跳到主要内容
挚诚.志成(网志)

连系新旧推展活化 促进建立共融小区

政府于10月公布的2018年《施政纲领》中,提及有关市建局士丹顿街/永利街(H19)项目的新措施,市建局将研究活化整个H19项目内的建筑和小区肌理,及协同周边的活化项目,营造小区。我们将以重建以外的市区更新方式,探索可促进这地区可持续发展的活化方案和营运模式,为这区推展「新旧交融、小区共融」的新概念,建立跨代和睦关系,与地区不同持份者共建一个和谐共融的小区。

H19项目是前土地发展公司公布的重建计划之一,由市建局于2003年接手进行规划发展。项目原先涵盖士丹顿街、永利街及城皇街三个地盘,市建局进行规划设计时,一直与区议会和地区上不同的持份者保持沟通,在平衡地区发展需要和保育活化的要求下,持续优化其规划方案,并就项目的进度,向区议会作定期汇报。

项目的规划方案经历数次转变,市建局接手发展项目后,经过法定咨询和规划程序,在2007年11月获城市规划委员会(城规会)通过项目的发展蓝图,将项目列作综合发展区,用作商住发展及提供休憩空间。到了2010年,地区人士就项目地盘A内的永利街建筑群提出新的要求,市建局经考虑后修订项目的规划,将永利街群楼和必列啫士街街市剔出项目范围,经修订的发展蓝图于2013年5月获城规会核准。

随着区议会和地区人士近年再就项目规划提出新的修订意见,包括建议市建局考虑以重建以外的方式,在该区进行市区更新,使现有业主们可以保存原来建筑群。市建局审慎考虑后,决定放弃推行原来的重建发展方案,改为引入楼宇复修和地区活化等手段,继续推展该区的市区更新工作。市建局已于今年7月在中西区区议会上汇报有关决定,并与发展局商讨放弃重建的后续跟进工作。

由于 H19项目在中西区的分区计划大纲图上目前仍然是「综合发展区」,即仍属于透过重建作规划意向;因此,市建局会于2019年上半年将拟备的融合市区更新方案向中西区区议会汇报并取得支持后,政府便能按相关的融合方案的土地使用及城市设计作考虑,以便向城规会申请修订规划大纲图,改划现时「综合发展区」的规划意向。城规会审批时,要经过法定的公众咨询程序,就收到的公众意见安排聆讯和审议,最后将城规会的决定及公众咨询意见等资料,提交行政长官会同行政会议核准,整项规划程序一般需要超过一年的时间才能完成。

考虑到项目仍在修订规划阶段,在制订项目的长远用途期间,市建局已采取措施监察项目内的楼宇状况,为保养维修已收购的楼宇持续投放资源。市建局自2008年展开项目的收购工作,发现部分已收购的楼宇呈不同程度老化,其中在项目地盘B范围内华贤坊西4至10号唐楼,及位于地盘C的士丹顿街60号至62号唐楼,均出现不同程度的破损,包括外墙出现裂痕、有植物寄生、屋顶渗水及有僭建物等。因此,市建局已委托结构工程顾问,每隔两个月检查这些楼宇的结构状况,并安排承建商适时进行维修保养工程,保障公众安全。

另一方面,项目内的城皇街2A和6A号唐楼之间,有一幅多年来并无对外开放的小型政府空地,而 2A号唐楼的外墙需要依靠在空地上竖立的钢支架,加强此外墙的支撑能力和穏定性;另一幢6A号唐楼因应地盘的斜坡地势,在向空地的地基一面加建了一幅石屎墙,以防止泥土流失。由于该临时支架和石屎墙,早于市建局收购有关楼宇时已存在多年,加上楼宇其余结构部分亦出现老化,因此2A号及6A号两幢楼宇均需要接受详细的检查,才能评估其结构是否安全和稳固,以便研究如何在改划完成前,充分利用部份的空地,配合整个融合市区更新方案。​​​

URA photo现时城皇街2A号唐楼依靠在空地上为其外墙竖立钢支架(左图);6A号唐楼地基则有一幅石屎墙,防止地基的泥土流失(右图)。

为此,市建局本月初向地政总署申请,希望进入有关空地,为两旁的楼宇及石屎墙进行风险评估,针对楼宇的结构问题制订对应的支撑和加固措施。按现时估计,评估工作可在明年中完成,届时可在加固建筑以符合现时建筑法规的情况下,探讨如何活化项目内的旧建筑群,及重新规划空地的长远用途。

除了为现存楼宇进行复修,我们亦会翻新项目内已收购的住宅单位,以作居住用途。其中位于士丹顿街60至62号唐楼的六个单位状况较好,只需进行一般修葺便可供居住。为照顾现时基层家庭对住屋的殷切需要,市建局决定完成翻新这六个单位后,在明年初先行拨予香港社会服务联会(社联),营运社会房屋共享计划,为现时居住环境恶劣而又正轮候公屋的基层家庭,提供过渡性的住屋。

至于项目内余下单位的室内状况较参差,部份更连水、电供应等设施的铺设亦欠缺,因此市建局已聘请顾问检查各个单位的水、电供应、排水及排污系统等设施的具体情况,制订详细翻新计划。

H19项目的发展方案,虽然随着地区持份者在不同时候不同要求作修订,但我认为,市建局推动项目的理念仍然贯彻如一,就是透过具前瞻性的市区更新手段,为小区、居民带来可持续的裨益。早前有地区持份者认为,项目内的闲置地应重新对外开放,成为公共休憩空间。我认为若要项目真正发挥活化小区的功效,考虑其更新、活化方案和营运模式时要思考得更广、更深,使项目能发挥「有形」及「无形」的功能,前者提供房屋和公共空间等硬件设施,后者促进社会经济、提升居民生活质素等长远裨益。

去年,市建局展开了可持续发展研究,为市区更新工作拟订初步框架,协助我们从「小区营造」、「经济共享」、「以人为本」等范畴,深入评估项目的可持续发展效益。这套框架将有助我们研究项目的未来规划,引领其长远发展方向。为更具体掌握小区的实际需要,市建局将委托顾问,进行一项「小区融合」(Community Making Study)的研究,了解H19项目蕴含的地方特色和历史元素,还有不同年龄和阶层的居民的需要,从而建议活化方案及营运模式,深化可持续发展的理念。

为实现成功的小区更新,无论项目的硬件或软件设施都要达到「新旧交融,长幼共融」,因此「小区融合」研究将探讨如何实践这个理念。考虑到H19区内有不少长者居住,而日后搬进项目单位居住的家庭亦会有长有幼,我们在复修和翻新楼宇作社会房屋用途时,将与社联商议促进长幼间建立跨代和睦关系,实现长幼共融的营运模式。

营造可持续发展的小区,实现经济共享同样重要,因此研究顾问亦将探讨各种「共享」营运构思的可行性。当中一个可作参考的,是伙拍非政府组织,拨出部分住宅单位和非住宅单位,用作「共居空间」或「共享工作空间」,楼上的住宅单位,经修葺后出租予有住屋需要的青年,方便他们在市区上班;楼宇地铺则成为有工作能力但已届退休年龄的长者,和其他年青人共享的工作空间,让不同年龄和阶层人士可以共享设施,发展其兴趣和工作,并互相交流。

「小区融合」是一个多方面、跨层面的市区更新概念,市建局将继续深化有关研究,优化项目的规划和活化方案,并就方案建议咨询中西区区议会意见。我认为在市区更新的过程中,既会保存有特色的地区元素和历史建筑,也会有新建筑落成带来新气象;有旧街坊将会搬离小区,亦会迁入新的邻居。我们期望透过配合地区特色的小区营造策略,做到「聚旧」、「迎新」,与不同的持分者一同推动市区更新,令「新旧交融,小区共融」的理念植根小区。