邁向「規劃主導」,即以先規劃、後項目和選擇執行手段這三步曲,來進行市區更新。市建局會首先在某一個地區考慮如何透過整全的規劃,理順地區的土地運用,並同時透過規劃,增加社區及規劃裨益。市建局第二步會選定合適的項目,這不限於以重建發展模式開展項目,還可整合樓宇復修、改造重設及保育活化等其他市區更新策略。最後是選擇執行手段,即選擇與發展商合作發展項目的模式、自行重建、業主參與重建、擔當促進者角色、或與其他機構/組織合作發展等不同方法,進行市區更新。

在「規劃主導」模式下,市建局不用局限於審視個別項目在財務上的「賺或蝕」,而是可以從整體規劃來評估以地區發展為本的項目的累計財務可行性,因而,在審視自行重建項目不同訂價機制如何影響市建局的財政可負擔能力時,可保留一定的彈性,以回應政府和市民大眾的需要。

有關馬頭圍道/春田街發展項目預計在今個財政年度內推出。在獲得市建局董事會的批准後,我們將會與政府研究這個新房屋措施相關的訂價機制和執行細節,期望在制訂社會覺得可接受的訂價水平的同時,能平衡市建局的工作的可持續發展。

《市區重建策略》強調以全面綜合的方式,藉重建發展、樓宇復修、舊區活化及文物保育四大業務策略,推動市區更新。雖然四大業務策略各有定位和比重,但在實施上不應拘泥於在每個項目只採用單一策略,而是靈活整合不同的策略,以發揮更大的市區更新裨益,這理念和「規劃主導」模式一脈相承。市建局可以利用自行重建項目的契機,制訂樓宇復修策略在重建發展項目中的角色和定位,在規劃項目時提早為樓宇謀劃日後如何進行保養維修工作,包括探討為樓宇成立一個專項的維修特別基金及強制業主向該基金作出定期供款的可行性。

市建局於去年展開的「樓宇復修策略」研究,希望長遠可為全港不同類別、不同樓齡的樓宇,制訂一套涵蓋「老、中、青」樓宇的整體復修策略。當中市建局透過問卷調查,成功訪問全港3000幢樓宇的業主代表,進一步了解這些業主對樓宇進行維修保養的意見,和當中所遇到的困難。初步數據顯示,有超過8成的受訪樓宇業主,認為其居住的樓宇有需要進行定期保養;另外亦有超過7成受訪樓宇業主,支持成立設有強制業主進行定期供款機制的樓宇維修基金,以應付日後大型維修工程的支出。由此可見,現時樓宇業主並非缺乏對樓宇進行定期保養維修的認知,而是欠缺為樓宇進行預防性保養的文化。

是次研究亦參考了很多外國國家或城市的經驗,其中在澳洲、日本、新加坡等地方,均在其法例或樓宇的公共契約內訂明,業主須定期供款以成立維修特別基金,作將來大型維修之用。根據日本的經驗,它們的基金存額甚具透明度,當有物業買賣交易時,買家可以知悉維修基金的儲備款額水平。至於在香港,根據地政總署發出的現行「大廈公契指引」及《建築物管理條例》的規定,所有樓宇必須設立特別基金,以應付日後樓宇的非經常性支出包括樓宇維修、保養及改良工程的開支,可見這並非全新概念。

不過,從我們的研究發現,實際上只有三分一的受訪樓宇有設立特別基金,餘下的樓宇並無為大型維修工程作好儲備。而即使有設立特別基金的樓宇,其供款款額水平偏低及供款亦沒有定期性,基金的結餘不足以支付大型維修工程的開支。主要原因是根據「大廈公契指引」及《建築物管理條例》的規定,特別基金的供款數目及時間全交由業主大會作出議決。加上業主缺乏專業知識釐定維修工程所涉及開支而須投入的儲備水平,以致令大廈的特別基金戶口「有名無實」,一旦需要進行大型樓宇維修時,才發現欠缺足夠款項應付。

由上述研究的初步結果可以預期,若樓宇在「年青」時不作定期保養,亦無預留充足的維修基金儲備,或根本沒有設立維修基金,維修責任便不斷向下傳,待樓宇步入「中年」,要首次進行大型維修工程時,當刻的業主便要在樓宇沒有作儲備的情況下,攤分動輒以百萬、甚至千萬計的工程費用,屆時沒有經濟能力的業主便要「臨渴才掘井」,在短時間內為籌措大筆維修經費而惆帳,最壞的情況,將可能是有關樓宇業主因而延緩籌組,甚至擱置維修工程,令樓宇失修狀況惡化,這無疑是市區更新的一種倒退。

所以若然樓宇在「年青」階段便設立了專項的維修特別基金,並強制要求業主作定期供款,對新樓業主或換樓業主來說,將可同樣受惠。故此,市建局正構思,在自行重建的項目,成立一個專項的維修特別基金並設強制要求業主作出定期供款機制的可行性,從而在樓宇仍然「年青」時,便建立為樓宇復修未雨綢繆的意識,推廣為樓宇進行預防性保養的文化。

由於馬頭圍道/春田街的重建項目需配合政府「首置」先導項目此房屋新措施,為免有其他因素影響該措拖的執行細節及成效,市建局會另行選擇適合的項目,加入研究成立專項維修特別基金並設強制定期供款機制的構思。

然而,市建局將繼續秉持《市區重建策略》、以「規劃主導」方針,綜合推動重建發展和樓宇復修的工作,促進改善已建設環境的外觀及狀況,防止老化。面對市區樓宇急速老化,我相信,只要由「年青」樓宇做起,鼓勵業主盡早透過預防性保養,定期為樓宇檢測和保養,加強樓宇的結構穏定性和安全水平,延長樓宇可使用年期及提升宜居程度,這才是讓市區更新工作可持續發展的治本之道,為居民提供「歷久常青」的安樂窩。