Skip to main content

Blogs

尊重程序、機制與合約精神 盡早實現中西區舊區更新 (Chinese version only)

在剛過去的周四,市建局出席中西區區議會的定期會議,匯報在中西區市區更新項目的進度,當中包括中上環卑利街/嘉咸街重建計劃(嘉咸街項目)的進展。嘉咸街項目是市建局成立以來在中西區規模最大的重建計劃,同時涉及三個分佈在不同街道的地盤(地盤A、B及C),由2005年開展規劃設計的前期籌備工作,直至2017年10月就項目最後一個地盤(地盤C)與合作發展商簽訂合作發展協議,到現在已經開展地基工程,計劃於2023/24年度完工,整個發展過程長達19年。

嘉咸街項目(地盤C)籌備經年,在規劃及發展工作過程中,不乏社會大眾對項目內整體規劃及保育歷史建築物的關注。雖然項目內並沒有已評級的歷史建築物,但市建局早在2005年項目規劃前期,已主動就項目內具歷史文化的建築物,提出初步保育構思,並與地區不同持分者,包括受影響居民、商戶、中西區區議會及社區人士溝通、聽取意見。及後,市建局制定項目的總綱發展藍圖,在2007年得到城市規劃委員會的批准後,委聘結構工程顧問和保育建築專家,協助制定具體可行的保育方案。該保育方案其後也因應地區人士及團體的建議,作出優化修訂,並於 2016年至2017年間數度向區議會匯報及作諮詢。這套優化後的保育方案,最後亦獲得政府有關部門的批准,而古物古蹟辦事處(古蹟辦)亦備悉方案內容。市建局是待完成整個既定的政策和規劃程序、諮詢機制以及當局最後審視和核准等多個進程後,才為項目招標,並與合作發展商簽訂協議、落實發展。

然而,近月有地區團體向政府提出,要求重新為地盤C嘉咸街26號A-C建築進行評級,並指市建局未有等候整個評級程序完成,在地盤展開工程屬於「偷步」施工。從過去的記錄可以證明,該項目的推展工作一直嚴格按照法例既定的城市規劃及建築發展的諮詢和審批程序進行,並透過中西區區議會的會議定期向公眾匯報方案構思和進展,各界對此應信守相關的決定並予以尊重,不應貿然因為在項目落實一段時間後才出現的另類意見,對既定及認可的方案推倒重來。對此做法及有關所指「偷步施工」的說法,我認為有欠公允,並希望借此作詳細解說。

中西區是一個饒富歷史文化的地方,嘉咸街百年市集是其中一個載有居民豐富生活回憶及地區特色的地點。因此,市建局早在2005年至2007年,為項目進行規劃及設計的前期工作時,已花超過兩年的時間進行地區諮詢工作, 包括在2005年委託香港大學社會工作及社會行政學系,進行居民及社區人士訴求意見調查,初步蒐集居民對重建計劃的訴求和期望。到2006年1月,市建局亦向中西區區議會介紹項目的初步設計構思,當中包括建議保存嘉咸街的街道景觀及市集氛圍,以反映區內的建築、文化和歷史特色,並就這些活化構思,舉辦公眾展覽,及透過市建局中西區分區諮詢委員會聯同區議會舉辦社區參與工作坊,進一步收集公眾意見。

項目範圍內的嘉咸街兩端,分別是威靈頓街120號唐樓,即永和雜貨店前身,及嘉咸街26號A-C三幢三層高並列的唐樓建築。在項目規劃階段,它們雖並沒有被列為歷史評級建築物,但市建局為保留嘉咸街街道氛圍,經諮詢區議會及其他持份者意見後,在最初擬備項目的總綱發展藍圖時,已主動建議保育永和雜貨店建築的外貌,而26號A-C建築則會活化再用,作為商業用途。該總綱發展藍圖於2007年5月獲城規會通過。

其後,市建局邀請香港大學建築學院的文物保護和保育建築專家,進行保育方案的技術可行性研究,就如何活化嘉咸街26號A-C唐樓建築,確立其具保育價值的特徵元素;另外,亦委聘一所在國際上有豐富建築物結構研究經驗的工程師事務所,詳細了解相關樓宇的結構和內部情況,協助市建局根據經核准的總綱發展藍圖要求,在符合現代建築結構安全及相關消防和無障礙通道等法規的前提下,制定合適的保育方案。

嘉咸街26號A-C建築屬於戰前唐樓,不少類似的舊建築現仍存在於港島各區一帶,包括中西區皇后大道中、荷里活道、德輔道西等。至於嘉咸街26號A-C的建築,保育顧問認為,其面向嘉咸街立面連同1樓及2樓為增加採光而設的後退式陽臺,是主要建築特徵,建議保育;然而,結構工程師發現,該三幢建築的樓宇狀況非常欠佳,建築物內各層原有的木樓板結構大部份已損毀,甚至部份原有樓板及屋頂部分已經下塌和消失,只剩下一個建築「外殼」,要以臨時鐵架支撐。結構工程師認為,將建築物活化再用,必須進行大幅度的改動及鞏固工程,強化建築的承重,以及增加無障礙通道設施,才可以滿足現時《建築物條例》對結構安全及其他相關標準的要求,這亦意味著建築物若然活化再用,有關的必須改動與大幅度重建無異,將難以讓建築物回復舊貌。

URA PHOTO嘉咸街26號A-C建築內部失修嚴重,其中26A(左上)的樓板已經老化和損毀;26B (右上)及26C(右下)建築的內部每層樓板更已全部消失,只剩建築「外殼」,需要用臨時鋼鐵支架支撐。

基於保育顧問認為,保留26號A-C建築面向嘉咸街的立面,最能夠保存整排建築的保育價值,餘下建築部份並無反映該建築保育價值的特徵元素,加上其建築結構已殘破不堪,市建局平衡保育、符合現代建築法規、善用空間和將建築物活化再用這四方面的考慮後,籌劃了保留及修復立面的保育方案,建議保留建築物面向嘉咸街立面的獨特設計,同時以新的結構配合舊建築,在符合現代建築法規的前提下,改建立面背後的建築部份,讓市民日後不但可從嘉咸街外部觀賞其建築外貌,還可以走上室內與原有立面交接的新建成樓層,近距離欣賞昔日建築的陽臺特色,並在享用活化後空間的同時,感受嘉咸街的繁華氛圍。這方案與總綱發展藍圖建議「保存嘉咸街的街道景觀及市集氛圍」完全吻合。

市建局制定好此項目的建議保育方案後,於2016月10月至2017年7月間,分別三次向中西區區議會及轄下的重建計劃工作小組匯報,並諮詢地區意見。根據會議紀錄,首兩次會議均集中討論項目內其他構築物的保育建議,包括保留前永和雜貨店全幢建築(永和唐樓)、閣麟街的「磚石構件」,以及保存「英記堅炭」招牌以安置於日後項目內的公共空間內,及至在2017年7月的重建計劃工作小組會議上,則有一位議員表達希望市建局盡量保留26號A-C整幢建築物,小組主席亦就該三幢建築的保育方案,要求市建局提交補充資料。為此,市建局於同年10月以書面進一步解釋保育建築立面的方案,回應議員的意見。在該次會議及相關書面回覆之後,區議會及其他民間組織和持份者,再沒有就該保育立面方案,提出不同的意見。

對於會議中提出對項目內其他構築物的保育建議,市建局都一一作出跟進。就永和唐樓的個案,市建局委聘結構工程顧問為樓宇進行結構研究的結果顯示,樓宇已經嚴重老化,整體結構並不健全,若作全幢保留,會限制其日後的活化功能。雖然如此,由於當時該保育方案仍在制定階段,而古諮會亦同時考慮將永和唐樓列為一級歷史建築,故此市建局決定加固保存全幢永和唐樓,但只能活化地舖範圍作適當用途,並修訂原建議的保育方案,在完成整個制定方案的程序後,將這份修訂後的項目保育方案,連同項目的發展建築圖則等,提交予政府部門審批,而古蹟辦亦備悉各建築物的保育安排。

項目的發展及保育方案獲政府核准後,政府在草擬項目批地條款時,已將相關保育要求加入批地條款內,而市建局亦同時將這些要求列入與合作發展商的合作發展協議,包括要求發展商聘請保育顧問,落實執行該已核准的保育方案的各項保育要求。其後,項目地盤C於2017年10月公開招標,並於2018年初交付合作發展商展開工程。

由此可見,嘉咸街項目由規劃、審批以至進入最後的工程施工階段,已歷時14年,期間一直與區議會保持定期的溝通和滙報。針對嘉咸街26號A-C建築的保育方案而言,除了在落實方案前、於2016至2017年間的多次會議作解說外,亦在落實招標發展後,繼續於十多次的區議會和轄下的工作小組會議中,匯報工程進度和聆聽地區意見。

若然項目經過多翻諮詢,到此刻再推倒重來,任何針對該三幢建築保育方案的修訂,皆會影響毗鄰的擬建商業大樓的建築佈局及設計,涉及修訂城規會已核准的總綱發展藍圖、政府已批出的地契,以及與發展商簽訂的合作發展協議,這亦相當於要重新進行整個法定規劃和諮詢程序,而市建局與合作發展商亦無法履行之前的協議。市建局作為一個負責任的公營機構,必須尊重合約精神,按照已獲准發展的規劃設計及發展藍圖,並根據與發展商簽訂的合約條款推展項目,否則,機構的誠信,以至當局的既定程序和機制,均受到相當大的損害。

項目一旦受阻,影響的並不只是市建局或合作發展商,還有項目範圍及與其連繫的社區及居民。整個嘉咸街項目涉及三個分佈在不同街道的地盤,而規劃設計內亦有一片貫穿三個地盤、合共面積達2000平方米的綠化走廊,以及一條行人天橋接駁半山扶手電梯系統,以改善該處的步行可達性,及為市民提供休憩空間,加強項目與嘉咸市集內商販的協同效應。隨著地盤B內的綠化走廊部份路段將於今年開放,地盤A項目的工程亦預計在2021/22年落成, 一旦嘉咸街26號A-C建築所在的地盤C項目因現時出現的另類意見而延誤,有關綠化走廊、行人天橋等亦可能需要重新規劃和改建,無法按既定時間表全面開通,盡早讓居民和商戶受惠。我相信這絕對不是地區人士,尤其工程期間一直在市集經營的檔販商戶所樂見。

市區更新項目推展過程雖然漫長,但當中涉及的機制公開而透明,在籌劃項目的不同階段,地區上各方人士可以在不同時間提出不同的意見和訴求;而市建局在執行項目時,在合理可行情況下,會盡量回應社區的不同需要。一旦項目經核准及落實執行後,市建局、政府和地區各方持分者,皆應抱著務實的態度,齊心前行,致力實現項目帶來的社區效益,這才能讓整體社會受惠。