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橡樹街項目試行「預先招標」 壓縮重建進程 提前住屋供應 (Chinese version only)

上一篇網誌,我提及2021年市建局將會有8個重建項目完成清場,可望於本年度內相繼推出招標;其中,首個推出的大角咀橡樹街/埃華街發展項目,在4月已展開招標程序,經過詳細考慮及評審14份標書後,市建局董事會在剛過去的星期四批出合作發展合約。

一般與發展商合作發展的重建項目,要完成整個規劃、收購、建築、落成的周期,需要超過10年的時間。因應市建局要肩負的市區更新工作和重建項目的規模,與日俱增,我要求團隊就重建項目的每個階段進程,包括規劃、收購、招標以至施工等不同工序,作全面檢視,以縮短整個重建周期的時間。當中,團隊在招標工作方面,便首次採用「預先招標」的措施,並在這次橡樹街項目中試行,以提前引入發展商進場。我希望以這篇網誌作介紹。

清場程序複雜 推出措施壓縮流程
在整個重建進程中,收購和清場是最複雜的階段。以往當市建局完成收購項目內大部分物業的業權後,便會向政府申請收回土地,讓項目內所有業權和土地復歸政府所有。然而,即使重建項目的土地已復歸政府,項目內一般仍會餘下少量業主和租客未能遷出。

市建局理解這些業主和租客,面對不同的調遷困難,例如對市建局的收購建議提出覆核、租客的安置資格有待審批、配樓時未能選擇合適的單位,以至獲配單位有待裝修入伙等因素,而需要繼續佔用原來的單位;而項目內的商舖,亦因應不同行業的經營特點,需要較長時間物色舖位、待裝修完成及向政府申領營業牌照後,才能搬出。

事實上,當土地已復歸政府,重建工程的詳細計劃得到政府核准,而項目的合作發展標書及土地契約的籌備工作亦準備就緒的話,項目完成清場與否,並不會對招標程序構成重大影響。

故此,市建局嘗試採用「預先招標」模式,在項目清場的工作進入最後階段時,便籌備展開項目招標的程序,以縮短清場至招標的時間。相對過往重建項目一般「先清場、後招標」的工序,採用「預先招標」模式,項目可提早大約一年進行招標。

「預先招標」模式 對市建局和發展商雙贏」
「預先招標」模式對市建局和入標的發展商來說,是一個「雙贏」的安排。

市建局方面,首先,可以提早從中標發展商收取前期款項,讓資金提前「回籠」,推展其他重建項目;其次,項目能提早交予發展商籌備建築工程,使項目提前落成;第三,可讓我們因應市場環境、重建項目進度、該年度可推出招標的單位數量等因素,更靈活地選取清場進度較理想的項目進行招標,尤其在物業市場較穩定的時候,此措施更能讓我們靈活運用資金儲備,以達致善用和盡用市建局的財政資源,加快市區更新步伐。​

項目提早一年施工 縮短項目發展周期
對發展商來說,能夠提早接手項目,以開展項目的詳細設計工作,擬備相關圖則,及提交予政府部門審批,使相關工作可以提早9個月至一年完成。其次,發展商在項目清場後接手地盤,可以按預早批核的圖則立即施工,減少地盤因應圖則待批而閒置的時間,提升效率;而更重要的是,若項目的圖則提早獲批,發展商就可加快向政府申請預售單位的工作,以便盡早發售單位,滿足市民置業的需要。而接著的建築工程、單位落成時間,也產生連鎖反應、能一一提早,縮短項目的整個發展周期。

此外,我們亦為這種新招標模式引入較靈活的兩期付款安排。有別過往招標後,中標發展商在市建局批出合作發展合約時須一次過支付中標款額,在新模式下,入標的發展商可就市建局批出合作發展合約時需要支付的第一期款額,建議一個該款額佔總投標金額的百分比,交予市建局在評審標書時,與投標金額一併評分。至於投標金額的餘款將撥作第二期款額,在項目完成清場,並獲地政總署批出項目的地契後,中標發展商才需要支付。

兩期付款的安排,可讓發展商按自身的財務、物業市場走勢、融資安排、對按時清場的風險評估和發展計劃等因素,自行釐訂合適的第一期款額百份比,對部份未必擁有龐大現金儲備的中、小型發展商來說,這項措施可減低短時間內籌備資金所帶來的借貸和融資風險,增加財務周轉的靈活性,從而促進更多發展商參與,推動市場發展。

橡樹街項目作試點 了解市場反應
這次「預先招標」模式屬於新嘗試,因此,我們特意揀選一個規模較細的項目來試行,希望測試市場的反應,吸取經驗,作為未來優化重建項目招標程序的參考。

橡樹街發展項目的地盤面積不足1,000平方米,規模較細,重建後可提供大約115個新住宅單位;這項目的土地在去年12月已復歸政府,籌備招標和地契文件的工作已準備就緒。此外,項目內只餘下少量住宅租客和業主自用商舖仍未搬遷,相信在明年第一季之前亦可以全部遷出,清場的複雜性較低。因此,我們挑選這項目作為「預先招標」的測試項目。

從團隊的初步觀察,項目收到的標書數目達到14份,回標數目與過往規模類近的發展項目相若;而中標價亦十分貼近測量顧問為項目評估的市價。初步顯示發展商對項目的出價考慮,沒有因應這次招標模式的轉變而有影響。

至於發展商在標書內所釐訂的第一期款額百份比,各有不同,反映發展商因應此模式的付款彈性,可按其財務狀況自訂第一期付款的百分比;部份較具競爭力的標書,第一期款額佔總標價的支付成數較高,反映項目仍未完全清場的因素,沒有令發展商對項目投標的信心,造成負面影響。

然而,橡樹街項目始終是一個規模較細的項目,這類低風險的中、小型發展項目,一般可吸引市場上較多中、小型發展商參與,因此,我們不會純粹以這次招標結果來說明「預先招標」的新模式,對市場是否具吸引力。況且,一般涉及較複雜和漫長的清場工作,甚至需要以法律程序收回被佔用的物業,所需要的時間,並非是市建局所能控制的,一旦出現延誤,在財務、合作發展合約的管理以至法律上,將面對甚大的挑戰,因此,我們必須審慎挑選合適的項目和時間,才採用「預先招標」。

我已要求團隊,以這次項目的招標流程作為案例,全面和深入分析「預先招標」模式,對回標標書的出價、付款安排,以至清場和地契條款的執行細節,作為日後優化市建局項目的招標程序的參考。

土瓜灣「小區發展」首個項目 肩負落實規劃重任
隨著橡樹街項目完成招標程序,市建局緊接推出今年度第二個重建項目  — 土瓜灣庇利街/榮光街發展項目(庇利街項目),在上周五發出合作發展意向書的邀請。

這個項目是市建局自2016年開始以「小區發展」模式,在土瓜灣小區開展整體的規劃策略以來,首個完成收購和清場,並推出發展的項目,標誌「小區發展」模式,正式從規劃設計,踏入落實發展的新里程。

由於項目規模大,地盤面積相當於橡樹街項目的10倍多,而地契條款亦較複雜,包括列明中標發展商需負責興建公共設施,所以,我們認為較適合採用傳統的招標模式,在完成清場後才推出招標。

「小區發展」模式涵蓋庇利街項目在內的8個相連的重建項目,整合成一個總面積達28,000平方米、以整體規劃發展策劃的小社區,即使在不同時間、由不同的發展商發展,但8個項目之間透過市建局制定的整體規劃設計藍圖及所訂立的標準,令項目之間發揮協同效應,實現較全面及一體化的小區規劃重整,尤其在促進小區的連接性和步行環境(包括提供更多暢達的綠化行人道),並賦予更豐富的「地方營造」及智慧元素,包括為小區覆蓋5G網絡,以及應用更多智能化的樓宇與設施管理元素,將「智慧樓宇」連繫成「智慧社區」,全面提升整區的宜居性。

土瓜灣小區發展將分成3至4期推出,作為首個推出的庇利街項目,將肩負起貫徹落實小區總體規劃的重任。市建局將在該項目的合作發展協議中,列明有關土瓜灣在「小區發展」模式下,有關項目在總體設計上的要求,日後成功取得本項目的發展商,須依照協議訂明的整體規劃大綱,為新發展項目的住宅、地庫、公眾停車場、綠化行人街道和道路網絡等設施,制定項目的建造方案;這份整體規劃大綱亦會繼續成為往後階段小區內其化項目推出時的藍本,由市建局擔當協調角色、融會、貫通往後項目的建造方案,以達致設計一體化,充分發揮小區規劃下為社區帶來最大裨益的原則。

ura photo「小區發展」模式下的總體設計藍圖在促進暢達性及步行環境宜居性地區營造及智社區等四方面為小區訂下標準以達致設計一體化帶來最大的社區裨益。

長遠尋求以新實施機制加快市區更新
隨著「小區發展」項目的規劃發展已經成熟和執行,市建局已籌劃未來的市區更新策略,部署在未來5年將開展多個規模龐大的重建項目,部份項目的地盤面積超過20,000平方米,需要遷置超過2,000個住戶,未來五年的預算開支將會超過600億元。若沿用一貫的重建流程推進項目,整個重建周期需時超過15年,才能完成。

因此,為配合這一份歷來最大規模、總開支超過千億的業務綱領,市建局將加快研究壓縮規劃、收購、招標、施工以至落成等各個重建進程的措施,縮短重建周期,加快資金回流。我期望當全面結合各項壓縮進程的工序,可以將重建項目的整個周期,縮短三數年。

市建局的工序以外,若能在相關法規及政策框架範疇上,包括規劃流程、審批、籌備項目地契條款、相關道路工程的刊憲和諮詢等不同的工序上,作全面審視和尋求靈活的實施機制,相信能進一步加快重建項目的落成,盡早推出新建單位,滿足市民需要,對私人住宅的樓價水平亦能發揮穩定的作用。