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挚诚.志成(网志)

「首置」单位符合买家供款负担能力

市建局港人首次置业(首置)先导项目「焕然懿居」,在6月12 日展开选楼及销售程序,共 450个首置单位在六个工作天内已全数被合资格申请者拣选。在完成项目的销售工作后,市建局将全面分析检视计划的资料并向政府提交建议,为政府日后推行其他「首置」项目提供经验和优化。

行政长官在去年6月宣布邀请市建局把马头围道项目改作「港人首次置业」先导计划时, 提出先导项目的目标是尽早测试「首置」这项新的置业概念,对目标组群有否吸引力,即是在居屋申请资格之上的较高收入人士,他们是否愿意购买这种单位。要达致这个测试目标,具体涉及三个层面,需要作全面分析:第一,是分析项目的规划和设计,包括「首置」单位的类型,是否切合首次置业的需要;第二,是分析「首置」单位的订价,是否符合已通过入息和资产审查的合资格申请者的负担能力;而第三,是「首置」单位申请者收入及资产净值的申请资格准则,是否有调整的需要。

从焕然懿居合资格申请者的选楼结果显示,这批「首置」单位对他们具有相当的吸引力。在选楼的六天时间,共有520名申请者出席选楼,而450个单位全数获得拣选,出席者的成功选楼比率超过八成。

我们早前从负责处理申请者资格审核的香港房屋协会,取得反映450个成功选楼的申请者的家庭及经济特征资料(剔除可辨识申请者身份的个人资料),以及他们拣选单位类型的数据,就上述三个层面进行分析,得出以下观察和初步结论。

在单位类型这层面,我们有以下四个观察:

  1. 450个「首置」单位中,共82个两房单位属于最受欢迎的单位类别,在首三天便全数获拣选,反映即使两房单位的售价较高,但因为切合家庭申请者的需要而受到追捧。
  2. 一房单位的设计,以有独立厨房的较受欢迎。
  3. 数据亦显示,有超过150名选择了一房及开放式单位的家庭申请者,他们大部分属于「80后」和「90后」的年轻夫妇,相信在未来几年当他们的家庭成员有所增加后,会转而对两房单位的需求。
  4. 在家庭申请者中,有约一成的总家庭成员达4至5人,反映较大面积的单位才能满足人数较多的家庭的需要。

从上述四项观察推论,日后推展其他「首置」项目,在设计不同单位类型时,可以考虑以两房单位为主线、尽可能提供独立厨房,以及适量加入面积较大的三房单位,供家庭申请人选择。

由于已拣选「首置」单位的申请者,在签署正式买卖合约后,要到大约明年年中正式收楼时,才需要完成按揭审批手续及余下的樓契转让程序,因此,市建局暂时未有申请者的具体承造按揭数据作分析。然而,若我们以这些已选楼的申请者均以九成按揭贷款作为假设,计算他们在九成按揭下的供款与入息比率,便可以就「首置」单位的订价是否符合买家的实际负担能力,作初步评估,为日后的计划提供参考。

「首置」单位的定价考虑了申请者的负担能力,450个「首置」单位以市价的六二折出售;另外,香港按证保险有限公司亦为这些买家特设计划,买家无论是否能够通过银行的压力测试,只要其认购单位的供款与买家入息比率不超过50%,买家也可承造最高九成按揭。

就家庭申请者而言,他们分别选购了82个两房单位、109个一房单位和50个开放式单位,所选购单位的折扣后售价介乎315.5万至660.5万元。根据他们的入息数据,若以九成按揭计算,全部家庭申请者的供款比率均低于50%,比率介乎16%至40%不等,距离50%这项能获批「九成按揭」的门槛,尚有一段距离。这反映在既定的「首置」折扣率和按揭框架下,即使售价较高的两房单位,甚至部份未放入「首置」的三房单位,仍然属于可负担能力范围之内;至于209个获得选楼的单身申请者,同样以他们的入息数据,并以九成按揭计算,供款比率低于50%的,亦有七成。由此看来,这批「首置」单位在六二折后的订价合适,及在「九成按揭」的安排下,絶大部分也符合买家的实际负担能力。

由于私人物业市场上,两房单位的楼价相对偏高,在按揭成数限制下,一般买家未必能够一笔过支付以百万计的首期及印花税等支出。因此,我们值得探讨,在维持供款与入息比率不超过50%,可承造最高九成按揭这项特设计划下,日后推展其他「首置」项目时,可适量加入一些实用面积大约在600平方呎的三房单位,让入息较高、负担能力较强的家庭,有更多的置业选择。

另外,我们的分析亦发现,约三成单身申请者,其供款与入息比率超过50%,全部均属于拣选了一房单位的个案。这批申请者持有的资产额亦偏低,平均只有约40万元,不足以支付其所选购一房单位楼价的一成。他们绝大多数是「80后」和「90后」的年轻人,若依靠他们个人的财政能力,未必可以支付较大比例的首期及涉及的税项开支,亦不会获批承造九成按揭。我们推测,这类的单身申请者需要依靠额外的财务支持,例如家人协助作额外的按揭担保人,才可以获批按揭贷款。

这情况亦令我思考,这一类的「首置」单身申请者,他们是有置业的「需要」(Need),抑或是因应私人物业市况上扬而对「首置」有「需求」(Demand)、又或只是对居住的需要?在资助房屋单位供应有限的情况下,对于住屋需要最殷切的一群,我们有需要协助他们登上置业阶梯;至于较为年青、负担能力较低的单身申请者,他们或许也有置业的诉求,但我们是否有更符合他们经济能力的不同类型青年房屋计划,满足他们居住需要之余,亦能协助他们为日后置业作更充足的准备?

至于第三个层面,在4,000多个已进行申请资格审核的申请者中,共有约2800个通过入息和资产审查;在剩余约1200个个案中,有约710个的每月总收入及总资产净值,因为超出申请资格的「上限」或「下限」,而不符合资格;余下者为资格审核程序中途退出计划、提交证明文件资料不全或持有其他香港住宅物业。市建局将研究进一步仔细分析这些超出「上限」及「下限」的个案,了解其超出限额的程度和比例,才能客观评估有关入息和资产限额是否有适度调整的需要,协助政府日后就首置先导项目拟订的申请资格准则,能更切合渴望置业市民的家庭经济状况和负担能力。

我们除了统计分析申请者的家庭状况、入息及资产数据外,亦了解成功选楼的申请者的居住地区。数据显示,约一半的选楼人士居住在新界区,沙田占最多;市区方面,九龙城区和观塘区则占头两位。我们将继续分析这4000个已核实资料的申请个案,根据居住地的数据,协助政府在观塘安达臣道「首置」项目之外,日后为「首置」项目选址时有更周详的规划。

我相信,待完成按揭审批手续及余下的樓契转让程序后,我们能更有系统及全面地就各个层面的分析及观察,给政府在日后推行观塘安达臣道「首置」项目前,在楼宇设计、单位布局、申请资格、定价等多方面给予建议,让「首置」项目更有效及切实地照顾市民的置业需要。