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煥然懿居「首置」首推三房 市民反應熱烈 研提早預售可行性 (Chinese Version only)

市建局港人首次置業(首置)先導項目「煥然懿居」,餘下43個「首置」單位於上周一晚上7時截止申請。經點算網上、郵寄以及親自遞交的申請後,共收到4,909份申請,超額高達113倍。從申請數字可見,市民對「首置」單位的反應相當踴躍,而因應我們首次在「首置」單位發售計劃加入三房戶型,吸引不少有意申請的家庭戶參觀示範單位。

43個「首置」單位於接受申請期間,我們按《一手住宅物業銷售條例》(《條例》)的要求,在屋苑開放現樓示範單位予市民參觀。在過去兩個多星期,共有超過410位市民到示範單位參觀,現場秩序良好,參觀的市民亦十分配合市建局一系列加強防疫的措施。示範單位會繼續開放至12月21日,讓已遞交申請的人士預約參觀。在此,我再次感謝屋苑住戶在這段時間配合我們進行參觀示範單位的工作。

示範單位開放期間,我們在售樓處工作的同事留意到,參觀市民對首次加入「首置」單位發售計劃的三房單位特別感興趣,一般花較長時間了解三房單位的間隔和交樓標準配置。同事反映,參觀的市民對單位的間隔及交樓質素都很滿意,一些家庭帶同長者和子女一同參觀後,認為三房單位實用,尤其適合有兒女並和長者同住的家庭。

此外,我們為項目設立的熱線服務中心,在申請期間收到超過1,300個查詢,當中逾六成涉及申請資格,其中較多查詢有關入息及資產限額的計算方法,例如有市民表示在疫情影響下,他們除固定薪金外,佣金和花紅等入息也受到影響;各項投資的資產價值亦有變動,他們關心如何計算其入息及資產,以符合申請資格內有關的要求。

從申請者的踴躍反應、市民參觀示範單位及致電查詢的情況,我認為雖然現時疫情對經濟及就業前景造成壓力,但市民的剛性置業需求仍然強烈,亦反映「首置」項目作為政府完善房屋階梯的重要一環,定位正確,有助滿足社會上收入較高的中產家庭的置業需要。

申請者四成屬家庭戶
申請期結束後,市建局整理了申請者的家庭及經濟特徵數據,以了解「首置」申請者的家庭狀況、入息和資產水平,作為檢討是次「首置」單位定位和市民接受程度的參考。

根據初步統計結果,一人申請和家庭申請分別佔58%和42%;而家庭申請者的比率相對於去年出售450個「首置」單位時的36%,有明顯的增加。至於申請者的家庭成員數目,二人家庭約佔24%,比例與去年的22%相若;而三至五人家庭的比例與去年比較,亦上升了4個百分點達18%。我認為,這次發售的43個「首置」單位以兩房和三房為主要戶型,較迎合家庭戶的居住需要。

按年齡分佈,接近九成的申請者屬於1980年或以後出生的「80後」和「90後」,而屬於「90後」的單身申請人亦佔30%,甚至有少數是「00後」的18至20歲青年,反映他們渴望盡早置業的意願;至於在家庭申請者當中,仍然以30至40歲的年青夫婦為主;而我們亦收到過100份的單身及家庭申請,申請人屬50歲或以上。這些數據反映了,「首置」單位對不同年齡層、不同家庭狀況的申請者,皆具吸引力。

「首置」單位符合申請人負擔能力
43個「首置」單位以市價的七折出售,香港按證保險有限公司已為這些買家特設計劃,買家無論是否能夠通過銀行的壓力測試,只要其認購單位的供款與買家入息比率不超過50%,買家也可承造最高九成按揭,而其個人按揭計劃條款視乎銀行最終審批結果而定。

我們根據申請人在申請表格填寫的入息範圍作初步評估,就家庭申請者而言,超過一半的申請者所填寫的每月總入息範圍,介乎家庭申請者資格下限的66,001元至76,000元,若以九成按揭計算,他們均有能力負擔兩房以至三房單位。單身申請者方面,超過一半的申請者所填寫的每月總入息範圍,介乎個人申請者資格下限的33,001元至38,000元。在「九成按揭」安排下,他們亦能負擔可供選擇的開放式單位及一房單位。

另一方面,根據申請者填報的總資產淨值範圍,超過一半的家庭申請者所填報的總資產淨值少於110萬元。我近日特意翻查一手私人住宅市場上的成交紀錄,留意到市場上已很難找到售價在800萬元以下、呎數與「煥然懿居」兩房和三房相若的新樓單位。換言之,若買家只有100萬元的資產,在一手私人住宅市場上,很難購買得到此類戶型及呎數的單位並能應付首期及印花稅等的支出。因此,「首置」單位以市場折扣價出售,並由香港按證保險公司提供更彈性的按揭貸款安排,正好切合他們的負擔能力、滿足其置業及居住的需要。

申請人下月獲發優先次序號碼
43個「首置」單位的申請期結束後,市建局與香港房屋協會(房協)已著手處理申請,盡快展開資格審核及隨後的選樓程序。市建局稍後會根據《條例》的規定,把詳細的銷售安排上載至「煥然懿居」的網站(www.eresidence.hk)及一手住宅物業銷售資訊網,我在此就有關安排的重點作介紹。

市建局預計於12月內進行電腦隨機排序,以定出申請者在選購單位的優先次序,並依次安排面見。這次出售43個「首置」單位的電腦隨機排序安排,與上一次出售450個「首置」單位時的安排相同。市建局的代表將在獨立會計師在場監證下,從實體攪珠機隨機抽出共十個編號,作為電腦排序程式的種子號碼,並即場輸入至排序程式,由程式為每一位申請者隨機編配一個優先次序號碼。電腦隨機程式及排序安排經獨立審計師核證,而所存取的數據亦經過加密處理,減低被外在惡意程式干擾的風險。

然而,由於社交距離措施和「限聚令」仍然實施中,今次電腦隨機排序儀式將會從簡,雖然不會邀請嘉賓出席,但整個過程均會由獨立會計師在場監察,並作錄影及上載至「煥然懿居」網站。在完成排序後同一日,我們會在「煥然懿居」網站公佈申請者的優先次序號碼;申請者亦可通過網站內的搜索系統,輸入其申請個案編號,查閱所獲編配的優先次序號碼。市建局將在三個工作天內,發信通知所有申請者其獲發的優先次序號碼。

202012月展開資格審核
市建局最快在今年12月下旬開始,按申請者的優先次序,分批發出另一份會面通知書,通知獲邀的申請者,在指定日期與負責審核申請的房協會面。我想在此提醒各位申請者,如果申請人仍身在外地,因應疫情而實施的邊境管制和隔離檢疫措施,他們應預留足夠時間回港、接受檢疫及準備相關資料文件,以便依照指定的日期出席面見,否則可能會影響其資格審核及選樓次序。申請人一旦因為染疫或成為密切接觸者而需要接受強制隔離,未能依時出席面見,必須盡快通知市建局的「港人首次置業先導項目」 申請處理組,我們會視乎申請人的實際情況,彈性處理其面見及提交文件的手續。

在進行面見時,申請者及名列於申請表上的家庭成員,除了提交婚姻及家庭關係證明外,亦須提交入息及資產證明作申報,以進行詳細審核。部份入息及資產證明文件準備需時,甚至可能需要向稅務局或銀行索取,因此,我呼籲申請者及早查閱「首置」項目的「申請須知」,了解當中的資格審核要求,及早準備所需的證明文件。如有疑問,可致電申請熱線2363 2283。

資格審查工作完成後,我們預計在明年1月內,按申請人的優先次序,分批發信邀請選樓。相對於上一次「首置」單位時以樓花形式出售,現時43個「首置」單位已屬現樓,因此今次的選樓安排略為不同,市建局日後將作公佈,而我也會在此網誌作詳細的解說。

大坑西邨重建提供2000「首置」單位 模至今最大
從「煥然懿居」作為首個港人「首置」先導項目的認購反應,以至成功選購單位的家庭特徵和他們的供樓負擔數據等,我認為,「首置」這個政府提出的全新置業概念,已從「煥然懿居」項目中成功實踐。

接下來的日子,我們將配合剛宣佈的《2020年施政報告》中有關市建局的房屋政策新措施,全力推展兩個新「首置」發展項目,分別是作為「煥然懿居」二期的春田街/崇志街重建項目,估計可提供約260個單位;以及與香港平民屋宇有限公司合作推展的大坑西邨重建計劃。

為履行施政報告給予市建局的任務,在重建項目中提供更多「首置」單位,照顧社會上入息較高但未能負擔私人市場住宅物業的首次置業家庭的需要,大坑西邨重建計劃有兩項目標,包括興建約1,300個單位,由平民屋宇公司用作重置現有住戶;及由市建局提供約2,000 個「首置」住宅單位,以市場折扣價出售。這個「首置」項目的規模相當於煥然懿居的四倍,將會是至今最大規模的「首置」項目。

平民屋宇公司早於2016年已就重建該邨向城規會提交規劃,當時建議興建4,925個面積較細的單位。為配合項目的最新發展目標,市建局和平民屋宇公司將向城規會提交修訂規劃建議。

在重新制定項目的規劃時,單位面積將按市建局為住宅發展項目內最細單位實用面積不少於300平方呎的規定而設計,並會以「煥然懿居」項目扣除開放式單位後的單位平均面積約400平方呎,作為大坑西邨重建單位的設計參考,以配合「首置」買家,尤其是家庭申請者的居住需要。

研究提早預售「煥然懿居」二期單位可行性
繼「煥然懿居」「首置」先導項目之後,政府於今年5月批出觀塘安達臣道第二個「首置」項目的用地,其賣地條款列明項目須於2026年3月底建成。為填補這段空檔,我已要求「煥然懿居」二期的工程團隊,研究在符合現行《建築物條例》的要求下,加快項目的工程進度,包括壓縮地盤平整和地基建造工序的可行性,並加快擬備上蓋樓宇圖則,供相關政府部門審批,期望能爭取「煥然懿居」二期原先預計在2024年預售項目單位的時間表,推前至2023年,為社會更穩定而有序地推出各個「首置」項目,滿足市民的「首置」需求。