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挚诚.志成(网志)

尽力协助经营者搬迁 推动新观塘发展稳步前行

在刚去的星期二,市建局同事出席观塘区议会辖下的观塘区发展及重建专责小组会议,向区议员介绍因应处于观塘市中心重建计划第五发展区内私人土地上的违例构筑物,在去年9月特别制定搬迁方案后,已签订搬迁协议的构筑物用户的搬迁进度。地政总署代表亦就第五发展区的收地申请咨询议员的意见,得到他们的支持,议员亦表达了希望市建局加快观塘市中心重建的意愿。

因应项目第五发展区内违例构筑物存在已久的特殊情况,市建局于去年9月起,共向116个违例构筑物用户发出特别搬迁方案建议。制定整套特别搬迁方案已多方面考虑占用人的诉求、照顾他们的需要;除给予津贴金额外,亦向合资格的经营者提供迁置安排,让有意继续经营的占用人在考虑日后新经营地点时,有多一项选择。我们已在将来第二及第三发展区新建的商场内预留店铺位置,并向有意「迁回」的合资格经营者提供优惠租金,为期三年,让他们租用继续经营。在接受特别搬迁方案建议的经营者中,共有13个用户选择了迁置安排,日后将迁回经营业务。

在过去五个月,市建局同事一直与每位构筑物用户保持沟通,解释搬迁建议内容和解答他们的疑问。我乐见这套搬迁方案,已为大部分用户所接受,涉及的116个用户中,99个(85%)已接受特别搬迁方案建议。这些接受建议的用户,当中60个属于构筑物的经营者和3名住客,需要迁离及腾空构筑物;其余用户主要属构筑物的「持有人」等其他身份,并不涉及搬迁。

为协助经营者顺利迁出,同时考虑到这些经营者在第五发展区营商多年,需要时间妥善处理积存货物以便「交吉」,市建局在去年9月发出特别搬迁方案建议时,已将迁出构筑物的期限定为2019年2月28日,让用户在农历新年这个人流相对较旺的节庆时段继续营业,方便「散货」。截至上星期五(2月22日),已有逾八成经营者提前将构筑物交吉,或已约定在期限日或之前交吉。

我们认为设定搬迁期限已在经营者的需要和公众安全的考虑上,取得平衡,实在不宜再作推迟,让这个存在已久的违例构筑物问题能得到妥善处理。

事实上,由于这些构筑物违反《建筑物条例》,不但结构上并不安全,还构成消防及卫生隐患。市建局在收回构筑物的空置管有权后,会安排承建商进入构筑物内视察,期间发现经营者在迁离后,遗下大量垃圾,包括废置的纸皮箱和层架,还有假天花和饰柜等以易燃材料制成的构件,这些杂物和构件一旦遇上烟头等火种,恐怕会酿成火灾。因此,承建商在可行情况下会尽早清理现场杂物和清拆易燃构件,并把构筑物围封,以减低火警风险。

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已收回的构筑物遗下大量杂物、电力装置及电器

除火患之外,承建商亦发现部份构筑物的搭建结构较复杂,例如在其中一间构筑物内,承建商发现用户以工字铁在商店顶部加建阁仔贮货,这些工字铁以楼宇原来的结构墙和楼板作支点,并伸延到毗邻若干仍在经营的构筑物,对毗邻构筑物负荷造成额外负担。承建商评估后,建议待相连构筑物的经营者搬离后,才能全面了解整个僭建物的结构及安全状况和计划清拆工程。由此说明,第五发展区的违例构筑物,若不尽早腾空及清拆,对经营者自身以至途经当区的市民而言,也构成安全风险。

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违例构筑物被占用人加建阁仔贮货,多条僭建的工字铁伸延到毗邻若干构筑物。
市建局已将构筑物围封,等待清拆。

另外,我们亦遇到部分已签订搬迁协议但未能落实搬迁日期的个案,涉及较复杂的情况,例如有构筑物其经营者已接受搬迁方案,但「持有人」却拒绝接受,这类构筑物仍要等待政府收地时,才能处理;亦有构筑物经营者和持有人在处理迁出契约文件时,就如何处理他们早年订立租约时所加设私订的补偿条款,未能达成共识,市建局需要更多时间协调双方的分歧,才能落实构筑物交吉及发放津贴;更有构筑物不同身份的占用人早年因占用该构筑物事宜而引起法律诉讼,令市建局现时未能顺利处理其迁出契约及发放津贴。这些特殊个案的构筑物及经营者,在本月底的搬迁期限届满后,相信仍会在第五发展区存在一段时间,待有关的情况和问题得到解决后才搬出。

至于另外九个涉及食物环境卫生署(食环署)固定摊位小贩牌照(小贩牌照)的违例构筑物,当中八个构筑物的用户已接受市建局的搬迁建议,并提前将构筑物交吉或已约定交吉构筑物的日期。另外,在第五发展区内仍待食环署发牌的小贩工匠,由于这些工匠属流动性质,并无占用第五发展区范围私人土地内的构筑物,故不适用于今次特别搬迁方案建议。虽然如此,市建局一直与食环署跟进,探讨如何协助有关的流动小贩,跟进其搬迁和领牌事宜。

我希望指出,2月28 日的交吉期限,只适用于那些已接受市建局搬迁方案及签好搬迁协议的构筑物用户和持牌小贩。期限过后,市建局会继续与未有接受搬迁方案的构筑物用户和持牌小贩接触,跟进他们搬迁事宜。

我在之前相关的网志已提过,在咨询观塘区议会的专责小组有关政府收回第五发展区土地的申请后,政府将会就收地建议提交行政长官会同行政会议作审议和决定。在得到收地批准后,会将收地的决定刊宪,在刊宪公告的通知期届满后,该土地才正式复归政府。故此,有关市建局会在限期当天在第五发展区土地作清场之说,实属误传。

为回应区议员和地区人士希望能加快观塘市中心重建项目的意愿,市建局在处理构筑物用户搬迁及收回土地的工作之外,亦把握时间提早开始第五发展区工程各项的前期技术研究,为两至三年后展开整体工程作好准备。

工程其中一个面对的挑战,是由于第四及第五发展区座落于观塘的核心旧区,在观塘道、裕民坊及同仁街地底下,藏有多条服务观塘区以至整个东九龙的高压电缆、大型输水及排水管道、煤气喉及电讯网络等公共设施。因此,若第五发展区的构筑物能尽早迁离,我们便可以在清空建筑物后的地面,充分了解地下各类管线的情况、妥善准备管线的搬迁走线方案,以及日后进行管线搬迁的工程,配合整区的重新规划及发展。

为此,市建局最快下月便会委聘顾问,就第四及第五发展区的地下管线进行分析。由于旧区的地下管线已使用多年,为确定现存在各政府部门和公用企业的相关图则的准确度,或有需要在部份管线密集的街道地底开掘探井,以确认包括电力、供水、排污、煤气以及电讯等各条管道的真实走线。至于第五发展区整体规划及建筑物内的布局设计、道路网络建设及加建接驳港铁观塘站平台等大量工程,相关的筹备工作亦会陆续展开。

观塘市中心的重建发展以及处理第五发展区内私人土地上的众多违例构筑,涉及繁多的持分者及他们不同的诉求;工程大型而复杂,不易处理。市建局虽有迎难而上的决心,更新观塘市中心这个基建、设施和环境已不胜负荷的旧区;但若没有各持分者和地区人士的同心、同行,协力推展观塘市中心的重建发展,旧区仍会是旧区、老问题仍会持续下去,甚至恶化。这样对观塘的长远发展、对在这区居住和工作的市民、对我们的下一代,绝对谈不上裨益。

未来,重建项目仍会面对不少挑战,但我相信,只要各方能继续抱持实现有利观塘区长远发展的共同愿望,摒弃狭隘的见解,创建新观塘将会是指日可待的。