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挚诚.志成(网志)

「法、理、情」兼重 处理收购和补偿问题

市区重建局(市建局)的工作目标简单而明确,就是要解决市区老化问题,帮助居住在残破老旧楼宇内的居民改善居住环境。然而,在执行市区更新工作的实际过程中,每一个重建项目所牵涉到的范围、受影响人士的不同利益和需要,却往往非常复杂。旧区重建无可避免地关乎到很多人的生活和环境转变、家庭的迁置,近日有些声音质疑市建局的补偿及安置政策是否足够协助旧区居民改善生活环境,我想在这里与大家分享一些事例和数据,让大众可以客观地去了解,去讨论。

纳入市建局重建项目的楼宇大多属于楼龄超过50年、失修的建筑物,楼宇本身的状况差和缺乏例如升降机的基本设施,而居住的环境和卫生问题也十分恶劣。事实上,许多居住在这些旧楼的业主和租户,也希望市建局可以早日重建他们的楼宇。过去几年,在已推行的59个市建局重建项目中,约有12,000户业主和租户获得现金补偿或公屋安置,从而可以迁往质素及环境较佳的居所。 

虽然我上任市建局行政总监只有五个多月,在这段日子,我先后收到多封受重建影响的居民寄来,感谢市建局同事细心投入,协助他们改善住屋环境的来信,有些更特意绘画感谢卡,令我一再细看。我相信,这正是市建局同事们最大的工作满足感和推动力。

最近收到的一封信,是由一位受深水埗重建项目影响的业主寄来的。这位业主的住宅物业只有187平方呎,是由一个约870平方呎的单位劏成4个分契单位之一,按面积计算该业主可以获得的补偿金并不多。 业主是一位年近84岁的老人家,与刚来港不久的儿子居住,老业主已经在旧楼内住了超过30年,而儿子又初到香港,人生路不熟,同事在了解这个家庭的需要后,以体恤角度作特别安排,使他们除了得到所住单位的市值价作为现金补偿外,亦协助他们在放弃自置居所津贴后申请在邻近的元州邨公屋单位,继续在熟识的社区居住。这位业主的儿子在感谢信中说:「现在公屋已取,我们的生活真的十分开心,感激你们的帮忙!」团队得悉老业主和儿子对居住现况的满意和喜悦,也感到欣慰。「以人为本」就是市建局团队的核心价值之一,作为公营机构,我们既要依循既定的政策去执行职务,但也以灵活而切实可行的态度,用心了解和处理每个家庭的个案。

在收购补偿方面,市建局现行所采用的住宅物业收购准则是根据2001年3月立法会通过修订的「自置居所津贴」的计算基准而制定。「自置居所津贴」为假设重置单位(同一地区内与收回单位面积相若的七年楼龄单位)价值与被收购物业公开市值的差额,从而给予自住业主其被收购单位的市值金额之外,另有一笔现金津贴,以协助他们在收回单位的邻近地方购买较新重置单位,改善居住环境。

业物估价是测量师的专业范畴之一,在评估七年楼龄的假设重置的单位呎价时(以下简称「假设重置单位呎价」),测量师会选择可资比较的成交个案,然后就时间、楼龄、座向、楼层、质素、面积、交通及环境等因素,与测量师所假设重置单位比较及作出适当调整,以便订出「假设重置单位呎价」,这是专业测量师进行物业评估时普遍采用的方法。在厘订这「假设重置单位呎价」时,为确保公平公正的原则,市建局透过公开抽签方式,委托七间独立专业测量师行分别就项目的「假设重置单位呎价」进行独立评估,然后根据该七间独立测量师行所提供的评估,剔除当中最高及最低的评估后,以其余五个评估的平均值作为项目的出价基础。这一个客观计算基准多年来一直为旧楼业主接纳,行之有效。我理解受重建影响业主对收购价的期望,但市建局在提出合理而尽量让居民满意的收购金额时,也必须谨慎理财。

事实上,市建局所提供的现金补偿给予业主更多空间和弹性,让他们按自己的意愿运用这笔现金,从而改善生活环境。我们明白业主重置居所会面对不少问题,同事会因应业主的情况,作出处理,例如延迟交楼日期。市建局亦特别向业主支付楼价三成的订金,较一般楼宇买卖的一成订金为多,让业主在资金运用上更灵活。有些业主,特别是长者,会选择用现金补偿的一部分去购买一个比起其原先单位较新(一般都是楼龄10多20年的)、有升降机的楼宇单位居住,而留起其余现金作傍身之用。我的同事最近接触了一位受春田街/崇志街项目影响的长者业主,她已接受了市建局的补偿建议,并计划用部分的补偿金在九龙城区另置一间有电梯、无漏水、无石屎剥落的居所继续生活,同时亦保留了补偿金的其余现金以备不时之需。

市建局亦有就过去的重建项目进行追踪研究,分析了14个近年完成收购及迁置工作的重建项目,在322名愿意提供数据的自住业主当中,有73%的受访者在取得市建局的收购补偿后重置了较新的单位居住,有19%选择租楼居住,亦有8%选择与家人同住。而在重置单位的业主当中,有63% 在同区购买了物业继续居住,也有37%的业主因为不同的原因选择搬往其他地区,当中最常见的包括长者搬到较近子女和孙儿居住的地点方便照应、家长配合孩子上学和工作的需要等等。

有别于私人发展商的纯物业收购,市建局亦兼顾重建范围内住宅及非住宅租户的需要和提供调迁协助,向租客提供特惠金或安排合资格者申请公共房屋。由于公共房屋资源紧绌,市建局在处理重建租户申请公屋时,亦必须依据香港房屋委员会或香港房屋协会的编配公屋的资格和审批程序,我们亦希望租户能与市建局配合,提交所需的申请文件让同事可以尽早跟进。

在处理租客事宜上,值得一提的,是市建局的团队并非墨守成规、刻板地实施政策的机器。就以最近我收到一封居住在观塘劏房的一对年老夫妇租户写来的感谢信为例, 那位丈夫一直在外地工作,至2014年初才回港居住,并在项目冻结人口登记前约5个月才搬进受重建影响单位居住。一般来说,他们并不容易找到在冻结人口登记前的居住证明文件,然而,同事了解他们状况后,费尽心思及不厌其烦地提点他们在生活细节上找出可供证明的文件,包括在政府部门、银行、电讯公司、雇主及前雇主等申报的住址文件,最终他们成功找到前雇主为户主提供在冻结人口登记前的居住证明,符合公屋安置资格。

另外,早于2015 年时,当得悉有部分前业主向劏房租户收取比电力公司较高的电费后,市建局同事便提出修订既定做法的建议,以较灵活的安排,参考电力公司的最低收费率计算使用量费用,再与个别劏房租户向前业主缴交的费用作比较,以较低的金额作为租户向市建局缴交的费用;及至近月,我们亦进一步优化向劏房租户收取水费的做法,从善如流,相应修订收取水费的机制,在扣除基本免缴费的用量后以最低收费率再计算,与电费的做法一致,减轻这些租户的开支和生活负担。

市建局是推动市区更新工作并同时肩负社会责任的公营机构。我们在规划项目和执行实际重建工作的过程中,须顾及社会的整体利益,也要尽量顾及个别人士的需要和要求,当中要找到平衡点,说易行难,存在的挑战实在不少,也非单靠市建局所能解决。我相信市建局团队会继续以「三心」-细心、耐心和决心,去协助旧区居民改善生活环境;我也期望能得到市民的理解和支持,在这基础上把市区更新、为旧区居民缔造更佳的居住环境的工作做得更好。