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努力不懈推展中環街市活化 分階段開放運作 盡早讓市民享用 (Chinese version only)

早前,我出席香港規劃師學會的周年晚宴,與一眾本地專業規劃師聚首一堂。晚宴邀請到行政長官作為主禮嘉賓,她在致辭時提到,政府在十年前宣佈「保育中環」計劃,並委託市建局負責中環街市大樓的保育和活化工作,有關工程仍尚待完成,她期望項目能早日竣工並開放給公眾使用。

中環街市活化項目的推展過程漫長,而市建局在2017年10月,才正式從政府接手中環街市,開始保育及活化工程。自此,市建局團隊馬不停蹄、陸續展開涉及不同範疇的工作。早幾個月前,施工團隊更因應大雨情況,通宵達旦工作以加強構築物天台的防水和疏水能力,避免結構受雨水滲入破壞。我們致力能夠於2021年上半年內,率先開放中環街市大樓大部分樓面及設施,包括24小時開放的行人通道和公共空間,給公眾享用;並希望於本屆政府任滿前,全面開放整座活化後的中環街市。

工程面對三方挑戰
在2009年受政府所託負責中環街市的保育及活化工作後,市建局便展開為期兩年的社區參與活動,成立由區議員、社區領袖、建築專家、保育專家、政府官員和歷史學家等組成的社區諮詢委員會,並就保育和活化後中環街市大樓的用途和營運方向,進行廣泛社區諮詢,收集公眾意見和期望,藉以制訂項目的保育活化計劃。

根據當時所確立的公眾主流意見,市民期望活化後的中環街市,需要尊重建築物原來的設計外觀和歷史建築特徵,並認為其內部結構可以作較大幅度的改動,以提供綠化和有質素的公共空間。

中環街市是一幢已經超過80年歷史的建築物,其結構已受很大程度侵蝕而出現破損,要復修和活化後作不同用途予公眾使用,必須要符合現今建築法規和安全的不同要求。市建局需要克服規劃上要保存原建築元素並提供新的公共空間、通道和樓宇設施;結構需大範圍復修及加固的技術要求,以及日後營運安排符合公眾主流意見等三方面的挑戰。中環街市的保育活化,比起一些不涉及複雜結構問題、純翻新的保育項目,難度要高出幾倍,需時較長。

制定創新工程方案 提升效率
由於街市大樓的原結構及地基圖則相信於戰時已經遺失,令我們無法妥善準確地籌劃具體的施工方案;大樓的混凝土結構已經殘破剝落、鋼筋銹蝕嚴重,需要進行大範圍的結構復修和加固,並要盡量減少需要新建造的結構,以免超出大樓地基及主體結構可承受的載重量。為了克服這些工程的挑戰,市建局的工程團隊,致力探索應用創新科技,為復修工作尋求突破。

為了準確掌握街市大樓的原建築結構,工程團隊以鐳射掃描為大樓的內外範圍,進行精確的立體掃描;其後,亦應用建築信息模型技術(BIM),將鐳射掃描得出的資料數據轉化為三維電腦模型,整合建築、機電及管道設備的圖則和建築細節,讓不同範疇的工程人員,在設計和建造過程中了解各個細部,並預視工程可能出現的問題,及早制訂方案,加強項目管理效率。此外,在原來的三維信息模型上,團隊亦加入第四維(4D)-模擬施工計劃的資訊,評估實際施工的工程步驟,以及第五維(5D)- 建造成本管理系統,利用BIM資料庫內的建築工料數據,更準確地評估工程合約估價,從而做好工程在質素、時間和建造成本的管理,提高效率。

photo 1市建局工程團隊利用鐳射掃描科技,為中環街市大樓製作三維視像模型(圖左)。以BIM技術整合不同構件的數據,並以三維立體視圖呈現(圖右),加強辨識和操作。

在大樓結構加固工作方面,工程團隊在大樓內進行全面勘察,掌握混凝土及鋼筋的損毀跡象,研究修葺方法。工程人員會盡量保存狀況良好的混凝土結構,避免對原建築作太大的改動,並縮短工程時間;至於出現嚴重鬆脫剝落的樑柱、樓層地台及天花部份,則會進行修補或重塑部份構件。

由於我們需要在不增加大樓原設計的載重量的情況下,為結構進行加固,我們引用一種名為「纖維增強聚合物復合材料」(Fiber-Reinforced Polymer Composites,簡稱 FRP)的新型修葺物料,其優點是當用於修復混凝土建築物時,能粘合在柱、樑及樓板等構件外層,塑造成一層堅韌的薄膜,加強結構的強度和承托力,但無損建築外觀或加重結構荷載。

工程團隊在應用FRP這新型修葺物料前,必需經過詳細研究和反覆測試,特別是確認FRP的應用範圍及防火耐熱要求,並取得屋宇署的批准,才能使用。同時,市建局亦同步擬定了採用FRP技術進行結構加固的關鍵構件和設計方案,務求加快復修工程的進度。 

URA photoFRP是一層薄膜(圖左),可粘合在中環街市的柱、樑及樓板等構件外層(圖右),增強構件的強度和承托力。

至於大樓的主體混凝土復修工作,由於要兼顧地盤施工期間,繼續保持大樓2樓24小時公眾行人通道的運作,承建商便需要分階段為大樓分期進行復修加固。工程承建商自2018年11月展開大樓的主體復修工程以來,在不足一年的時間,已完成了超過七成需要修補和加固工作的混凝土面積。

URA photo混凝土復修涉及繁複工序,包括將鬆脫危險的混凝土部份徹底清除,以便進行鋼筋除銹及防銹處理(左上);修補混凝土或重新覆蓋混凝土(右上);以模板支撐橫樑(左下)及為橫樑進行灌漿工序(右下)。

在混凝土復修工程進行的同時,我們已爭取時間展開大樓機電設施的裝設和內部裝修的工程,此後,建築物立面的工程便會緊接展開。我們定下目標,於2021/22年度,完成整項活化工程。

分階段開放運作 盡早讓市民享用
在此期間,為讓市民能盡早享用保育活化後的中環街市,我們決定分階段開放大樓,提前開放給公眾使用和商戶經營。首階段部份包括大樓內的24小時行人通道、通道內新建的公眾洗手間、中庭和皇后大道中的公眾休憩空間,以及地面、一樓和二樓的部份內部營運空間。這些設施在完成裝修和設施測試後,預計於2021年上半年內可以率先使用。至於餘下部份,包括德輔道中外牆新立面和一條由地面直上行人通道的電梯,亦將會在2022年上半年完成及開放。

就項目落成後的營運安排,市建局在2017年已聘請顧問,根據早前公眾參與所歸納出的營運指引,初步擬訂營運的方針和模式,並於今年9月邀請有意參與營運項目的機構代表出席簡報會,向他們講解有關營運安排的建議,聆聽不同業界代表的意見。

簡報會共有60多名來自社會企業、飲食、零售、文化藝術、物業管理等不同範疇的機構代表出席,大家就項目的內部設計、財務、物業管理、租務安排和公共空間的管理等營運細節,提出了不少意見。

不以盈利為主導的營運原則
由於公眾期望活化後的中環街市,可提供大眾化的商品和服務,故此,市建局擬訂項目營運的招標條款時,亦強調不以盈利為主導的原則,要求入標機構提交一份全面的營運建議書,列出未來的業務計劃,當中須包括為市民提供大眾化的飲食、零售和其他藝術文化等服務的元素。入標者亦要提出具創意的計劃,包括利用項目內公共空間,以及項目毗鄰的其他社區空間和活化項目,舉辦多元化的活動,進一步發揮協同效應,活化街市。市建局將按照各個入標者的營運建議書水平,包括其願景、創意、租務和設施管理等範疇,作為主要評分考慮。

此外,為達致項目不以盈利作主導的原則目標,市建局初步計劃就營運機構需負責的各項公眾設施管理費用,提供資助,減輕財務的負擔。有意參與營運項目的機構在制定財務預算和安排時,便能更集中資源在提供大眾化的飲食、零售和其他服務上,切合市民的主流意願。有關營運夥伴的招標工作,最快在明年初便會展開。

中環街市項目是市建局成立以來規模最大的保育活化計劃,縱然在推展過程中,我們面對許多規劃、工程以至法例上,難以預料的情況和困難,但市建局一直積極應對,未有一刻放慢步伐,並會盡最大的努力,在未來兩、三年內完成整個活化項目,把中環街市這歷史建築,營造成具意義、有活力的劃時代新地標。