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Bylined Stories

舊區重建需要新思維(刊登於《信報》)

市區重建不論在世界任何城市,都是吃力不討好的工作。因為,任何市區重建計劃都會影響舊區的原居民,不少是長者,亦會影響中、小商人的生計,所以要小心做好賠償、安置工作。

在香港,市區重建可說是難上加難,因為業權分散。而且,對很多舊樓業主來說,物業是他們一生擁有最貴重的資產,很着緊賠償金額的多少。所以,收購舊樓往往是過程漫長的工作。

港府及市建局明白舊樓業主的心態,用同區七年樓齡價錢作為參考,訂定優厚的賠償金額。對要搬遷的業主和租客,還有一系列的補償津貼。有住屋需要而又合乎資格的租客還可被安排入住公屋。

自2001年成立至今,市建局的工作大致順利,一共開展了60多項重建工程,和進行約56幢歷史建築物的保育活化計劃。所有工程完成後,將會提供18,000個住宅單位。市建局財政穩健,在成立時獲政府注資100億元,現時其現金、銀行存款及其他管理基金約176億元。

未來20年樓宇急劇老化

不過,市建局能在過去15年慷慨賠償舊樓業主,而維持財政穩健,實有賴兩個重要因素:首先,過去15年樓市持續興旺,使市建局在招標賣地的收入,和賣樓分紅的收入常有驚喜。另外,收購回來的舊樓較多是在50年代或更早期興建,原地積比率較低,重建後樓面面積不時倍升。

市建局是一個前瞻性的組織,不會只滿足於過去15年所取得的成績,還採取務實態度,探究過去15年的政策和策略是否足夠應付未來20、30年市區老化所帶來的種種問題。答案似乎是否定的。

首先,未來20年,香港在面對人口快速老化的同時,將要面對同等嚴重的樓宇老化問題。現在,樓齡超過50年的樓宇有9,700幢,約佔樓宇總數的24%。估計到2030年時,將會增加到17,000幢,佔當時樓宇總數35%。如果全面拆卸及重建所有超過50年的樓宇,未來20至30年所需的資金及勞動力是匪夷所思的。據估計,累計至2030年,單單做好超過50年樓齡的樓宇,在公共地方安全及環境衞生的設備,如外牆、消防及排污系統,每十年做一次的話,所需資金約達800億元。除資金投放外,重建所需用作調遷的額外住宅單位,更會為房屋供應帶來很大壓力。

重建50、60年代舊樓零增益

戰後,香港人口急劇增加,由戰爭剛結束時的60萬,增加到1961及71年的310萬及400萬。為了增加住宅樓面的供應,政府於1955年建築物條例進行了重要修訂,將規範改為控制建築的體積 (Building Volume),這導致1955年以後至60年代興建的私人樓宇,能夠在高密度及高覆蓋率 (Site Coverage) 的情況下向上發展。

及後政府鑒於當時建築的容積不斷增加,於1962年《建築(規劃)規例》修訂之時,首次引入「地積比」(Plot Ratio) 及「建築樓面面積」(Gross Floor Area) 的限制,規定私人住宅樓宇最大容許的地積比只可為地盤面積的8至10倍並須按臨街的情況而定,以取代之前控制建築的體積的方法;而這規例於1966年全面執行並一直沿用至今。

這便解釋了為何現在若將該時段 (即50年代中期至60年代末) 落成的舊樓重建,可建的樓面面積如需要符合現行法例所容許的地積比,會出現零增益,甚或少於重建前的樓面面積。如果用同區7年樓齡作價賠償,就算地價保持平穩,每項重建計劃都需要動用大量公帑來補貼。而在1962年後興建的住宅大廈,地下都是相連的街舖,收購困難且作價甚高,直接提高了每項重建計劃的收購成本。

改善街道佈局 長遠裨益社會

從宏觀角度看,以重建為主導的策略不足以解決問題,其可持續性亦受質疑。其實,舊區更新不一定要靠舊樓重建,用鋼筋三合土興建的樓宇,若施工時真材實料,落成後定期維修保養,樓宇的壽命可達百年或更長。反為,舊區內的街道和其它設施,可能跟不上時代的需要。例如,不少舊區內的街道和行人路過分狹窄;又或出現空置校舍卻缺乏老人或傷殘人士設施等問題。如果,舊區街道及其他設施的佈局可通過拆遷一些舊樓而得到改善,則舊樓重建更具社會價值,值得運用公帑補助。 

私人樓宇在香港向來是自由市場主導。市建局要有一套持續可行的策略以推動舊區更新。在未來20至30年,樓齡超過50年的舊樓大量湧現,是否全部也拆卸重建、是否值得動用龐大公帑資助重建,值得大家討論。

何海明
市區重建局非執行董事