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挚诚.志成(网志)

油旺地区研究:是难题、是承担,也是机遇

我在上星期的网志,讲解市建局的流动资金,需为未来的市区更新项目作储备,以及未来五年,业务纲领内预计需动用350亿元的开支。当中也提到,市建局近年开展的重建项目,可供发展的剩余地积比有一倍或以上的项目,数量愈益减少,尤其在楼宇和人口密度甚高的油麻地和旺角区,情况更为严峻,市建局须作出的财务承担不轻,我希望在这篇网志,进一步阐释一下。

市建局於今年五月,展开了一项为期两年的油旺地区研究,就该区作全面和深化的研究和规划,探讨如何能提升该区目前的土地使用效益及重建更新的发展潜力,以制定一套全面、具前瞻性及财务可持续执行的「市区更新大纲发展概念蓝图」,以新思维和策略,推展市区更新工作,减慢市区老化,成为将来更新其他旧区的新模式。

第一阶段的工作正在进行,市建局已就著区内的楼宇年期、规划布局、人口分布、环境、基建设施和交通容量等进行基准研究,以了解油旺区的楼宇和市区老化程度。研究范围面积约为212公顷,涉及3,350幢楼宇,平均楼龄高达 48 年,当中9成楼宇的楼龄超过30年,而楼龄超过50年的亦近半数。

根据研究的初步资料显示,区内的楼宇中,约有四分之一已用尽其地积比率,甚至已达「负数」,即已超出现行城市规划和法例框架所准许的发展密度限制。区内楼宇大部分建於1950年代至1960年代,当时建筑物的发展密度以容积比计算,即以尽量运用地盘面积为依据来决定建筑物的体积,与今天计算发展密度的方式不同,以致建筑物一般体积大,单位密密麻麻、楼宇之间距离窄,空气流通情况差。

推断若市建局要符合该区现行的分区计划大纲图、建筑物条例、环境及通风等法规要求,来重建这一类体积庞大、地积比率耗尽的旧楼,在完成重建后根本不能提供原来的单位数目。市建局一直沿用2001年3月立法会财务委员会订定的「自置居所津贴」,加上收购物业的市值金额,来收购重建项目内的住宅物业。在近年楼市高企的情况下,「自置居所津贴」的金额不断上涨,以市建局早前对土瓜湾区三个重建项目提出每平方尺15,383元的收购建议尺价为例,该三个项目内一般旧住宅单位以实用面积计算,每平方尺的平均市值尺价约8,000元,由此来看,「自置居所津贴」部分已差不多与旧物业市值看齐;如以此收购补偿政策,加上采用现行开展重建项目的模式来估算,单单处理区内800多幢这类旧楼,在扣除收益后便有可能面对接近1,380亿元的财务亏损。即使市建局能在10多年前开展、近几年完成并开售的项目中,获得以亿元、甚至数十亿元的销售盈余,也根本不足以抵销接近1,380亿元的财务亏损。

假若我们不以拆卸重建的方式,而是为油旺这区内3,000多幢楼龄超过30年的楼宇进行复修的话,情况又会怎样呢?过去,市建局透过多项楼宇复修资助计划,协助旧楼进行一般性公共地方的复修工程,此类一般性复修即使每10年进行一次,也不可以达致延长楼宇寿命的效果。要全面改善旧楼楼宇状况、加强楼宇设施以及提升居住环境质素,参考现时市场的个案,需要投放的金额达每平方尺约千多至二千元,是现时一般公共地方复修每平方尺金额的10倍或以上!这说明了,实际上很难期望旧楼业主都愿意自掏腰包,为大厦及单位做全面的复修;相对地,他们可能更期待市建局提出收购其单位作重建。

透过进行油旺地区研究来寻求市区更新的新模式,当中所涉及和需要解决的,不仅仅是庞大发展计划中的财政承担。根据研究资料显示,在油旺地区研究范围内的212公顷面积,每一平方公里的人口密度最高可达十万人口以上,较《香港2030+》资料文件中,香港已建设区的整体平均人口密度约每平方公里27,330 人,高出好几倍。另外,研究范围内有一半的居民数目是在当区生活多年的自住业主,在处理这区的市区更新工作时,市建局需要面对区内发展密度高、为数不少的劏房单位及租户人数、区内缺乏大型公共屋邨等问题。在土地资源欠缺、开发新土地又困难重重的情况下,区内物业市场在短时间内很难提供足够数量的单位供自住业主重置,而公营房屋资源,亦无法应付租户希望在同区安置调迁的诉求,这确实严重影响更新油旺这区的进度和成效,更遑论藉著市区更新,改善区内人口稠密及居住环境质素等目标。

正因如此,市建局一直希望能为市区更新工作寻求突破,更好地改善旧区的环境。自我上任市建局行政总监一年半以来,在我与董事会各成员和管理层接触的过程中,我丝毫没有感到,市建局以「赚到尽」作为制定和执行市区重建相关政策和措施的考量点;相反,正因为不是以「赚到尽」为出发,在过去多个月,管理团队得到董事会的支持,推动多个不同的大型研究,包括油旺地区研究、市区更新可持续发展研究、楼宇复修策略研究等等,从市区更新的最核心问题和制度法规,作深入的检视和分析;同时亦投放资源成立「楼宇维修平台」,尝试较有系统地协助旧楼业主为物业进行复修工程。市区更新所涵盖的范围广泛,要处理如前段所述的种种问题,复杂又难以疏理。若只著眼於当中的一、二个议题或个别项目,便评论市区重建及市建局的工作,那分析便有欠全面,不能解决问题。

《市区重建策略》强调以全面综合的方式,以推动市区的可持续发展为市区更新的目标。油旺地区研究便是其中一个示范。研究不会单从拆卸重建区内残破楼宇为重点,而是制订一套涵盖市建局「4R」工作,即重建、复修、保育、活化,并加入第五个「R」-「改造重设」(Retrofitting) 方案的市区更新策略;加上利用不同的规划工具和调整有关法规要求,为市区更新工作寻求突破,更具成效地推展可持续的市区更新工作,当中亦会运用「地方营造」(Placemaking)手法,保留和彰显地区特色,以及注入「智慧城市」(Smart City)元素,发展地区的可持续性和改善市民生活质素,这反映市建局在推动市区更新工作的同时,履行其社会责任。

对於市建局肩负的社会责任,也有意见认为市建局应将收购得来的土地发展为资助房屋,以解决香港的房屋供应问题。对於这个课题,我会在下一篇网志再剖析。