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挚诚.志成(网志)

体察租户生活需要  满足住屋需求和改善生活环境兼备

本月初,市建局在土瓜湾六个重建项目的收回土地申请,获得政府批准和刊宪生效。这六个项目自2017年进行收购以来,收购工作进展顺利,现已成功收购超过九成业权,加上收地后项目内其他单位的业权已复归政府所有,市建局已陆续为当中居住的受影响租户作出适切的迁置安排,协助他们早日改善居住环境。

住屋需要和改善生活并重
旧区更新,不只从宏观规划角度改善旧区的已建设环境,及重建残破失修的楼宇成符合现代标准的房屋;我们亦要关顾受重建影响租户的实际生活需要,为他们提供调迁安置的方案,在满足租户的住屋需要之余,亦着重租户调迁后的生活环境能得以改善。为着土瓜湾区及日后的重建项目作准备,市建局早前在其安置大厦进行楼宇维修工程,并将当中的一、二人单位翻新及优化设施,就是本着「以人为先」的信念,全面检视其用于合资格租户调迁的安置大厦的里里外外,让租户可入住比旧居环境大为改善、大厦设施合乎现代标准的单位,改善生活。

在现行给予租户的补偿和安置机制下,受影响的合资格租户可选择特惠现金津贴,或接受安置安排。选择接受安置的租户,如符合入住公屋资格,可获编配公屋;若因各种原因暂时未符合入住公屋资格而未能获得公屋安置,租户只要符合市建局的资格准则,亦可以暂时入住市建局的安置大厦单位,让租户不会因为单位被收购而失去居所,而租户可居住至获编配公屋或找到长期居所后,才需要腾出单位让其他需要安置的租户入住。

市建局辖下的四幢安置大厦,于1980至1990年代落成,分布于旺角、荔枝角、大角咀和西营盘,合共提供约500个单位作安置用途。虽然安置单位只是一项临时住屋安排,考虑到租户的需要,在可行情况下,我们会尽量优化安置单位的设施配套,令租户住得更舒适。这包括我们因应租户对单位设有独立厕所的需要,逐步将属于约30年前的配置、以采用共用洗手间设计的一、二人单位翻新,让每个单位均有独立的洗手间;优化可供三至四户共用的厨房设施,并为每一户配置让他们可以独立使用的厨柜;同时,因应重建项目内大多租户都是一、二人的家庭,我们亦将安置大厦内部份大单位改装成多个细单位,配合实际需要之余亦善用资源。四幢安置大厦涉及改装及翻新的单位,在完成工程后合共可提供约160个备有独立洗手间的一、二人单位。

由于这些工程涉及改动单位间隔和重铺水管,工程范围较大,为减低工程期间对安置大厦内现有的住户造成滋扰和不便,改建工程需要用两年时间分期进行。豉油街安置大厦的改装及楼宇复修工程在8月开始陆续完成,我们早前更安排服务土瓜湾重建项目内居民的社工队,参观翻新后的单位。社工队的同事均认同翻新后的单位符合居民的生活需要及能改善居住环境,他们将会向重建项目的租户讲解安置大厦单位的调迁安排,协助租户调迁,改善生活。

URA photo1安置单位已完成翻新工程,每个一人和二人单位都各自有独立洗手间,而共用的厨房配套设施亦进一步优化。

单位更宜居 租户不再怕失修漏水
市建局正陆续安排土瓜湾项目的受影响合资格租户迁进经翻新的安置单位。上周中秋节前,我们的同事探望其中一个已入住的家庭,了解他们在新居的生活情况。李女士和儿子二人,原本居住在土瓜湾鸿福街/银汉街重建项目内一幢唐楼5楼的劏房内,李女士向我们表示,「旧居老化失修,不时有大块石屎从室内天花跌下,加上单位位处顶层,每逢雨季来临,就要出动大大小小约十个胶盘胶桶来盛水,上班也会牵挂家中情况,到中午就赶回家倒水,心理压力很大。」

李女士一家上月初迁入刚翻新后安置单位,对新居十分满意。她说,「自己心脏不好,以前在旧楼行几段楼梯已很累,若然要买餸和拿重物更是吃力;现在大厦有电梯,又有管理人员看守,住得舒适和安心。」谈及新居,她特别欣赏单位有开扬窗户,空气流通,「旧居客厅没有窗户,儿子在日间做功课也得长时间开灯。现在光线充足,再无滴水困扰,人也住得较健康。」她亦指单位的洗手间和厨房设施十分整洁,相比起旧居的劏房环境和卫生,更是一大改善。她庆幸可以一家人在这新居庆祝中秋,并让将会参加今届中学文凭考试的儿子,有较佳的环境温习。

URA photo2李女士的旧居单位老化,天花出现石屎剥落及漏水;厨房狭窄和设施残旧。

URA photo3李女士(右图)对新入住的安置单位十分满意,有开场窗户及宽敞的厨房空间。

为进一步善用房屋资源,市建局亦计划稍后增拨57个安置单位予香港社会服务联会,作为过渡性房屋用途。这些新拨出的单位,包括42个上述经翻新的一人和二人单位,以及15个分别在豉油街项目和荔枝角丽珠大厦的家庭单位。若计及早前已落实给予社联的67个安置单位,连同这批增拨的单位,合共将有超过120个安置单位改用作过渡性房屋,相信可协助社会上其他有短期住屋需要的人士,尽早迁离恶劣的居住环境,改善生活。

结合改造重设 提倡预防性维修从安置大厦做起
除了改善安置大厦单位的室内居住环境及卫生标准,正如一般私人楼宇,还需要结合楼宇复修和改造重设,落实预防性维修和保养,才能从内到外维持楼宇良好的状态,为居民持续提供优质的居住环境。然而,受限于当年建筑技术,楼宇内的电力、水泵和消防等屋宇设施,未必有完善的监测系统;即使有配备监测系统(例如水泵房的水压计及渗漏警报)的设施,亦可能分布在不同楼层的机房内,难以全面有效地定时巡察,若然设施发生故障而未能及时发现,便会令问题恶化,导致设施严重损耗和失修。

为了提倡预防性维修的意识和概念,市建局在四个安置大厦项目,筹划全面的「改造重设」工程并试行引入「预防性维修」的概念和执行方法,以便在其他项目推行及作为私人楼宇的实证参考。「改造重设」工程旨在为楼宇复修结构和翻新原有设施之外,增置符合现代住屋和楼宇维修保养标准的新设备,以便实施预防性维修计划。由于楼宇复修和加装预防性维修设备的工程可以同步进行,而加装设备时亦毋须改动楼宇结构或进行大型拆建,可节省不少工程成本。

举例说,我们为豉油街安置大厦翻新大厦公用部分时,一并为分散在不同楼层的水泵、水缸和电力装置,加装监测设施运作的装置及铺设传送线路,将监测设施状态的讯号连结到地面控制室的中央屋宇装备监测系统,协助管理人员同步监测水泵、水缸和电力装置的运作状况,一旦遇到突发性故障,便可以尽早处理。

应用智能科技 推动楼宇维修保养
我们亦善用资讯科技,将各项新更换设施的维修保养资料数码化和重新整合,编制为一套数码楼宇保养手册。手册涵盖各项公用设施的制造商资料、技术规格和保养周期,方便物业管理人员随时利用平板电脑参考。此外,我们亦制作了简易的楼宇管理程式,供管理人员为不同设施自动编排适当的定期维修保养计划,并为各项设施的保养工作预早发出提示,程式亦可详细备存各项设施的维修纪录,并就其故障原因、维修频率等数据进行分析,以便管理人员因应设施的状况调整未来的保养计划,确保设施长期处于良好状态。

URA photo 4中央屋宇装备监测系统(左图)可协助管理人员同步监测水泵、水缸和电力装置的状况;管理人员亦可应用简便的楼宇管理程式(右图),编排适当的定期维修保养计划。

除了豉油街安置大厦项目外,丽珠大厦和必发台安置大厦的复修和改造重设工程亦即将完成。这三个项目为实践在「中年」楼宇引入「预防性维修」概念踏出第一步。至于正在筹划改造重设工程的西营盘安置大厦项目,将加强应用创新科技,降低这些预防性维修措施的工程成本,并且更便利业主和管理人员处理日后的日常保养工作,从而鼓励更多私人楼宇业主参考和采用,建立主动保养维修楼宇设备的思维。

西营盘项目在进行改造重设时,将会试行装设覆盖全幢楼宇的无线网络,并优化大厦公用设施运作监测器的讯号传送模式,让设施的使用状态资讯以无线方式传递至监察装置。无线网络科技可省却凿穿楼宇结构以铺设实体线路,进一步降低工程成本,亦减低对居民的不便;在日常操作上,物业管理人员在巡察中能够随时随地了解各项设施的状态。而智能监测系统在个别装备出现故障时能自动识别故障情况及通报相关的保养承建商,以便即时跟进,大大减低因失修而出现严重故障的机会。

推动楼宇进行预防性维修,是减慢楼宇失修老化的关键。市建局抱着「坐言起行」的精神,除了启动策略研究,为楼宇复修制定更具前瞻性的方向和策略,同时亦将一些已发展得较为成熟的技术和新概念,先行应用到现时项目之上,尽早测试、总结经验及优化,并向业界和业主推广。我期望透过结合「楼宇复修」和「改造重设」,不但提升楼宇安全水平,亦能通过优化设施配置,协助楼宇主动做好预防性维修,延长楼宇的使用期,继续为有需要的居民提供安居之所,生活环境和质素能持续得以提升。