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挚诚.志成(网志)

体恤处理搬迁方案 同心实现新观塘

刚过去的星期五,我和市建局的同事出席了观塘区议会辖下的观塘区发展及重建专责小组会议,因应处于观塘市中心重建计划第5发展区内私人土地上的违例构筑物,向议员介绍了市建局特别制定的搬迁方案。随后我们亦向构筑物的用户以邮递发出方案的具体建议。我感谢议员就搬迁方案提供了宝贵意见,大家都认为应加快处理重建项目内违例构筑物存在已久的问题。

为决心处理这问题,过去半年,市建局和地区上不同持份者和构筑物的用户进行多次沟通,聆听意见。还记得我在今年3月时到访观塘与构筑物商户见面时,我和他们分享了市建局处理这些违例构筑物要面对的三大难题:首先,由于市建局在2007年3月为整个观塘市中心进行冻结人口调查后,至今已经相隔了11年,部份构筑物的使用情况、用户身份以及相关数据已经转变,因此市建局无法掌握最新、最确实的构筑物用户数据去制定搬迁方案;其次,在第5发展区的构筑物没有注册物业业权,因此市建局不能沿用一贯为合法注册业权制定的物业收购及安置政策,以物业市值作为考虑基础,厘定津贴;第三,私人楼宇公用地方的通道在地契上列明应作为公众通道,故此,在通道上搭建构筑物作营商或居住,违反了地契用途;再者,此类构筑物亦有可能违反《建筑物条例》。以上情况均令问题更为复杂。

从另一角度看,这些违例构筑物在区内经营多年,营营役役,着实为观塘的街坊和经常在区内出入的市民提供服务,这一点也不容置疑。故此,我们制订的方案也须要考虑到重建对不同用户的影响,尽量要以「合情、合理」及公平的原则,来处理问题。

由于市建局不能按照既有的物业收购及安置政策,处理这些违例构筑物和相关的用户,因此市建局希望以开诚布公的态度,加强与用户沟通,一同解决问题。在3月份的会面后,市建局透过问卷访问,收集和分析这些构筑物的数据和用户身分以及他们对搬迁的期望和意见。随后,我们也安排职员与专业测量师,逐一为构筑物实地量度面积和登记资料。

这些为制定搬迁方案的准备工作,让市建局理解到,若要妥善处理这些构筑物,除了解决上述历史带来的难题外,还包括处理构筑物涉及不同用户的复杂情况。根据市建局所得资料,第5发展区内共有98个违例构筑物,但涉及的「经营者」便超过120个。这些构筑物分成商用和居住用途两类,共涉及八类不同身份的人士。以商用的构筑物为例,一些经营者会持有构筑物作自用,依靠在构筑物经营业务维持生计;部份只是持有人的身份,将构筑物出租予他人作经营,甚或是将租来的构筑物再分租,这些持有人和「二房东」便以构筑物收取租金作为收入。此外,在用作居住的构筑物中,亦有住客、自住者、和出租构筑物予他人居住的不同身分人士。这些不同的「经营者」对搬迁方案有不同的期望和要求,市建局需要深入分析问卷访问的结果,整理构筑物及众多用户提供的数据,才可制订一套照顾到不同用户需要的搬迁方案。

另一方面,由于这些违例构筑物并无合法注册业权,因此市建局在厘订搬迁方案的框架时,不能沿用为合法注册业权制定的物业收购及安置政策,以物业市值或应课差饷租值作为厘定这次搬迁方案津贴的单位基础。为此,市建局委聘独立专业测量顾问公司,根据违例构筑物的位置、面积大小、经营业务性质以及因应构筑物面向裕民坊、观塘道和内巷等不同因素,并参考了包括第5发展区内有注册业权的商铺的最新应课差饷租值、观塘市中心邻近商铺的租金成交个案、以及早前为构筑物用户进行登记问卷调查时所获得的租金资料等,根据测量师的专业和经验,就以上各因素和参考值,就构筑物面向不同街道津贴的单位基础作评估。而用作计算津贴金额的面积,亦按其地面铺位、阁楼、存货用的地库和楼梯底等不同部份,根据专业测量业界的处理作适当的调整。

同时,为照顾一些面积细小构筑物的经营者,我们在制定津贴准则时亦同时考虑为搬迁方案「补底」,即为一些津贴设最低金额,协助经营者搬迁及减低因迁出构筑物所带来的经济影响;除了「补底」,评估津贴时亦要平衡公共资源的运用,并在一个合理的水平为津贴「封顶」。

由此可见,制订这次特别搬迁方案需同时处理涉及违规、众多占用人不同身份及构筑物估值等三项复杂范畴,加上要为搬迁方案订定较合情合理的津贴水平,其难度可想而知。基于情况特殊,市建局董事会辖下的观塘市中心重建专责委员会,单单就第五发展区构筑物搬迁方案,合共召开了超过10次会议,督导搬迁方案的制定准则、讨论及详细审议不同的建议;参与专责委员会的董事们更亲自到第五发展区实地考察,亲身掌握现场各构筑物的经营情况、构筑物的大小和位置分布等复杂情况。市建局同事亦为此耗费了不少精力,反复研究超过40种不同的计算方式和津贴水平,希望从中组合出一套既为社会接受、亦能照顾到过百名用户不同身分和需要的机制,以公平及客观的准则厘订各项特别津贴及迁置安排。

搬迁方案考虑了这些在第5发展区受观塘市中心重建项目影响的构筑物经营者将不能继续于该构筑物营商的因素,并希望对在该处经营年期较长的商户有较多的关顾,因此这些经营者除获发「经营者基本现金津贴」外,还会按其经营年期获发「经营年期津贴」。此外,市建局也提供迁置安排,让经营者可以选择优先租用将来第二及第三发展区新建商场的部份店铺,以继续留在原区经营。市建局已在该商场预留连接协和街和康宁道及毗连拟建公共运输交汇处的区域,让参与迁置安排的经营者日后可重新于区内经营。

此外,我们亦考虑到以出租构筑物收取租金的持有人,他们也受重建影响,须交出构筑物给市建局而影响经济收入,因此,搬迁方案亦顾及有关需要,并提供津贴。而对于在违例构筑物内居住的住客,搬迁方案亦包括为合资格的住户提供特惠津贴或安置的选择,照顾此类占用人的需要。

市建局已成立专队,由24位同事分成8组,为每个构筑物个案设专责的同事与商户联络和跟进。在向构筑物用户发出特别方案建议后,我们亦会加派人员到第5发展区与商户逐一接触,并举行简报会向他们详细讲解特别方案建议的具体内容和安排;而位于裕华大厦的地区及联络办事处亦会于发出特别方案建议后延长办公时间,一星期七天由早上9时到下午6时,解答商户的问题。

第5发展区违例构筑物有其特殊历史背景,基于问题的复杂性及涉及不同身分持份者的需要,要制定一个令所有人都满意的方案,着实不容易。然而,经过这多个月来与构筑物用户的接触和沟通,我感觉到大家也是以务实的态度,视市建局为伙伴一同解决这个拖延已久的难题,以期缔造一个市建局、构筑物用户和社会上其他持份者多方也能接受的方案。我期望用户能理解,是次特别搬迁方案已考虑和平衡了不同持份者的意见和要求,希望大家能抱着相同的意愿,尽早把问题解决,第5区的发展不至于遥遥无期,观塘市中心重建计划能顺利推展,同心实现一个美好的「新观塘」。