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挚诚.志成(网志)

既维持财政稳健 也为市区更新创造新机遇

在上星期发表的网志中,我提到若然市建局以现行的收购补偿政策,和现行开展重建项目的模式来估算,要处理油旺地区研究范围内800多幢地积比已用尽的旧楼,在扣除收益后便有可能面对接近1,380亿元的财务亏损。这些地积比已用尽、甚至已达「负数」的旧楼,对私人发展商来说,并没有足够的诱因或商机作重建发展,加上昂贵的复修费用,大多数这类旧楼的业主,会倾向希望市建局提出收购和重建。

至於要发展这800多幢旧楼所预计的1,380亿元亏损,是从研究初步资料所得的客观数据来计算,并非凭空想像,亦不是坊间所指的「靠吓」。根据资料,这800多幢旧楼现时的总建筑面积,包括已超出现行规划和法规所准许发展密度的建筑面积,合共约2,214万平方尺。假设市建局以早前对土瓜湾区三个重建项目提出实用面积每平方尺15,383元的收购建议尺价为基础,并考虑油旺的地区位置,以及中原城市领先指数最新截至11月中的调整,换算成建筑面积的每平方尺尺价约为 15,700 元。收购这800多幢旧楼,所需的总收购成本高达约3,476亿元。

以现行的建筑物条例、环境及通风等法规要求,以及市建局现时的发展模式来重建这批地积比率耗尽或已是负数的旧楼,实际上,可容许发展的总建筑面积,只有约1,875万平方尺。由於发展所需的年期长,很难预测若干年后的物业市场变化,故此,业界一般以现时的楼市状况来估算楼面地价。以楼面地价每平方尺11,200元估算,根据现时的发展模式,这1,875万平方尺建筑面积的收益约为2,100亿元,但相比总收购成本的3,476亿元,有关的发展便出现接近1,380 亿元的亏损。这个假设已把政府免补地价的因素计算在内。

另外,根据研究的初步数据,在现行的规划规定下,在研究区内剩余尚可发展的总建筑面积约有900万平方尺(包括住宅和非住宅)。即使市建局有机会把这些剩余的建筑面积,透过重建发展悉数用尽,但单单发展这些尚有可用地积比的项目,也未必能够达致收支平衡,更何况以其收入去抵销该1,380 亿元的财政亏损。透过阐述这些研究资料和测量专业的推算,我希望能让公众对此问题有较深入的了解,更好掌握解决旧区老化问题的难度,而不是「危言耸听」。

说到免补地价,坊间有一种说法,表示政府在批出市建局发展项目的重建地盘时可获豁免补地价,所以应该有「财力」承担市区重建责任,甚至兴建公共房屋或资助出售房屋。我想从市建局重建项目的发展模式,政府豁免市建局的地价与市建局需向住宅自住物业业主,在物业的市值金额之上,额外给予的「自置居所津贴」,来作一个客观的分析,阐释有关情况。

市建局至今开展的重建项目,被收购重建的物业均属私人物业市场的楼宇单位,按参考同区「七年楼龄」的尺价,拟订「自置居所津贴」,再加上物业本身的市值,向业主提出收购,故此涉及庞大的收购补偿开支。这与提供公共房屋的房屋署,及资助出售房屋的香港房屋协会的营运模式,非常不同。

自2001年市建局成立至2017年3月底,政府共豁免36幅批地补地价。在这36幅免补地价的重建地盘中,有两成多因为有足够的地积比增长,又或因为原地盘范围有不属於商/住的用地,不涉及收购开支,以致获豁免的地价比起市建局额外要支付的「自置居所津贴」开支为高;可是,其余超过70%的重建地盘,市建局需要向业主支付的「自置居所津贴」总额,均超出获豁免的地价,当中尤其以位於九龙城、深水埗及大角咀等涉及业权数目较多的项目为甚。由此可见,被坊间视为「优势」的豁免补地价,实际上,郤被「自置居所津贴」在某程度上抵销了。

因此,综合以上的资料和分析,放在油旺这地区研究上,我们可以预见,若然市建局把该800多幢、在合乎现行条例法规下可发展的建筑面积,全部或部分用作发展资助出售房屋,并以市价七折的价格出售的话,那涉及的1,380亿元亏损,将会进一步扩大,更遑论把地用作兴建公营房屋。除了财务上的承担外,综观市建局自成立以来的16年间,至2016/17年度,清拆了约715幢失修的楼宇,已完成的项目提供约9,000个新建住宅单位。以这单位数量,即使全数拨作公营房屋之用,对现时需求殷切的情况,也只是杯水车薪。

故此,在市区更新过程中,将部分私人市场旧楼重建为公营或资助出售房屋,无论由哪一个机构负责,首先必须做好重整规划、财务及风险管理、居民及商户安置调迁安排、地区基建配套及容量评估、项目推展模式分析比较等范畴,这亦正是市建局展开油旺地区研究的目的。归根究底,治本的方法,当然是尽快增加土地供应,一方面可以直接提高公营或资助出售房屋的供应,满足市民对此的需求;另一方面,也对市区更新起了正面的作用,尤其在协助解决安置调迁这问题,加快市区更新项目的进程。

这一连三篇的网志,透过客观数据分析,就市建局现时及未来的财务状况,以及从「油旺」地区研究,剖析市区更新所面对的问题和发展机遇。我感谢传媒在过去两个星期就这些课题的报导,增加公众对此的认识和了解。日后当油旺地区研究有多些资料时,我也会透过网志,不时跟大家分享,让公众将来参与讨论此项研究计划的成果时,有更充分的理解。