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挚诚.志成(网志)

楼宇维修应未雨绸缪 业主有责

本港楼宇老化问题日趋严重,现时香港约有21,000幢楼龄逾30年的住宅或综合楼宇,估计到2046年,将会增加至约40,000幢。《香港2030+:跨越2030年的规划远景与策略》咨询文件指出,于2046年全港将有326,000个楼龄达70年或以上的私人住宅单位,大约相当于2015年同龄单位数量的300倍,数字反映未来高龄旧楼及单位的数量增幅惊人,由此可见楼宇维修保养的重要性。纾缓楼宇老化的影响不能只单靠一间机构或制订单一措施便能处理,应推动社会大众提高楼宇维修保养意识,鼓励业主定期进行楼宇维修及保养。 

业主花积蓄购买居所,是希望能与家人安居乐业,定期为物业作维修保养是业主应尽的责任。在香港, 不论是中半山建于1950年代的私人屋苑,又或是于1960-70年代兴建、位于港岛东区及九龙区内数十幢计的大型屋苑,由于有进行定期的维修保养工程,令楼宇依然保持不俗的状况,楼宇价值亦得以维持,可见业主齐心参与,重视大厦的维修保养十分重要。 

可是,不少私人楼宇业主碍于缺乏楼宇维修相关的知识和经验,在筹组楼宇维修的过程中经常碰壁,令他们感到困扰,更甚的,是部分楼宇即使收到维修命令亦会因此却步而不愿进行所需的维修保养工程。根据市建局协助大厦业主筹组楼宇维修的经验,业权数目少的单幢楼宇,往往因物业已出租或已空置,再加上长者业主较多,难以齐集业主商议,亦欠缺专业知识而无法筹组维修;而大型屋苑面对的问题则是业主各持不同意见,需要花较长时间收集意见和沟通,才可以达成共识。当中有一些业主眼见筹组维修的过程复杂繁琐,大多不愿意参与共商决策,惟收到缴交维修费用通知书时,一方面因不清楚工程范围而担心屋苑出现「天价」维修工程;另一方面部分业主要筹集大额的维修费用往往构成经济上的压力,可见要顺利开展楼宇维修工作,当中遇到不少困难,确实举步维艰。 

我们试从现行相关的条例来了解楼宇老化问题,政府推行的强制验楼计划规定楼龄达30年或以上的楼宇需要进行检验或按楼宇状况进行所需的修葺工程,此计划的目的为鼓励业主关注楼宇公用地方的状况,不过有业主却误解以为楼龄未达30年便不用维修,忽略定期为大厦进行预防性检验及妥善保养楼宇状况的重要性。其实楼宇与人的身体一样,都会因时间而出现不同大大小小的毛病。即使楼龄属低于30年的「年青一族」,都有可能会出现例如漏水、石屎剥落或大厦渠管渗漏等问题。故此,业主应为自己的物业未雨绸缪,作预防性的检查和维修,以保持楼宇的良好状况。若预防性的维修做得好,便可减少需要做大型及紧急维修的机会,长远解决楼宇老化的问题。 

过去,政府一直透过修订法例和行政措施的框架,以及为业主提供不同的财政支援计划,提高业主定期维修保养楼宇的意识及推动业主积极参与。早于1970年政府已制定《多层建筑物(业主法团)条例》,并在1993年进一步修订改称为《 建筑物管理条例 》,以便业主成立业主立案法团,同时赋予他们具体的权责管理大厦的公用部分,让业主合力履行管理大厦的责任。地政总署亦发出《大厦公契指引》,当中订明业主须为新建成的楼宇设立一项特别基金(Special Fund),以备应付楼宇改善或进行大型维修工程的开支。但根据市建局早前就香港《建筑物管理条例》和《大厦公契指引》进行的初步研究,发现公契指引并没有规定各业主需定期对特别基金存入适量款项,而业主亦缺乏专业知识厘定应为维修工程投入的储备水平,因此,很多大厦的基金户口都是「有名无实」,欠缺财政储备,日后一旦面对要进行大型楼宇维修时,基金存款根本不足以支付所需的费用,业主便要为筹集资金而感到仿徨。 

此外,我们亦留意到部分大厦公契虽有要求发展商提供包含工程和装置的保养手册,说明恒常检查的次数和流程,供业主或公契经理人参考。不过有关恒常检查一般只局限于楼宇的公用设施如升降机、消防设备及中央空调设备等,而没有为会影响楼宇安全及寿命的楼宇结构、外墙饰面和天面物料等方面,订明定期检验和保养周期的指标。我们因此建议《大厦公契指引》可考虑加强要求发展商,在工程和装置的保养手册制定为楼宇安全检验和保养的周期和程序,让业主清楚知道何时应委任合资格人士为楼宇进行预防性检验,以确保大厦楼宇安全及进行适时维修保养,以保持楼宇的良好状况。 

为使香港楼宇复修的策略和政策框架更能与时并进及具针对性,市建局将在进行全港性的楼宇复修研究当中,加入探讨现行楼宇维修相关法例和措施、业主不愿进行楼宇维修保养的原因,以及综观其他国家或地区的经验,仔细地为筹组楼宇维修的困局及挑战把脉,从而制订一套有助推动楼宇维修保养意识的楼宇复修长远策略。 

近年,楼宇复修成为社会关注的议题,坊间不同机构及媒体均就楼宇复修提供多样的资讯和报道。为此,市建局亦正更新改善现时为业主提供资讯和技术支援的「楼宇复修资讯通」网站,希望能更有系统地整合多元化的资讯,让业主及市民更容易找到有关楼宇复修所需的资料和支援、不同的资助计划及个案参考等。另外,我们亦筹备一个集合与楼宇维修相关的专业人士、承建商、政府部门和执法机构等代表参与的「楼宇维修平台」,日后为业主提供一个一站式的资料库,协助业主解决与楼宇维修有关的问题和困难。 

随着政府于今年的《财政预算案》建议预留三亿元,让业主可以优惠费用参加市建局推行的「招标妥」楼宇复修促进服务,以及我们一直提供的「楼宇维修综合支援计划」,希望鼓励更多业主积极参与其物业的维修保养工作。 

香港长远需要一个多元灵活的平台,集政府、执法机构、市建局及业内专业人士之力,提升业主对预防性的楼宇维修保养的意识,并提供资讯、技术及资助等方面的支援,协助业主及法团顺利推行楼宇维修,并将成功经验推广,这样才可长远纾缓香港的楼宇老化问题。