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挚诚.志成(网志)

推行油旺地区研究 制定市区更新大纲图

今天是圣诞佳节,再过一星期就踏入新的一年,我谨祝大家圣诞快乐,新年进步!

回顾2016年,市建局推行了多个市区更新的计划和作出新尝试,其中一个工作重点,是我们参考了九龙城市区更新地区咨询平台提出的建议,在九龙城/土瓜湾区内进行了地区规划研究,并在该区开展的五个重建项目,以「小区发展模式」作规划理念,当中覆盖面积约二万平方米,共有3,000个住户约7,000人受影响,是市建局成立以来涉及居民人数最多的一个项目。故此,我们希望在制定规划设计方案时,除考虑了改善区内居民的居住环境外,亦藉此透过规划,建立有效的道路网络、建构小区设施,为小区带来更大的裨益。

虽然如此,现时不少旧区已经呈现老化,市区更新的进度追不上市区老化的速度。根据政府早前推出的《香港2030+:跨越2030年的规划远景与策略》咨询文件,到2046年全港将会有326,000个楼龄70年或以上的私人住宅单位。而市建局过去15年已完成的重建项目共约提供8,000个新住宅单位,如以此重建进度和现时市建局在全港楼宇重建市场所占的百分比来说,恐怕香港并没有这样的时间空间去处理这为数三十多万个的旧楼住宅单位。

再者,市区内存在重建价值的住宅旧楼在过去的十多年间,大部分已被私人发展商收购重建,市场上剩下来有重建价值的市区旧楼已经寥寥可数。故此,由市建局承担的重建项目,以项目开展日的各项成本(例如收购价、补偿津贴、建筑费等)来计算,大多涉及数以亿元计的亏蚀。以今年市建局公布启动位于土瓜湾「庇利街/荣光街」、「鸿福街╱银汉街」以及「鸿福街╱启明街」三个以「小区发展模式」规划的重建项目为例,估计涉及超过三十二亿元的亏蚀;而我们早前启动的大角咀「需求主导」重建项目,如项目最终能够成功推展,预计也有近五亿元的亏蚀。市建局并没有这样的财政资源去承担庞大的重建规模,故此,我们必须要在发展方向和策略上作出改变,由规划理念、模式到实践,都要作新的研究和定位。

所谓「工欲善其事,必先利其器」,要找到新方向和具体应对策略,前期的资料搜集分析和规划研究工作必须做好,方能充分了解某一区住宅楼宇的整体状况,掌握旧区老化问题的深度和阔度。市建局计划于2017年在油麻地及旺角地区(以下简称「油旺」)展开为期两年的地区规划研究,全面就这一地区作深化的研究和市区更新规划,并以「油旺」这地区规划研究作为重要的基石,把切实可行的概念和执行模式推展至市建局未来的市区更新工作策略,为过去我们面对的一些困局或规例限制寻求「松绑」和突破,让市建局更能有效地应付日益严重的市区老化问题。

有关新实施模式和新策略将为「油旺」勾画出一个「市区更新大纲发展概念蓝图」(Master Renewal Concept Plan),并因应区内楼宇用途、密度和状况;人口及土地用途等不同参数,在区内划分地域范围,从而制定详细计划及推行不同的策略方案。我很高兴市建局董事会已于上星期的会议上通过了在油旺进行这项地区规划研究。

我们挑选「油旺」这区,是基于油麻地及旺角拥有大量超过50 年楼龄的旧楼,估计占该区整体楼宇数量约五成,当中不少更已超出现行城市规划和法例框架所准许的发展密度限制,这类旧楼对私人发展商来说,可以说没有重建的机遇。

再者,「油旺」是全港18区当中最细的区分之一,但人口密度极高,根据1政府统计处 2011 年人口普查统计资料,油尖旺区的居住人口为 307,878人,以每平方公里计算,人口密度为44,045人,仅次于观塘区及黄大仙区,亦远高于全港人口密度每平方公里为6,544人的平均数字。要在油旺作大规模的拆卸重建,居民的安置是首当其冲的大难题,将令我们举步维艰。故此我们必须透过进行地区规划研究,充分了解情况,才可以在长远规划、技术研究、实施模式等不同手段中,推敲出有效落实这旧区市区更新工作的新思维、新方案。

市建局将于明年第二季为「油旺」展开为期两年的地区规划研究,针对该区的人口、社会和营商特点、楼宇状况及用途、地区历史与文化特色等进行研究分析。 研究范围的总面积约为212 公顷,涉及3,345座楼宇,当中超过八成,即2,700多幢楼宇楼龄达三十年或以上。

进行「油旺」地区规划研究,亦让我们探讨如何能提升该区目前的土地使用效益及重建的发展潜力,例如研究转移地积比率(plot ratio transfer)及储备地积比率(plot ratio reserve)的可能性;寻找适当地段以提升用途效益和规划参数(up-zoning)及改划用途(rezoning)的机会等。九龙东的发展便是一个可借镜的具体例子。「起动九龙东」的发展规划采具前瞻性、相互协调和综合的方式,早于2000年初,位于九龙湾及观塘一带的工业用地被改划为商贸用地,容许工业单位用作办公室或工业楼宇改建为商业中心,成功把九龙东从以工业大厦为主的地区,逐步转型为充满活力的核心商业中心。由此可见,透过深入研究和运用不同的规划及技术手段,可以令市区规划更灵活,为楼宇重建和复修的市场创造新环境、新机遇,增加市场的推动力和参与度。

市建局会从「油旺」地区规划研究得出的「大数据」作仔细研究和分析,制订一套涵盖目前市建局「4R」工作(即重建、复修、保育、活化)的策略,并在此之上再加入第五个「R」─ 「重置」(Retrofitting)的元素,因应不同地域范围的特点,策划详细的更新方案和不同的发展模式。另外,我们亦会就区内的交通网络、行人路连接、小区基建需求、环境包括嘈音、通风及视野等的影响,作多项技术评估及可行性研究,并提出建议方案,希望透过改善,带来改变。

这项地区规划研究更会在制定「市区更新大纲发展概念蓝图」时,引入智能城市的元素,透过智能运输、智能家居装置及智能楼宇设计等创新概念和技术,协助解决旧区老化问题,提升市区更新成效。我们亦希望透过地区规划研究,进一步推动地区营造,为更新后的地区注入新生命,更具特色的地区环境。

由推行个别重建项目,到小区发展模式,以至即将进行的「油旺」地区规划研究,彰显市建局在不同时期,回应社会对旧区重建、市区更新不同要求的工作使命。市建局将继续现时已展开及计划中的重建、复修、保育和活化的重要项目;与此同时,为要长远有效地应付日益庞大而复杂的市区老化问题,我们亦负起推行深入细致的地区规划研究。我期望日后可以将「油旺」研究的具体成果推而广之,应用到其他有需要进行市区更新的地区上,把市区更新提升至更高层面,获取更大成效。

1:政府统计处2011年人口普查「区议会分区人口密度」:  http://www.census2011.gov.hk/flash/dashboards/district-comparison-db-103-tc/district-comparison-db-103-tc.html