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推展合作社樓宇重建 作更好的規劃及儲備 (Chinese version only)

在剛過去的星期五,市建局在九龍城區啟動兩個公務員建屋合作社(合作社)樓宇的重建試點項目,分別為盛德街/馬頭涌道發展項目(盛德街項目),以及靠背壟道/浙江街發展計劃(靠背壟道項目),並為開展項目進行凍結人口調查的工作,以便核實受影響人士的身份,及其領取特惠津貼和安置的資格。

在開展日的下午,我亦前往項目現場,實地了解凍結人口調查的工作和相應防疫措施的執行情況。我留意到同事在與住戶面談的過程中,一直貫徹執行各項防疫安排,而住戶亦十分配合,協助同事登記各項關於其居民身份的資料及拍攝單位以記錄物業的使用狀況。在調查工作的首兩天,我們已完成了近300 個住戶的調查訪問,進度良好,我對此感到十分欣慰,亦衷心感謝同事的辛勤努力和住戶的理解,讓市建局繼續履行推動市區更新的任務,並盡力防範病毒在社區傳播的風險。

UP行政總監韋志成到合作社試點項目與居民交流,並了解結人口調查工作的情況

up市建局職員進入大廈時,會配備口罩、護目鏡和防水外套等防疫裝備,才會上樓 (左圖);進行家訪時,職員亦會留在門外登記居民資料,與居民保持較大的距離 ()

善用智能科技 優化防疫措施
我們為開展試點項目而進行凍結人口調查,除了一貫必須要的防疫保護配備之外,亦特別利用智能科技協助調查工作,減少與住戶接觸之餘,亦能提升效率。

我在早前的網誌已提過,為防範病毒傳播,進行凍結人口調查的市建局職員會在單位門外,與住戶交談並登記資料。為準確了解單位內的居住情況,我們購置了智能拍攝裝置,讓住戶放置在單位內不同的位置拍攝記錄,而透過使用4G 無線網絡,於單位門外的市建局職員可即時以手提電話與拍攝裝置連線,同步觀看單位內的拍攝情況和畫質,並遙距控制裝置上的鏡頭及與住戶對話,確保拍攝出來的畫面記錄與以往入屋進行人口凍結調查的無異。

up住戶只需將智能拍攝裝置放在單位內(左),職員便可以利用手耭,遙距控制攝錄鏡頭移動(右)詳情記錄單位內部狀況。

新冠病毒自2月起爆發至今已三個多月,對民生和經濟造成一定的影響。正如我在本月初的網誌所分享,疫情亦影響市建局的工作以至推展市區更新的步伐。以這兩個原本計劃在2月尾、3月初開展的公務員建屋合作社樓宇重建試點項目為例,因疫情而要延遲大約3個月,對項目本身的規劃、收購以至建造等環環相扣的工作流程造成影響之餘,亦因應這推展時間的押後,而對同一年度內其他的業務計劃以及市建局的財務狀況,尤其是現金流,造成影響。

疫情影響項目修訂規劃程序
隨著兩個試點項目開展,亦表示項目進入法定的規劃程序,其中靠背壟道項目因為涉及修訂該區的規劃,市建局須向城市規劃委員會(城規會)提交項目的發展計劃圖草圖。

然而,城規會就另一個市建局位於九龍城的發展項目,原訂於1月進行審視公眾意見的會議,在疫情下已數度押後,至今仍未完成審議工作。在這情況下,靠背壟道試點項目就審視公眾意見的會議的時間,會否因疫情帶來的「骨牌效應」影響而要延遲展開,仍然是未知之數,更是市建局無法控制的範圍。

雖然如此,我們仍然希望通過修訂該區的規劃,來進行靠背壟道項目的重建,因為相比起只將合作社樓宇拆卸重建,這樣以重整及重新規劃土地的模式,更能盡用土地的發展潛力,增加房屋供應並為社區帶來更大的規劃裨益。

重整及重新規劃  達致地盡其用
靠背壟道項目通過重新規劃土地,除了重建街道兩旁的合作社樓宇之外,亦會將地面街道納入發展,盡用土地的發展潛力,增加房屋供應。完成重建後,這試點項目的住宅單位,將由現時的460個增加至大約2500個,包括公營及私營的住宅單位,為現時單位總數的5倍。而盛德街的試點項目,在重建後的住宅單位數目亦由大約150個增至640個。

而透過重整及重新規劃,釋放土地的發展潛力,將可增加重建後的可用面積,從而提高單位的供應及對社區的裨益。以面積較大的靠背壟道項目來說,待市建局完成有關的收購和清場工作後,地盤南面約三份之一的部分土地,將會無償交予政府發展公營房屋。視乎日後的詳細設計,估計可提供大約900至1000公營房屋單位。

兩個試點項目亦會改善地區的連接性及暢達性,為居民提供更佳的步行環境,並善用臨街空間提供地舖,帶動街道活力。我們亦計劃善用重建項目內的地下空間興建地下停車場,藉此與政府相討,希望釋放靠背壟道路面兩旁公眾泊位的空間,優化周邊步行環境及加強綠化,令重建項目能帶動營造更宜居的小社區。

up靠背壟道項目內部份街道會重新規劃為步行街及地下購物街,與毗鄰土瓜灣站出入口連接,成為一個多層行人網絡,改善該區的步行環境和暢達性。

提供免費法律顧問服務 協助完成散社程序
相對於一般私人舊樓的收購工作,合作社樓宇重建試點項目的業權收購則複雜更多,需時亦較長。

兩個試點項目共有37個合作社樓宇,當中10個合作社仍未解散,涉及182個單位。根據現行規管合作社樓宇轉讓業權的機制,合作社必須最少得到75%的社員同意,才可申請解散合作社,繼而進行分契手續,讓前社員取得其單位的業權,才能考慮市建局的收購建議。然而,散社過程涉及修訂地契、審批大廈公契、委任清盤人將合作社清盤等複雜的程序,一般需要兩年或以上的時間,才能成功散社。

為協助合作社社員處理散社事宜,市建局已委聘一家對散社安排有專業知識和經驗的法律顧問,為社員免費提供支援和服務。在項目開展後,市建局將主動接觸未解散的合作社社員,解釋散社服務的工作並協助社員召開大會,在決議通過散社後向政府提交散社申請。

法律顧問會在合作社獲批准散社後,協助前社員處理一連串包括合作社清盤、修訂官地租契、大廈公契、與前社員簽立單位樓契等的工作。我們期望透過這免費法律顧問服務,能協助社員處理涉及散社的複雜程序和法律事宜,減輕困擾。

項目進度受阻 影響收購及招標部署
重建項目的規劃進度受阻,亦直接打亂了市建局對未來業務計劃的部署。市建局在去年度(2019/20)業務計劃內,原訂有三個重建項目開展,包括兩個合作社樓宇重建試點項目,現受疫情影響而須延至本年度(2020/21)內啟動,連同本年度業務計劃內原擬訂的兩個重建項目,意味著在2020/21年度,市建局需要開展合共五個項目。

以一貫的規劃程序所需要的時間來推算,這五個項目於大約年半至兩年後,陸續獲得政府批准,屆時,市建局便需要在短時期內,為展開這五個項目的收購工作,應付龐大的收購支出。我們預計,這五個項目在整個收購過程所涉及收購成本的現金支出,將會高達300億元,是市建局現時持有約100億元現金儲備的3倍。

我曾在網誌中提過,市建局需要從發展項目招標的前期款項收取現金,以支付其他項目的收購開支,發揮資金周轉的效用。為應付疫情對新重建項目開展以至往後收購工作的影響,市建局一方面全面檢視已進入收購最後階段的項目進度,研究是否可讓規模較大的項目,加快完成收地、清場及地盤平整工程的工作,繼而推出招標,盡早從中標發展商獲取前期款項,讓我們有能力應付上述五個項目收購業權所需要的龐大現金開支,並盡力維持平穏的財務狀況,持續履行其推展市區更新的任務。

為此,我們將計劃就土瓜灣區內現正處理政府收回土地後補償安排的項目,在未來一、兩年內完成清場後,以合作發展模式招標,透過從項目招標中獲取的前期款項作為資金儲備,用於應付合作社樓宇重建試點項目和其他發展項目的收購支出。

通盤考慮發展「首置」的選項
因應這項部署,我們也檢視在重建發展項目中提供更多「首置」單位的計劃,並作更全盤的研究,讓市建局在發展「首置」項目所需承擔的收購、建築費用及其他開支,能與業務綱領內其他計劃的財務安排作更好的配合和策劃,促使更穏妥的財務管理,支持市區更新的持續發展。

當中,合作社樓宇重建試點項目將可能是研究的選項之一。待完成清場後,我們會就有關項目私人出售住宅部份涉及一千多個單位的發展模式,在提供「首置」單位及其對市建局財務安排等事宜,作詳細研究,務求在維持穩健資金儲備以支持長遠市區更新工作,以及提供適量「首置」單位滿足市民置業需要,兩者之間取得平衡。

長遠來看,在以規劃為主導的模式推展市區更新工作的同時,我希望能在研究發展規模較大以及重建後能增加一定單位數量的發展項目中,考慮提供適量「首置」單位的可行性。當然,要做好這項規劃,市建局亦必須審慎考慮提供「首置」所需作出的財務承擔,研究有否額外資源支持等財務策略和管理,並要配合政府就資助出售房屋(包括「首置」)的長遠策略等多項元素,只有這樣,提供「首置」單位與市區更新的持續發展,才會收相得益彰之效。