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優先支援未遵辦渠管令樓宇 300幢合資格樓宇今年內展開勘察與維修 (Chinese version only)

政府在今年《財政預算案》建議以十億元設立「樓宇排水系統維修資助計劃」(「排水系統維修計劃」),透過向有需要業主提供財政資助和技術支援,鼓勵和協助他們維修和優化樓宇公用地方的渠管,改善樓宇狀況及環境衞生。隨著立法會上月通過《2021年撥款條例草案》,這項資助計劃在5月1日開始接受申請。

「排水系統維修計劃」的目標,是協助樓齡40年或以上、符合住用單位平均每年應課差餉租值上限要求的業主,進行樓宇公用排水渠管檢驗、修葺和改善工程。過去兩星期,市建局的樓宇維修計劃支援熱線已收到近150個樓宇業主、法團委員和管理公司代表的電話查詢,以了解資助計劃的申請資格、資助範圍、申請辦法等執行細節;就當中部份有意申請計劃的查詢,亦已交由資助計劃的專屬執行團隊跟進。

「排水系統維修計劃」在今年內,將協助300 幢合資格樓宇展開公用排水系統勘測或維修工程,涉及的資助額大約一億元,涵蓋兩種類別,第一類是法團和業主組織主動申請的個案中,仍有尚未遵辦與公用渠管相關法定命令的樓宇,涉及約150幢;第二類是由屋宇署按風險評估,挑選另外150幢尚未遵辦公用渠管相關命令的樓宇,由政府承建商代業主進行所需工程,而樓宇業主可受惠於排水系統維修資助,以支付屋宇署代辦工程所涉及的費用。所有第一類的申請個案,市建局將根據樓齡、有否屋宇署發出尚未遵辦的公用渠管法定命令和衞生風險等多項因素,釐訂優先次序,分階段處理。

已參與樓宇更新大行動2.0的合資格樓宇可優先處理
市建局團隊初步分析符合申請資格而尚未遵辦公用渠管命令的樓宇資料,當中大約100幢已參與第一輪和第二輪的樓宇更新大行動2.0(「行動2.0」 )計劃。這正好說明,這數年來政府和市建局積極推廣樓宇復修,已取得良好的效果,不少業主在這方面的意識和認識已有所提升,而政府和市建局所提供的資助和支援亦「到位」。

「行動2.0」的津貼,可用作資助強制驗樓計劃下,涉及樓宇公用部分的訂明檢驗及修葺工程,當中已經包括公用排水系統的工程,其餘部份還有外牆、結構、天台、食水系統以至消防裝置升降機等屋宇裝備和設施。

由於絕大部份已申請第一輪「行動2.0」的個案,相關申請已完成審批,因此個案主任將主動聯絡法團或業主組織代表,跟進「排水系統維修計劃」的申請事宜。個案主任除了向他們講解計劃的詳細內容,亦會提醒他們須召開業主會議,就參加這項計劃獨立地再作議決,並在提交申請時附上有關業主大會的議決文件,作審批之用。

對於去年才參與第二輪「行動2.0」的個案,按該計劃原定的優先次序,第二輪個案於較後時間才獲處理。然而,因應此一輪個案中有部分亦兼有仍未遵辦的屋宇署渠管修葺令,市建局作出特別安排,若這類「行動2.0」的申請同時參與「排水系統維修計劃」,我們將提前分批處理他們的申請,並將兩個計劃的申請一併處理,以協助業主盡早遵從渠管修葺令的內容,改善樓宇安全和環境衞生。

法團協助聯業主   為修葺渠管尋求共識
最近,同事向我分享其中一宗位於九龍城、樓齡已達57年的舊樓個案,樓宇法團收到屋宇署發出有關強制驗樓的法定通知後,在2018年申請參加「行動2.0」,聘請註冊檢驗人員負責驗樓,並評估樓宇狀況及修葺工程範圍。

就這類「行動2.0」的個案,同時符合資格申請「排水系統維修計劃」,市建局已安排同一個案主任,協助她跟進兩個計劃的申請事宜。繼而在籌組工程過程中,個案主任亦會協調兩個資助計劃的審批、招聘顧問及承建商和發放資助等一連串工作,增加效率及方便業主與市建局聯絡。

法團主席鄺女士說,驗樓報告顯示樓宇公用地方的外牆、結構和天花已經老化破損,需要修葺。至於公用排水系統,報告指出渠管已呈老化及滲漏;外牆上用作收集單位污水的廢水斗,更因為堆積垃圾和有植物生長而淤塞,建議更換成密封性的排水裝置。勘察樓宇期間,法團在去年10月收到屋宇署發出的渠管修葺令,要求在限期前遵辦。

ura photo鄺女士(右圖)說,居住的樓宇已57年樓齡,除了公用渠管已呈老化,樓宇公用地方亦失修破損,希望透過參加市建局各項樓宇復修資助計劃,一次過改善居住環境。

鄺女士說,為整幢樓宇進行大維修,工程費用一般都以百萬元計,縱使每戶自住業主在「行動2.0」得到資助,但業主獲取津貼後,估計每戶仍要攤分一筆為數不少的工程費用。不過,由於其樓宇合資格參與「排水系統維修計劃」,視乎維修工程回標價格,估計每戶可獲最多約5,000元的額外津貼,資助排水系統工程;樓宇在「行動2.0」所得的津貼,可撥在公用地方工程內其他需要進行的維修項目,變相令工程所得的政府資助津貼有所增加,進一步紓緩業主的經濟壓力。

業主們對這項政府和市建局的新措施,均表示歡迎,並希望能盡早參與,而法團已訂於下月初召開業主大會作出相關議決。

排水系統問題複雜 有賴法團協調處理
我十分認同鄺女士帶領法團為籌組樓宇維修工程所作的積極性和努力,事實上,樓宇排水系統的維修保養,相較消防安全裝置和升降機這類樓宇公用地方的設施,在工程範圍、施工方案以至業主的責任等方面都有不同,樓宇排水系統亦因為涉及接駁至住宅單位內的支渠裝置,而令問題相對複雜,需要法團從中與業主溝通和協調,取得共識。我想借此網誌稍作說明,讓業主特別就這方面有所了解。

排水系統的維修責任,視乎公契條款,一般可依據發生問題的管道,屬公用或個別單位使用而區分,例如安裝在外牆的垂直公用排水管(包括便溺污水管、廢水管、雨水管等)是由樓宇內所有單位共用使用,故此,需要全體業主負責維修和保養;至於同樣設在外牆、從個別單位內廚厠設施連接至垂直排水管的分支喉管,因屬於個別單位專屬使用,維修保養則由相關單位的業主負責。

ura photo外牆的垂直公用排水管一般由全體業主共同負責維修保養;從個別單位連接至垂直排水管的分支喉管則由該單位的業主負責。

法團協助業主協調工程範圍
儘管如此,業主一般會在籌組公用渠管維修工程時,將外牆的垂直公用排水管和個別單位的分支渠管,一併維修。故此,政府和市建局考慮了排水系統維修工程的完整性和業主的需要,這次資助將涵蓋垂直的公用排水管及在公用渠管附近的分支渠管,這兩類的維修工程,以減低個別業主為其單位的分支喉管需要另辦工程的不便和支岀。

然而,老舊樓宇內有不少單位被改建成「劏房」出租,業主往往未經法團同意而加建廁所和排污分支喉管,私自接駁至垂直公用排水管,樓宇若進行排水系統維修工程,便會一併處理所有鋪設在外牆的渠管,無形中增加了工程費用的開支。

「劏房」單位所加建的分支候管的數量,與沒有改建的住宅單位(一般只有兩至三條分支喉管接駁至公用排水管的集水斗)比較,會有很大的差距。由於資助計劃的資助是工程費用的八成,餘下由每戶業主所攤分負責,在此情況下,將有可能出現每戶業主因更換分支喉管的數目不同而就攤分費用的多少而出現分歧,法團必須就此從中協調,盡量爭取業主之間的共識。

ura photo部份單位估計被改建成「劏房」,加建多條分支喉管接駁至集水斗,維修工程的費用亦相應增加。

此外,我從傳媒報道上留意到,有樓宇單位的分支水管錯誤接駁至另一幢毗鄰樓宇的水管系統,為此,我特意請同事到該報道提及的樓宇地址視察,發現出現錯駁的水管,屬於樓宇供水系統的食水管,而非資助計劃下的排水系統,需要相關政府部門另行跟進處理。

不過,我亦已提醒團隊,倘若排水系統資助計劃下的申請個案,發現有單位的分支排水管同樣出現錯駁至另一幢樓宇排水系統;或自身的公用排水系統被其他樓宇的污水管私自接入的情況,個案主任應該協助申請資助計劃個案的法團,聯絡另一幢涉事樓宇的法團/業主,鼓勵他們也一同參加資助計劃,把握機會一併維修,把問題解決,否則,市建局又或獲聘的工程顧問/承辦商,很難介入兩幢樓宇的排水系統問題,申請資助計劃的樓宇,其排水系統的工程亦可能受到阻延。

排水系統改善和優化方案可獲資助
另一項需要法團與業主達成共識的,是有關排水系統的改善和優化方案。隨著近年樓宇設計和排水系統設施效能的提升,業主在籌組樓宇維修工程時,除了更換已破損的渠管,更可考慮採用更高設計標準的排水系統,例如以密封式排水管道取代開放式的廢水斗收集廢水,減低污水排進水斗時濺起水花而引致病毒經空氣散播的風險;或為公用排水管加入防止低層單位出現污水倒灌的排水設計等。

目前,排水系統維修的資助,涵蓋一般維修及上述優化兩類工程,然而,工程費用會因應排水系統的不同設計方案、分支喉管數目、施工方法等不同,影響工程總費用,業主若選擇更高標準的排水系統設置,所需攤分的費用將會稍高,因此,法團可徵詢他們所聘請的工程顧問的專業意見,並就設計方案與業主取得共識,望能藉此機會徹底解決與排水系統相關的問題。

做好公用排水渠管維修並不足夠
我亦留意到,早前曾經在同座大廈出現多個新冠病毒確診個案,有傳染病專家及屋宇設備專業人士,在確診者的居住單位內,發現用作阻隔病毒沿公用排水管回流入室內的U型貯水彎管遭人移除,以致出現病毒於單位內傳播。這些安裝在單位室內範圍的渠管設施,並不在「排水系統維修計劃」的資助計劃範圍內,業主需自行承擔維修保養的責任。

以往,我曾在網誌表示,一幢樓宇的公用部份只佔總樓面面積的四分一;餘下的四份之三,屬於單位內的私人地方。這正好說明,要維持樓宇良好狀況和環境衞生,單是做好公用排水渠管的維修保養,完全不足夠、亦不徹底。

故此,我亦鼓勵獲批排水系統維修資助樓宇內的合資格自住業主,如有需要,可以申請同樣由市建局推行的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」,由市建局委派獨立屋宇測量顧問,為合資格個案提供一次免費的單位室內勘察檢查,檢視家居設施狀況以及廚廁的渠管,以確定是否裝有合適的隔氣設施,並向業主提供為單位進行適切維修的建議,讓樓宇公用排水渠管系統以及單位內的渠管設置,均能從外到內,得到徹底的改善。

近年政府推出多項資助計劃,加強業主對樓宇復修的意識,並鼓勵他們進行能提升樓宇安全、整體居住環境及衞生的工程。我期望社會大眾在提高抗疫意識、在做好樓宇公用地方的維修保養之餘,更應做好自住單位的保養和提升,這才是樓宇復修的真正意義和作用。