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挚诚.志成(网志)

「首置」申请初步反应理想 善用数据 为未来城市及房屋规划铺路

市建局港人首次置业(首置)先导项目「焕然懿居」,于本月3日正式接受申请,位于大角咀的售楼处及示范单位亦于同日开放,供市民参观。在过去一个多星期,市建局已收到超过 10,000份申请表,并有超过9,000名市民到示范单位参观,而网上预约参观示范单位已经额满。从这些初步数字可见,市民对项目的反应相当不错。我期望项目能够发挥其「先导」的功能,协助政府测试「首置」的概念及运作。

为全面客观分析不同家庭状况、入息和资产的申请者对「首置」的接受程度,市建局将整理申请者的家庭及经济特征等数据,作统计分析用途。根据对已收到申请表的初步统计观察,约64%属于一人申请,另外约36%为家庭申请。按照年龄分布,超过八成的申请者属于「八十后」和「九十后」,即年龄介乎18至38岁;而属于这个年龄层的家庭申请,占申请总数约三成。由此可见,「首置」对单身的年青人,以至已经成家立室的年轻家庭,有一定吸引力。

另一方面,根据申请者填报的家庭总资产净值,约七成申请者的总资产净值不多于128万元;而约一半申请者的总资产净值在64万元或以下。由此推论,有较高收入水平但储蓄和资产不足以让他们在私人市场购买物业的申请者为数也不少。现时,香港按揭证券公司为私楼单位提供的按揭保险计划,一般只会为购买600万或以下私楼的业主提供按揭保险,让他们最高承造八成按揭贷款,即业主仍最少要储蓄过百万元,才可以承担二成楼价作首期,及支付印花税、按揭保险和律师费等费用。对资产不足的年轻家庭而言,即使家庭收入上升,亦未必有足够储蓄应付第一笔置业款项。

「首置」单位由于获香港按揭证券公司为这些买家特设计划,让他们可承造最高九成按揭贷款,大大减低他们的置业门槛。由于「首置」项目的订价顾及申请者的负担能力,及提供更弹性的按揭贷款安排,我期望「首置」能为申请者因应其自身负担能力,提供合适的单位,满足他们置业的愿望。

「首置」计划的定位,是照顾一批稍高收入组群,在今日楼价飙升及按揭成数有限制下,为他们重建置业阶梯,让他们可一方面置业自住,另一方面可等待家庭收入进一步改善时,向上流动。因此,这项计划既以居屋入息限额作为「首置」申请者入息的「下限」,亦以这个限额再加三成作为入息「上限」, 以清晰确立「首置」与其他资助房屋不同的定位,针对性照顾特定家庭组群的置业需要。

项目的一人申请者每月收入下限为28,501元,及不超过37,050元;家庭申请者的每月总收入不可少于57,001元,及不超过74,100元。从申请者填报的初步收入资料显示,有约一半申请者的入息范围,分别接近其所属的单身或家庭申请组别的入息「下限」。我们特别为项目设立热线查询电话,协助市民了解「首置」项目申请资格及销售安排。热线中心暂时共收到约3,000个查询,当中超过七成是关于申请资格;亦有较多查询是关于如何计算入息「上限」和「下限」,例如有市民问及除每月薪金以外,如何计算其他津贴、花红和佣金等,以达致入息「上、下限」的申请资格。

我们在售楼处工作的同事亦留意到,参观示范单位的市民,除了解单位的间隔和交楼标准配置等基本资料,他们对市建局推广智慧生活和灵活运用空间的设计感兴趣,特别是示范单位内的活动家具,以及将来在每一个单位内装置的家居智能显示屏等;更有不少参观者,认真查阅在售楼处备存的项目建筑图则,深入了解项目的建筑设计和单位呎吋等详情。

从这些申请的初步数字及观察反映,「首置」先导项目能满足特定家庭组群的置业需要,亦显示市场对「首置」盘的殷切需求;市民亦十分认真看待这个「首置」项目,审慎考虑申请。市建局将继续密切留意项目申请反应,并在完成所有销售程序后,仔细分析申请者特征及认购单位情况等数据,全面检视计划并向政府提交建议,为政府日后计划推行其他「首置」项目提供经验和优化。

我们除了统计分析申请者的家庭状况和入息及资产数据外,亦会了解申请者的居住地区和房屋类型。初步数据显示,有约38%申请者居住在公屋或资助房屋,计划「分户」申请「首置」;而约40%申请者居住在新界区。这些居住资料的数据,可协助政府日后规划各类型资助房屋项目时,在地区选址作更周详规划,包括探讨在新界和新发展区发展更多资助房屋项目的可行性,及考虑项目如何与区内已建设社区互相融合,连系家庭的网络。

香港土地需求殷切,城市无可避免要考虑作高密度发展,因此在城市规划上,加强应用人口及地理数据,以探索最有效善用土地资源的发展设计方案,并全面、客观地评估建议项目对社区的影响,拟订融合社区的措施,十分重要。现时由政府统计处每十年进行一次的人口普查(逢1字尾的年份进行)及在两次人口普查之间进行的中期人口普查(逢6字尾的年份,最近一次为2016年),会详细搜集分析香港社会的人口、教育、经济、劳动、居住情况及住户和地区等方面的特征,为政府规划和制定政策时提供重要数据参考,而私营机构和学者,亦可应用有关数据在商业及研究上。

市建局在规划市区更新项目的硬件,以至制定向受影响居民作出的安置补偿措施,亦需要善用各类统计数据。我们在项目规划阶段,须依照《市区重建策略》的指引,进行第一阶段的社会影响评估。惟由于项目公布前需要保密,我们无法得到建议项目范围内的实际人口数据,只可用其位处区域的统计资料作参考,初步评估项目范围内的人口、居住环境和商业经济等特点,了解项目对社区的潜在影响,及拟定初步纾缓措施。至于更深入准确的居民资料,例如具体的人口/家庭住户状况、调迁及安置的需要、住户工作地点及就业状况,以至子女教育需要等,因为难以在公开渠道收集,所以只能留待市建局公布项目后,进行冻结人口调查,才能具体搜集和分析,并于进行第二阶段社会影响评估时才能制定具体纾缓措施。这对筹划市区更新项目的前期规划并不理想。

若然我们可动用大数据,在项目规划阶段,已可串连现时由不同政府部门各自管理的居民数据,整合在一个统一的规划平台上,便可具体掌握社区的实际情况,因地制宜,做好推展项目的前期规划,将社区及居民的需要一并考虑和照顾。

政府在2017年公布的《香港智慧城市蓝图》,勾划了未来规划及行动纲领,政府资讯科技总监办公室在本月初公布,超过80个政府政策局和部门已于去年底前发布其首份年度开放数据计划,并于今年在「资料一线通」网站(data.gov.hk)开放逾650个新的数据集,免费供公众使用。我亦留意到,内地部份省政府新成立「大数据管理署」[i],协助跨部门整合大数据,推动实现数据的互联互通;而美国、英国和韩国等海外国家,亦有一套清晰大数据发展政策,并委派专属机构负责统筹及分析数据,向政府提交建议[ii]

政府跨部门的数据若能实现互联互通,可大大提升决策效率和城市规划能力,这亦是推动构建智慧城市的关键。我认为香港可借鉴内地和海外城市的数据管理经验,探讨成立「大数据署」的可行性,以统一机构整合及发放各种大数据,并兼具数据研究及分析职能,从而向政府作出前瞻、开创性的建议,加快推动香港建设成为智慧城市。


[i] 《地方为何纷纷设立大数据管理局 》(新华网 , 2018年10月19日)

(http://www.xinhuanet.com/comments/2018-10/19/c_1123580947.htm)

[ii] Big Data strategies of the world countries (Makrufa S. Hajirahimova, Institute of Information Technology of ANAS, Nov 2015) (https://www.researchgate.net/publication/306097650_Big_Data_strategies_of_the_world_countries)