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挚诚.志成(网志)

解决窒碍难行让「需求主导」持续发展

最近,我与一些区议员及地区人士会面时,了解到他们对市建局以「需求主导」模式推动市区更新的关注和疑问。因此,我想在这篇网志中,进一步与大家剖析当中的困难、挑战和往后的建议。

首先,我必须强调,市建局并非如一些评论报道所述,准备"取消"「需求主导」计划,市建局只是" 暂停"开展新一轮的申请。这项先导计划推出至今已进行了5轮申请,当中遇到不少问题以致成效未如期望。为了令「需求主导」在将来能持续而具成效地推行,我们於是希望先稍作暂停,好让我们就计划进行全面的检讨,研究如何优化它的操作模式,突破当前的困局。

「需求主导」模式是源於政府在2010年为《市区重建策略》检讨进行公众谘询时,了解到业主对重建自主的诉求,遂建议市建局可采取多元化的「重建」模式,以「执行者」及「促进者」的角色作回应。而市建局亦於2011年推出「需求主导」及「中介服务」两项先导计划,尝试回应有关的诉求。

综观自「需求主导」计划推出以来的实施情况,我想透过一些数据分析,让大家了解「需求主导」计划在操作时出现的问题。

(一) 「需求主导」是否真的帮到业主

  • 在5轮的申请中,市建局共收到208个申请,当中4成申请为单一业主或两、三层楼的数个业主,就其单位提出的申请;另外2成为楼宇的业主共同提出的申请但未能达到基本申请门槛的百分比。
  • 即使在完全符合申请资格而又被挑选的12个申请中,有3个项目由於得不到规定的8成业主接受市建局提出的收购建议而终止。该3个终止项目,当中一个为第5轮所挑选的唯一项目。
  • 在第4轮的申请中,未能拣选到任何合资格的项目;而在近3轮的申请中,出现不少於早轮未能符合资格的重覆申请。

结论:如以业主主导向市建局递交、为数约两百的申请数目来看,能成功开展及落实推行的项目,至今只有寥寥可数的9个。若我们继续以当前的操作模式推出新一轮的申请,很大机会重覆之前5轮的情况而令申请无果或项目告吹,对一群投放了不少时间和心力为集合业权而奔波的业主来说,饱受折腾之余,最终也失望而回。

(二) 「旧楼重建」而非「市区更新」

  • 在5轮的申请中,有共30个的申请,其地盘面积大小达不到基本门槛。
  • 即使符合400平方米或后来扩大至700平方米的地盘面积要求,絶大部分项目最多也只能重建为单幢楼。因为根据《建筑物(规划)规例》要求,对住用建筑物部分的上盖面积有一定的限制。以一个700平方米需求主导计划的甲类地盘、重建为楼高20层(61米)或以上的大厦为例,重建住用建筑物的上盖面积不得超逾地盘面积的三分之一 。换言之,这个700平方米的地盘只有约230平方米的地方可以用作住用建筑物的上盖面积,当中还要扣除电梯、大堂及走火通道等大概共占用约60平方米的大厦必须设施,最后剩下来的只有170平方米(原地盘面积约四分之一)住户可利用的面积。若回到「需求主导」最初的400平方米要求,在符合有关的规定后,就只剩余约70至80平方米的住户可用面积(原地盘面积的五分之一)。
  • 若申请的范围由多组物业多个地段组成,则项目内每一组物业地段也须要有不少於八成不分割份数业权的业主接受收购建议,项目才可以落实进行。假若只局部性向那些超过八成接受收购建议的业户提出收购,项目地盘面积将进一步缩细。

结论:不论是700或更细的400平方米地盘面积,这类细小地盘设计效率并不理想,未能充分利用珍贵的土地资源,亦限制了地区未来的整体规划发展,未能为社区创造更大的裨益。

再者,在目前「需求主导」的模式下,符合申请门槛的申请,它所包括的楼宇数目、地盘界线、所在位置和周边布局等,都是由业主主导的,市建局单方面不能作出任何更改,欠缺弹性。所以过往「需求主导」项目便出现了又窄又长、形状不规则或贴近嘈音超出标准公路的地盘,以致市建局未能作更好的设计,达到《市区重建局条例》及2011年《市区重建策略》下所要求的整体妥善规划,改善已建设环境的要求。

「需求主导」的原意是不用怀疑的。不过,结合多年的实施经验和遇到的问题,再加上市区老化涉及的其他挑战,市建局认为有需要全面检视「需求主导」计划,包括它的操作模式和方向,以及思考将「需求主导」这个概念推而广之,令市区更新能够发挥更大的成效和裨益。

为此,我们现正透过在油麻地及旺角进行的全面性地区规划研究,一并把「需求主导」未来的操作模式及方向纳入探讨,寻找能解决窒碍难行的良策。我期望优化后的「需求主导」模式,在融合市区更新不同工作范畴的更大板块上,能与地区规划和善用珍贵土地资源方面相互配合,发挥更大的成效,更重要的,是确保「需求主导」模式日后可持续发展。

「油旺」地区规划研究提出的建议,经公众讨论后,将制定出一个可行的「市区更新大纲发展概念蓝图」,透过市建局主导项目、「需求主导」新模式,复修和改造重设的不同方案,以及私人发展商的参与,实践「官、商、民」的共同合作,为更新旧区释出更大的效能。市区更新要多元化的发展方案,与时并进的新思维,方能有效解决市区老化问题。我期望不同的持分者能给予我们理解和支持。