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善用資源 盡用資源 推展市區更新 修復香港(刊登於《明報》)(Chinese version only)

過去一年,香港經歷了嚴峻的社會挑戰,經濟和民生都面對不少困難。雖然如此,香港作為一個國際城市,為市民提供服務及推動香港繼續向前的各項工作都不能停下來,我們必須攜手合作,齊心克服困難,渡過難關。而市區重建局(市建局)肩負推動城市更新的使命和社會責任,同樣一直努力耕耘,更會在新的一年,善用自身資源,加大力度推動市區更新,使香港成為香港人更美好的家園。

城市更新需要社會共同承擔

香港自1970年代經濟起飛,城市發展迅速,創造完備的基建設施,各行各業亦培養優秀的人才,提供優質的服務,促使香港成為國際城市。但建築和硬件設施,會隨着年月日漸老化,及因社區的期望和要求提升而不敷應用,需要投放龐大的財政和土地資源,來維持良好保養和更新,當中包括公用設施和私人物業,故此,要持續推展城市更新的工作,不能單靠單一機構獨力應付,而是整體社會和市民共同承擔的責任。

城市更新的工作早於市建局成立前已開始。政府在1988年成立土地發展公司,當時的設想是在毋須動用公帑的商業模式運作下,推動大規模的重建計劃。然而,由於土發公司缺乏政府注資,財政資源難以應付龐大的收購及安置開支,加上遇上物業市場的周期性波動,便出現資源不足的問題。

政府於是重新思考市區重建的政策框架、執行機制和資源配置,於2001年注資100億元成立市建局,務求以新架構、新策略、新資源,繼續市區更新工作。同年政府發表的《市區重建策略》,提出以綜合的方式推動重建、復修、保育及活化的工作,市區更新不再只是「拆舊樓,起新樓」,而是更重視對社會的整體裨益和滿足市民不同的需要。

市區更新工作挑戰重重

然而,一般重建項目由規劃、收購、興建、落成到出售單位,往往長達8至10年,而涉及較大規模、更具社區裨益的項目,需時便更長。在項目的收購階段,市建局需要以超出市價的模式,即一般俗稱的「七年樓」機制,以7年樓齡的市價,來購買超過50年的舊樓,並且會額外向受影響自住業主提供重置居所時相關費用的津貼。市建局亦會照顧住宅及商舖單位內合資格的租戶,提供不同形式的補償津貼或安置,改善他們的居住及經營環境。故此,市建局要預留龐大的流動資金,才能應付收購和安置工作。收購成本高、發展期長、資金流轉慢,是市建局面對的基本挑戰。

善用資源 加大市區更新力度

面對這些挑戰,在未來幾年,我們會推動以下5方面的工作,並以善用資源、盡用資源為推動市區更新的大原則。

(1)加快重建步伐,加大更新力度:

減少進行單一或三兩幢樓宇重建的模式,而以整區作宏觀的更新及大型規劃,釋放舊區土地的發展潛力、盡用土地資源。預計未來8至10年,透過舊區重建,市建局每年可興建超過2100個新住宅單位,數量是過去6個年度的2.5倍。

(2)提供更多資助房屋,滿足市民需要:

市建局於去年年初推出全港第一個首置計劃——馬頭圍「煥然懿居」,深受首置市民歡迎。我們將向政府建議一個較長遠的首置計劃,並在重建項目中提供更多資助出售單位,以折扣價出售。這樣當然會減少市建局的收入,及有可能拖慢市區更新的步伐。因此,我們在支持房屋政策的同時,須善用資源,小心平衡,務求達到雙贏的目的。

(3)重建公務員合作社樓宇,提高建屋量:

政府早前邀請市建局研究有關公務員合作社樓宇的重建工作,挑選合適地段作試點項目。

這些在1950年代以優惠地價撥地予公務員合作社建造的樓宇,部分位於市區可作高密度發展的土地,適合重建,以充分利用地段的發展潛力,增加房屋單位的供應。市建局已在九龍城物色到兩個地段作試點,有關籌備工作亦進入最後階段,不久便可公布開展項目。當中部分收回的土地將會預留作興建公營房屋,估計重建後公營及私樓單位總數逾3000個,是現時單位的5倍。

而重建公務員合作社樓宇涉及較複雜的問題,包括處理解散合作社的申請、協助合作社的社員取回業權和向政府補地價等。為此,市建局連月來與相關政府部門磋商,以制定適切的方案,這方面的工作也取得進展,展現市建局和政府各部門致力推動重建公務員合作社樓宇的努力,解決房屋短缺的問題。

(4)支援社會房屋及過渡性房屋供應:

除了已從4幢安置大廈撥出單位改作社會房屋外,市建局亦將協助非政府機構在興建新過渡性房屋項目上,提供工程技術支援和項目管理顧問服務。市建局正探索更創新和靈活的工程設計方案,以加快這類項目的規劃和建造,協助有急切住屋需要的市民,早日遷進新建的過渡性房屋,改善居住環境。

(5)增撥資源、加大力度推動樓宇復修:

樓宇老化愈嚴重,我們便愈要加強推動業主為樓宇定期維修和保養,延長樓宇的可使用年期,才能減輕重建的壓力。政府在過去數年,已推出多項資助計劃,由市建局負責推行,幫助業主維修樓宇,撥款總數達到193億元。預計未來7年,這些計劃可為超過1萬幢樓宇的業主提供財政資助和技術支援,進行樓宇維修和改善消防設施的工程,以及優化8000部升降機的安全設施,並資助約2.5萬名年長業主維修其自住物業。

我預見這5項工作將加大未來市區更新的力度和成效,但同時亦會對市建局的財政構成一定壓力。現時市建局的總資產約有470億元,當中七成為「不動產」,是重建項目所收購回來的破舊物業;流動資金則只有約120億元。而在未來5年,市建局將有超過600億元現金支出,以執行業務綱領內各個市區更新項目的收購工作,預計在3至4年後,便會出現流動資金短缺的情况。市建局一向奉行自給自足的理財原則,屆時將會盡用其財務資源,適時在金融市場舉債,以確保有充足的流動資金,推動多項計劃,讓市區更新持續發展。

香港經歷社會動盪,許多設施遭受破壞。筆者深信暴力不能解決問題,重建香港,只能靠實幹。市建局肩負持續履行市區更新的使命,會繼續結合市場和合作伙伴的資源和力量,推展工作。我希望可以和社會各界持份者緊密合作,復修香港,更新香港。

作者是市區重建局主席
​周松崗