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挚诚.志成(网志)

沉香扬芳馥 旧区建融和

转眼间,我出任市建局行政总监已经三年,于昨日起便开展另一个三年的新任期。犹记得在2017年我曾写过一篇关于栽植土沉香的网志,提到市建局计划把沉香树从郊区带到市区,并已将三棵幼年沉香树,栽植于荃新天地的公共休憩空间内,让市民能认识和欣赏沉香之美。两年以来,市建局和项目的管理团队一直细致经营沉香树的栽植工作,惟要让沉香树能够茁壮成长,我们需克服「天、地、人」三项挑战,过程并不容易。

栽种植物需要配合天时节气,才可生长旺盛,但气候变化往往令人难以预测,故「天时」是栽植工作的一大挑战。香港的气候虽适合种植土沉香,但该三棵小沉香仍属幼年阶段,根基未算稳固,难以抵御恶劣天气带来的破坏。这两年香港先后经历2017年8月的「天鸽」及去年9月「山竹」两个超强台风的吹袭。三棵小沉香之中的两棵,敌不过台风的摧毁而先后需要被移除,我们之后亦换上新的小沉香树。

其次是「地利」的配合,合适的土壤环境是沉香树成功生长的关键,尤其沉香需要在特定的泥土特性中生长,不能采用一般泥土种植,因而需要寻找合适的土壤,并小心调节泥土的湿度和酸碱度,才能让从郊外迁到市区的沉香树不致于水土不服。

植树既要天时和地利,还需要「人和」。由于土沉香属郊野常见的树种,若要在市区环境健康成长,需一系列解决细菌感染和虫害等问题,这方面需要有专家持续指导和给予专业意见。我特别感谢三棵沉香树的原主人积极参与栽植沉香树的前期筹备工作并给予宝贵意见;同时,我亦感激项目发展商安排的专业树艺师,定期视察沉香树的生长情况,细心检查叶背有否出现白色霉菌,以及树根的生长情况,而负责日常护养树木的「花王」亦掌握相关的栽种知识及技巧。经过树木专家和管理团队的悉心照料,三棵沉香树已日渐稳定成长,三棵之中的「大哥」纵然经历台风的吹打,仍能茁壮成长,在这两年间已长高至约5米。

若以种树来比喻我在过去三年担任行政总监期间,对市区更新工作的体会,我察觉到沿用传统的市区更新工作模式应对整体市区老化的问题,其实也面对「天」、「地」、「人」的挑战。

这三项挑战之中,「天时」代表一些非市建局所能预期和控制的宏观市场因素,例如整体物业市场趋势,还有建筑成本上涨、利率波动等。过去10多年楼市保持升浪,市建局以超出市场价格的「市价加津贴」模式,向受影响旧楼自住业主进行收购,其收购呎价往往被传媒形容为「天价」,市建局在重建项目上要承担高昂的收购成本,财务风险亦相继增加。

至于「地」的挑战,由于旧区土地规划不协调,甚至可说缺乏规划,加上部份旧楼的地积比率经已用尽,以致重建项目的成本高,但无法改善地区的整体规划效益、改善环境为社区带来裨益。再加上市区缺乏可发展的土地供应,令安置及调迁受重建影响居民方面未能作较佳的安排。

市区更新工作一直以人为先。在重建过程中,需要聆听和处理不同受影响人士,包括业主、租客、商户,以至违例构筑物用户的诉求和问题。市建局必须依据既有的政策和措施,公平公正地处理不同的个案,但也要本着以人为先的精神,在合情合理的情况下尽力协助、满足他们的诉求,当中的挑战可谓不少。

要市区更新的工作能持续发展,就如种树一样,需要「三心」:爱心、耐心和决心。这份「三心」亦促使我们在多项市区更新工作上取得突破。怀着「爱心」关顾旧区居民的需要,我们伙拍地区团体推出多项关爱社区的计划;付出「耐心」,我们向受土瓜湾重建项目逾3,000户受影响的业主和租户,以至观塘市中心计划第五发展区内的违例构筑物的经营者,透过探访、紧密沟通详细解释收购安置政策和项目进度,以及独立个案跟进,释除疑虑,协助他们搬迁。

此外,我们更定下「决心」,改变一直沿用「项目主导」的重建模式,从2016年市建局以「小区发展」推展土瓜湾重建项目开始,拓展至现在迈向「规划主导」的新方向,并于去年在九龙城启德道/沙浦道计划中尝试实践,透过重新规划沙浦道走线,兴建一个分层地下广场,连结政府兴建的启德地下购物街项目,使项目成为连系新、旧区的连接点,透过整体规划,为项目范围内、外社区的居民带来裨益。而开展「油旺地区研究」及「楼宇复修新策略研究 」,亦正是我们希望从根本入手、全面检视既定模式和机制,尝试突破困局为市区更新带来新思维、新路向的一大决心。

然而,单靠「三心」并不足够,我们还要进一步发挥「两意」,才可以获得更大的力量推动市区更新。市区老化问题严竣,单靠市建局一方之力并不足够,因此我们带着「诚意」与社会不同持分者保持紧密而坦诚的沟通,引入更多策略性伙伴,例如伙拍多个不同的政府机构、专业学会和各工程承建商商会,经历逾两年协作和筹备,在今年3月推出了一站式「楼宇复修平台」资讯网页,成功汇聚各方专业力量,分阶段向大厦法团及业主提供全面而专业到位的资讯和技术支援,为推广楼宇复修及提高维修意识,踏出重要的一步。

更重要者,我们必须有「创意」,利用创新科技整合和分析城市规划、人口及地理等大数据,令市建局逐步迈向成为以数据驱动业务规划及决策的机构,为市区更新探索善用土地资源、更具成效、更大裨益的发展方案。从规划层面,我们正建立一套以地理信息为基础的「市区更新资讯系统」(Urban Renewal Information System),加强市建局对庞大规划资料的处理和分析;从建筑层面,我们亦全面应用建筑信息模型(Building Information Modelling),提升设计及工程管理效率,并进一步将BIM技术拓展至物业管理、计算新建住宅单位的实用面积等工作上。这都反映了市建局团队持续力求创新的决心。

展望未来,现正进行的两项策略性研究将进入重要阶段。去年完成油旺两区的规划基线研究后,我们以基线研究得出的数据作分析和推敲不同的设定,就油旺两区的楼宇状况及老化速度、发展密度、交通和基础设施容量,拟订具更新潜力的地区并制定发展蓝图。我们以「正、负、零」,即是指就该地区增加发展密度(「正」)、降低密度(「负」)和维持发展密度(「零」)三个不同的设定为基础,并进一步加入时间演进的因素,以每八至十年为一个时期,在「正、负、零」三种密度设定的发展蓝图下,加入「短、中、长」三个时期的发展进程、制定合共九套不同的「市区更新大纲发展概念蓝图」。此外,我们亦在具更新潜力的地区寻找不同具民生及地区特色元素的「节点」,作进一部深化研究,结合5R的市区更新策略,并加入社区营造功能及智慧城市元素,改造及更新旧区已建设的环境。到目前为此,我们的研究团队在油旺区已初步识别出六个可作深化研究的「节点」。

油旺地区研究范围共有约3,300多幢楼宇,当中,有800多幢楼宇因没有剩余地积比或地积比已超出现时法例的上限而缺乏重建潜力;而余下当中约2,300幢「年过30」而有剩余地积比可用的楼宇,一来所剩余的地积比不多;二来亦分布零散,必须靠规划手段重新整合,才有发展的潜力。我们曾经为未来25年重建上述这两类约3,100幢楼宇所涉及的财务承担作估算,结果反映若沿用现行的规划机制、开展重建项目的模式和收购补偿政策,并以市建局早前对大角咀重建项目提出实用面积每平方呎约18,000元的收购建议呎价作为参考水平,单单是收购成本将会超过11,000亿元,即使扣除项目所能获取的收益,仍然有可能面对超过2,000亿元的财务亏损。这将会是一笔非常庞大的公共资源,最终要由纳税人支付。若然这3000多幢楼宇当中有较具潜力、较高回报的都被私人市场来做,市建局便要承担余下零星散布、规划及发展潜力更低的项目,难度将会加倍。

既然重建的前路困难重重,那么我们是否能换个角度,以楼宇复修作为主导,尝试为部分「中」年和「青」年楼制定一套符合经济效益的复修策略,促进楼宇进行定期维修和保养,延长楼宇的可使用年期,避免楼宇因为严重失修、老化而只能期待以重建去解决?以全面推动楼宇复修,以至鼓励具前瞻性的预防性维修这类资源较少但仍能达到改善旧区居住环境目标的新思维方向,确实值得各界深思。

在过去的三年,我留意到传媒和公众较关注重建项目,包括项目的发展规划、收购价变动以至项目落成后的楼价等消息,而较少注视楼宇维修的重要这课题。普遍业主仍未有为楼宇作定期维修保养的意识和为楼宇建立维修储备的文化,我认为,这正正是当前市区更新的最大挑战。因此,市建局在未来亦将会加大力度,投放更多的资源,推动楼宇复修,以减轻未来市区重建工作的压力,这才是实现可持续发展的市区更新的正确方向。

我曾看过有关沉香树香气的评论,讲述沉香的香气醇厚清雅,正好与古时文人追求的中庸之道吻合;沉香树的香气亦是品香五个层次(圆、洁、幽、通、和)之中,「和」的境界,为香味之首,予人心境平静和谐的真正香味。古代典籍「四书」中的《中庸》所指,有不偏不倚、无过不及之意。我借用这「中庸」之意套用在市区更新工作,也需要在「拆、改、留」三大元素中取得适当的平衡。「拆」是指旧楼的拆卸重建;「改」是指透过复修改造,改善楼宇的结构安全和居住环境;而「留」则是保留和活化原有的地区特色或历史建筑。过去社会将市区更新的着眼点,侧重于「拆为先」;然而面对严竣的楼宇老化,未来市区更新的方向,应适当地调整「拆、改、留」的次序,透过做好楼宇复修,为老化的旧区「固本培元」,继而配合重建发展和保育活化,改善旧区的整体社区设施和生活环境,为旧区带来全新景象。

面对未来市区更新工作不同的挑战,我们应以沉香树和香的境界,促进与不同持分者坦诚而和谐的沟通,并继续以「三心」处理不同的诉求和过程中出现的困难,各界齐心一致,共同推动市区更新,持续为旧区建构更共融、和谐的环境。

早前其中一棵小沉香树绽放出精致的花朵,透出清淡沁雅的花香,令我深感鼓舞,亦给我更大的决心,与三棵沉香树一样,继续面对未来的挑战,「迎难而上」。随着「焕然懿居」将于明年供业主入伙,我们将会在项目三楼的平台花园栽植沉香树,为即将在这个新家园置业安居的家庭带来新气象。在往后市建局的项目,我们亦会寻找合适沉香树生长的居所,把沉香树带回市区,让更多市民也能观赏到沉香树实而不华的体态,让沉香的香气为项目加添一份吉祥和谐的气氛。

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沉香树抵御超强台风「山竹」吹袭。