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挚诚.志成(网志)

汲取教训,加强沟通  寻求共识共建新观塘

九月初我休假送女儿到英国预备入学所以不在港,传媒报道了观塘市中心项目市建局向城规会提交的规划修订,引发不少议论和批评。我回港后随即跟进,并在过去的两个星期,我请同事把以往一箱箱的文件和大纲图找出来,协助我了解自2007年项目宣布开展至今的十年,观塘市中心重建项目的工作和不同发展区的进展,查找问题所在和需要纠正的地方,研究跟进事项。

观塘市中心计划是市建局成立以来最大规模的单一市区更新项目,占地5.35公顷,分五个发展区按阶段进行。透过重建重新规划已建设的环境和旧的公共设施,将观塘从一个旧区,发展成为一个更与时并进,居住环境及社区设施更佳的「新观塘」。

计划在2007年3月宣布开展,并在随后的三个星期向公众展示有关设计的构想图,部分以艺术油画方式勾划出未来市中心项目的面貌,当中包括了12项由之前公众谘询收集的社区建议概念。该构想图连同一份列出发展范围、界线和发展用途的计划图 (Development Scheme Plan) 交予城规会,申请把观塘市中心改划为「综合发展区」。有关的构想图还必须要经过技术可行性、交通规划的影响、楼群布局、通风及噪音等的初步研究,来确定规划参数(包括楼宇面积、绿化率及建筑物高度)以制定规划总纲图。市建局于2008年,完成了在规划阶段须要涵盖的可行性研究,制定了第一份的规划总纲发展图,经观塘区议会谘询及城规会批准后,成为发展观塘市中心项目的第一份核准规划发展图则。

在规划总纲发展图内获批的规划参数,会作为随后建筑设计阶段的标准;然而,在细部建筑设计的过程中,个别建筑物亦要遵守有关消防及建筑的条例,以及进行一些细化的技术评估,例如环境影响评估。故此,规划总纲发展图在不同的阶段需要作适时的修订,以符合现行条例法规及所需的技术评估的一切要求。

正因如此,规划与建筑设计属不同阶段的工序:先确立项目的规划框架和所涉及的参数,完成规划总纲发展图后,才进行深入的技术评估,及建筑和其他例如园景的细部设计工作。这样可避免一旦设计元素与规划参数有所不协调而影响到规划申请被否决的风险,令资源和时间都白白浪费。

在第一份规划总纲发展图获审批后,市建局按项目的不同区域分阶段发展。第一发展区月华街地盘已于2014年完成;而介乎物华街和协和街同步发展的第二和第三发展区的施工亦进行得如火如荼,将提供四幢住宅楼宇、公共交通交汇处和小贩市集,预计两个发展区可于2021年完工。

至于近裕民坊的第四和第五发展区,市建局原计划将两个发展区同期发展,但由于第五发展区内有为数不少长时间被违规占用的构筑物,以及一宗涉及逆权侵占的个案正在法庭排期审理,因而令市建局不能按现行政策处理收购及补偿事宜,而有关的业权诉讼个案也可能引发其他类似的诉讼。在考虑到第五发展区的实际情况及当中可能出现的不同变数,为免观塘的重建步伐在完成第二及第三发展区后停顿,不能与面向观塘道的第四和第五发展区接轨,严重影响尤其是物华街、协和街及秀茂坪一带的居民,通往观塘道及港铁站的连接和畅达性,市建局遂于今年提议将第四和第五发展区分开发展,以便在第四区完成独立发展后,能发挥连接周边地区的功能。

基于市建局建议将第四和第五发展区分开发展,项目早年已批准的总纲发展蓝图第四及第五区所涵盖的整体规划和布局,包括原来一整列面向观塘道、长280米的建筑群设计,不再适用。就此,我们就有关规划和布局作修订,并向城规会提交修订规划建议。我们原意希望先在规划修订审批后才作建筑设计的细部工作,以免浪费资源。但正正基于这「先获规划批准、后作细部设计」的原意,新的规划修订建议集中在规划上的重要元素,而部分涉及初步设计构想的地方却没有作注解,以致修订规划建议内与设计相关的部分,跟2007年的设计构想图不一致,引发公众讨论和批评。我希望在这里深表歉意,并再一次就几个重点作出解说和澄清。

1.      公众休憩空间及绿化比例
在市建局最新的规划申请中,地积比率依然维持在8.06,没有改变。住宅 ˴ 商业 ˴ 政府及社区设施楼面面积全部维持不变。反之,公众休憩用地则由2008年获批准原方案的8,700平方米,增加至9,348平方米。绿化空间比例占主地盘面积,亦由原规划的不足3成增加至超过3成。

2.      人车分隔
观塘市中心实施完全人车分隔的原设计概念并没有改变。市民将来可于全天候的行人通道前往位于第2及第3发展区的新公共交通交汇处乘搭巴士及小巴。新公共交通交汇处是两层的设计,巴士站的乘客等候区设有冷气,而交通交汇处之顶部则透过玻璃天窗,以增加采光,并设有空气净化及噪音处理设施。

3.      加强行人连接
按原规划,连接观塘市中心重建计划范围与周边的行人,并在最新的规划申请中,加强与观塘港铁站的行人连接,由原本的两组行人天桥,因应区议会意见,扩展成为一个广阔的平台,疏导日益增长之人流。亦因第四和第五发展区分期重建,我们建议将原方案一列十多层的商场建筑修改设计,增加门廊以增强与观塘道和裕民坊公园的可达性。

4.      楼宇高度
因应与观塘港铁站的连接扩阔成为一个平台,位于第4发展区的酒店及商用建筑大楼相应收窄,以腾出空间,而把大楼收窄,亦可加强通风和改善建筑群的视觉效果。在不增加楼面面积下,建议增加大楼的高度至水平基准上285米。这285米的建议高度,与在 2008 年向当时区议会谘询,并在没有反对而通过建议的 280米,相差只有5米,而有关楼宇高度并没有影响受保护的山脊线。

虽然在这些年间,市建局的团队尽量按原图则的要素规划,并应社区的诉求加设改善行人连接等的元素;然而,同事们在专注有关规划修订工作时,却就设计方面可能需要作出的改变,忽略了做好全面解释和跟进沟通工作,以致令区议员及公众人士,就第五发展区,尤其是多用途活动中心和商厦及裕民坊公园的设计,在理解和期望上出现落差,导致这次「风波」。汲取教训,我已向同事再三提示,日后的沟通应尽可能仔细,让区议员能充分掌握市建局的工作流程和不同的法定要求;我们亦不应视政府部门在数年前给予的意见为最终的定案,而不作适时的跟进和更新。

在这两个星期,除了全面了解过去有关的文件和资料、反思不足之处外,我亦和同事约见观塘区议员和不同的地区人士,向他们解释事件和了解他们的看法。与此同时,我亦特别要求同事把第五发展区多用途活动中心和商厦,以及裕民坊公园的细部设计,由原来待城规会就规划修订建议审批后才进行,提前展开以便尽早让议员和地区人士给予意见。我们会尽量融入市民对设计元素的期望,维持原设计的神髓,这包括蛋型的多用途活动中心和商厦、设有水景及「梯级」式的裕民坊公园设计;并如原设计的概念,令第五发展区的建筑亦展现「拾级而上」的设计。我们现正就上述建筑设计和裕民坊公园水景和「梯级」的构思,与建筑师商讨,了解在执行方面的可行性;我们亦会就这些细部设计的建议与政府部门商讨,征询意见和争取支持。待这些工作及初步的设计图完成后,我们定必到观塘区议会作详细讲解和谘询。

过去多年,市建局一直就观塘市中心项目涉及的不同范畴,向观塘区议会汇报和作谘询。在过去五年,市建局的代表就发展重建、环境卫生和交通运输等不同的事项,出席区议会全会、辖下各不同的委员会及专责小组共44次会议,可见我们绝对认同与议会沟通的重要。过去,同事们亦尽心听取议会和居民的意见和需要,在符合法规和可行的技术层面上,修订规划和设计,以至主动提出改善方案,满足不同持份者的诉求。这在积极与港铁商讨扩阔与大堂连接的平台,舒缓挤塞问题;以及为日后的永久小贩市集加开出入口、加装冷风系统并承担所有费用,改善小贩的营商环境等,可见一斑。

作为市建局团队的行政总监,我愿意为这次向城规会提交规划修订建议前,与区议会沟通不足的失误致歉,并承诺改善;不过,若把这次事件说成回避谘询及欺骗,甚至所谓「走数」,影响市建局的诚信,我认为是抹煞了市建局同事在过去多年为这个项目所作的努力。

汲取「波鞋街」项目和这次观塘市中心重建项目提出规划修订,与区议会沟通欠全面的教训,往后我们定必与区议会保持密切沟通,尽量提供充分的解说,以释疑虑。这不单单在议会层面上;对内,我亦会加强向董事局成员的汇报,加深理解和支持。另外,日后我们亦会避免在毫无保留的基础上,用未经规划参数探究及可行性研究的构想图,来向公众介绍项目的规划和设计,以免日后因需要作出修订而造成误会和期望的落差。

在这过去的两个星期,与观塘市中心重建项目的不同持份者会面,我感恩听到他们对这个项目的支持,亦理解分开发展第四及第五区的重要性,并体会到这个历来最大规模的重建项目的复杂程度。他们都向我表示希望和乐见观塘市中心重建项目能加快进行,为居民带来一个更美好的「新观塘」。