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挚诚.志成(网志)

促进业主齐心组织 楼宇维修保养有「法」

由政府伙拍市建局合作推行的「楼宇更新大行动2.0」(「行动2.0」)和「消防安全改善工程资助计划」(「消防资助计划」),在今年7月初起,经过三个多月的时间,已于10月31 日截止接受申请。「2.0行动」和「消防资助计划」,分别收到约600宗及约2,500宗申请。

早于今年3、4月及7、8月,市建局已联同屋宇署、消防处及民政事务总署等多个部门,举行超过20场简介会,以及透过非政府组织,接触超过4,000幢目标楼宇,推动有关业主参与计划。

「行动2.0」的目标是协助符合住用单位平均每年应课差饷租值的上限,并已接获由屋宇署发出的强制验楼通知的自住业主,进行楼宇检验及修葺工程。计划聚焦支持安全风险相对较高、楼龄在50年或以上的楼宇,合资格申请的楼宇数目估计约有1,500多幢;至于「消防资助计划」,主要协助合资格而又收到消防安全指示的商住楼宇业主,履行《消防安全(建筑物)条例》规定,提升大厦消防安全的要求。该计划所涵盖的合资格楼宇数量较多,估计约近6,000幢。两项计划的申请宗数,均占合资格楼宇数目约四成。

在这3,000多宗申请中,絶大部份是已组织了法团的合资格楼宇。由此反映,楼宇业主在法团的统筹和协助下,能较有效率地商议有关楼宇维修的事项,并作出决定。其主要原因,是法团可按照《建筑物管理条例》(条例)的法例框架,召开业主大会通过决议进行楼宇公用地方的保养维修工程。到了工程筹组阶段,法团内的管理委员会可协助业主为工程招标及审核标书,并委聘合适的工程顾问及承建商,为大厦进行所需检验及工程。在财政处理上,法团亦能藉其法人身份开设专属信托银行户口,并经业主授权后协助筹集业主需支付的工程款项,及代表业主接收和发放计划的资助,使财政安排更有效率,亦减低政府资助及业主供款被非法挪用的风险。

因此,政府和市建局借着推广这两项楼宇复修资助计划,鼓励仍未组织法团的楼宇,先行组织法团,以便以法团名义参与计划。若有关业主于申请期内,未能完成成立法团的所需程序及召开业主大会通过申请资助计划,市建局亦作弹性处理,容许他们在截止申请前先行提交申请,并于申请期完结后的六个月内,即在明年4月底前,向市建局补回申请资助计划的所需文件,包括业主大会通过申请资助计划的议决及法团注册证书等。

至于其他未有成立法团的楼宇,特别是针对「三无」大厦,市建局早前亦已委聘法律顾问,协助有关业主查阅其楼宇公契,了解在没有成立法团的情况下,业主可否根据大厦公契条款,容许业主凭借业主大会通过有效决议为楼宇公用地方进行维修及改善工程。这项法律顾问服务至上月底申请期完结时一共协助65宗楼宇个案完成审视公契的工作,过程中发现当中超过九成的公契,并未包含相关业主有效决议条款。

首先,部份公契只授权业主大会,为保持楼宇良好状况而进行一般「维修」工程,但没有明文规定包括进行「改善」工程。法律意见认为,就何谓「维修」或「改善」工程,各有界定,「维修」工程一般涵盖修复或更换楼宇现存已破损的部份和损坏的设施;而「改善」工程则涉及改装和增添额外的楼宇设施,从而提升楼宇的水平。因此公契上注明的「维修」工程不一定涵盖「改善」项目。而「消防资助计划」所资助的工程,由于涉及协助1987 年或以前建成或首次呈交建筑图则的商住楼宇,将其消防安全措施提升至现代标准,因此均属于「改善」工程一类。「2.0行动」计划所资助的工程,亦有类似问题。故此,若有关楼宇的公契没有条款,授权业主大会议决进行改善工程,其所通过进行的工程决议,便无法涵盖「消防资助计划」及「2.0行动」下的改善项目。

另有一类公契,没有明文规定业主大会通过的决议对所有业主皆具约束力,故此,业主大会的决议可否对没有出席或反对的业主有约束力也成疑问。

故此,为免日后就有关的决议出现意见分歧、筹集费用困难,甚至有可能受到法律挑战以至已经开展的工程不能完成等问题,有关楼宇公用地方的维修工程决议须经全体业主一致通过或书面同意。即使如此,这类未成立法团的业主由于没有法人代表身份可开设银行账户,只可选择委托经理人为工程开立专属的银行户口,以处理有关计划的资助款项收集及发放。若这类业主不选择委托经理人,也可选择由业主大会授权最少两名业主作代表,为工程开立专属银行户口,但不同银行可能对开设这类个人户口有不同要求,当中或涉及较严谨的审批程序,甚至拒绝开立户口,进一步增加筹组工程的困难,而业主代表亦须要承担相关的财务风险。

基于上述种种复杂的情况,我已叮嘱市建局同事必须将这些公契条款的复杂性和有机会衍生的问题,清晰而详尽地向有关未成立法团的业主说明,促请业主慎重考虑组织法团,或至少寻求全体业主一致通过所需的决议,以便参与计划。

市建局亦听到一些业主的意见,指他们联络其他业主商议组织法团有困难。事实上,根据《条例》有关成立法团的规定,只要有合共拥有不少于5%业权份数的业主,便可委任一名业主作为召集人,召开业主会议商讨成立法团。业主会议只要有10%的业主出席 (包括亲自出席及委任代表出席的业主), 便符合法定人数,当中如获出席会议的过半数票通过,及获不少于30%业权份数的业主支持,便可通过成立法团。业主在成功成立法团后参加资助计划,还可获得市建局的 $3,000元筹组业主立案法团资助。此外,民政事务总署辖下各区的地区大厦管理联络小组,可就成立法团的程序向业主提供意见,并当业主在筹组法团时遇到法律问题,为他们转介予大厦管理免费法律咨询服务,约见义务律师征询初步的法律意见。

我十分高兴知道,经市建局协助了解公契内容并作建议后,有八宗的申请个案,其原来没有法团的楼宇业主,决定先行成立法团,继而提交计划申请;另外亦有约40宗的申请个案,业主成功召开业主会议,取得全体业主一致通过或书面同意决议,筹组资助计划下的工程。

市建局现正整理所有接获的申请,根据分别与发展局和屋宇署,以及与保安局、消防处及屋宇署组成的两个督导委员会所制定的评分机制,厘定申请个案于两项计划下的优先次序,分批处理个案。「2.0行动」的评分机制,主要按楼宇安全风险评估、以及是否已聘请顾问或承建商等因素而定;而「消防资助计划」的评分机制,则主要根据楼龄、消防安全指示的发出日期、以及是否已聘请顾问或承建商等因素而定。我们期望按缓急、优次等因素处理个案,可让相关维修工程合约有序地推出市场,以免同时间有大批工程招标,影响市场的承受能力。

市建局完成个案排序后,预计于年底前陆续发信予所有申请人,通知有关申请的排序结果,及之后的跟进时间表等数据。我们亦会于2019年第一季开始,委派个案主任联络首批于排序下被拣选申请的楼宇,为法团和业主提供专业及技术支持。

除了楼宇复修,市建局正与发展局及机电工程署,积极筹备「优化升降机资助计划」的执行细节,预计在明年3月底接受首轮申请。由于升降机属于楼宇公用设施之一,楼宇法团日后在筹组升降机定期维修保养工作,同样担当着重要的角色,包括协调业主尽快商议和通过决议参与计划,及跟进之后的申请工作和筹组工程安排。

现在距离「优化升降机资助计划」接受申请尚有数月时间,我希望透过这篇网志,让业主深入了解组织法团对筹组大厦维修改善工程的重要和长远益处。仍未有法团的楼宇业主若遇到疑难,可联络市建局和政府部门提供协助。只要各方同心协力,将成立法团的工作付诸实行,可让楼宇维修保养有「法」-透过法团做好楼宇管理,和配合相关法例要求定期检测楼宇,及进行所需的维修保养工作,缔造安全、宜居的安乐窝。