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挚诚.志成(网志)

努力不懈推展中环街市活化 分阶段开放运作 尽早让市民享用

早前,我出席香港规划师学会的周年晚宴,与一众本地专业规划师聚首一堂。晚宴邀请到行政长官作为主礼嘉宾,她在致辞时提到,政府在十年前宣布「保育中环」计划,并委托市建局负责中环街市大樓的保育和活化工作,有关工程仍尚待完成,她期望项目能早日竣工并开放给公众使用。

中环街市活化项目的推展过程漫长,而市建局在2017年10月,才正式从政府接手中环街市,开始保育及活化工程。自此,市建局团队马不停蹄、陆续展开涉及不同范畴的工作。早几个月前,施工团队更因应大雨情况,通宵达旦工作以加强构筑物天台的防水和疏水能力,避免结构受雨水渗入破坏。我们致力能够于2021年上半年内,率先开放中环街市大楼大部分楼面及设施,包括24小时开放的行人通道和公共空间,给公众享用;并希望于本届政府任满前,全面开放整座活化后的中环街市。

工程面对三方挑战
在2009年受政府所托负责中环街市的保育及活化工作后,市建局便展开为期两年的社区参与活动,成立由区议员、社区领袖、建筑专家、保育专家、政府官员和历史学家等组成的社区咨询委员会,并就保育和活化后中环街市大楼的用途和营运方向,进行广泛社区咨询,收集公众意见和期望,藉以制订项目的保育活化计划。

根据当时所确立的公众主流意见,市民期望活化后的中环街市,需要尊重建筑物原来的设计外观和历史建筑特征,并认为其内部结构可以作较大幅度的改动,以提供绿化和有质素的公共空间。

中环街市是一幢已经超过80年历史的建筑物,其结构已受很大程度侵蚀而出现破损,要复修和活化后作不同用途予公众使用,必须要符合现今建筑法规和安全的不同要求。市建局需要克服规划上要保存原建筑元素并提供新的公共空间、通道和楼宇设施;结构需大范围复修及加固的技术要求,以及日后营运安排符合公众主流意见等三方面的挑战。中环街市的保育活化,比起一些不涉及复杂结构问题、纯翻新的保育项目,难度要高出几倍,需时较长。

制定创新工程方案 提升效率
由于街市大楼的原结构及地基图则相信于战时已经遗失,令我们无法妥善准确地筹划具体的施工方案;大楼的混凝土结构已经残破剥落、钢筋锈蚀严重,需要进行大范围的结构复修和加固,并要尽量减少需要新建造的结构,以免超出大楼地基及主体结构可承受的载重量。为了克服这些工程的挑战,市建局的工程团队,致力探索应用创新科技,为复修工作寻求突破。

为了准确掌握街市大楼的原建筑结构,工程团队以镭射扫描为大楼的内外范围,进行精确的立体扫描;其后,亦应用建筑信息模型技术(BIM),将镭射扫描得出的资料数据转化为三维电脑模型,整合建筑、机电及管道设备的图则和建筑细节,让不同范畴的工程人员,在设计和建造过程中了解各个细部,并预视工程可能出现的问题,及早制订方案,加强项目管理效率。此外,在原来的三维信息模型上,团队亦加入第四维(4D)-模拟施工计划的资讯,评估实际施工的工程步骤,以及第五维(5D)- 建造成本管理系统,利用BIM资料库内的建筑工料数据,更准确地评估工程合约估价,从而做好工程在质素、时间和建造成本的管理,提高效率。

URA photo市建局工程团队利用镭射扫描科技,为中环街市大楼制作三维视像模型(图左)。以BIM技术整合不同构件的数据,并以三维立体视图呈现(图右),加强辨识和操作。

在大楼结构加固工作方面,工程团队在大楼内进行全面勘察,掌握混凝土及钢筋的损毁迹象,研究修葺方法。工程人员会尽量保存状况良好的混凝土结构,避免对原建筑作太大的改动,并缩短工程时间;至于出现严重松脱剥落的梁柱、楼层地台及天花部份,则会进行修补或重塑部份构件。

由于我们需要在不增加大楼原设计的载重量的情况下,为结构进行加固,我们引用一种名为「纤维增强聚合物复合材料」(Fiber-Reinforced Polymer Composites,简称 FRP)的新型修葺物料,其优点是当用于修复混凝土建筑物时,能粘合在柱、梁及楼板等构件外层,塑造成一层坚韧的薄膜,加强结构的强度和承托力,但无损建筑外观或加重结构荷载。

工程团队在应用FRP这新型修葺物料前,必需经过详细研究和反复测试,特别是确认FRP的应用范围及防火耐热要求,并取得屋宇署的批准,才能使用。同时,市建局亦同步拟定了采用FRP技术进行结构加固的关键构件和设计方案,务求加快复修工程的进度。

URA photoFRP是一层薄膜(图左),可粘合在中环街市的柱、梁及楼板等构件外层(图右),增强构件的强度和承托力。

至于大楼的主体混凝土复修工作,由于要兼顾地盘施工期间,继续保持大楼2楼24小时公众行人通道的运作,承建商便需要分阶段为大楼分期进行复修加固。工程承建商自2018年11月展开大楼的主体复修工程以来,在不足一年的时间,已完成了超过七成需要修补和加固工作的混凝土面积。

ura photo混凝土复修涉及繁复工序,包括将松脱危险的混凝土部份彻底清除,以便进行钢筋除锈及防锈处理(左上);修补混凝土或重新覆盖混凝土(右上);以模板支撑横梁(左下)及为横梁进行灌浆工序(右下)。

在混凝土复修工程进行的同时,我们已争取时间展开大楼机电设施的装设和内部装修的工程,此后,建筑物立面的工程便会紧接展开。我们定下目标,于2021/22年度,完成整项活化工程。

分阶段开放运作 尽早让市民享用
在此期间,为让市民能尽早享用保育活化后的中环街市,我们决定分阶段开放大楼,提前开放给公众使用和商户经营。首阶段部份包括大楼内的24小时行人通道、通道内新建的公众洗手间、中庭和皇后大道中的公众休憩空间,以及地面、一楼和二楼的部份内部营运空间。这些设施在完成装修和设施测试后,预计于2021年上半年内可以率先使用。至于余下部份,包括德辅道中外墙新立面和一条由地面直上行人通道的电梯,亦将会在2022年上半年完成及开放。

就项目落成后的营运安排,市建局在2017年已聘请顾问,根据早前公众参与所归纳出的营运指引,初步拟订营运的方针和模式,并于今年9月邀请有意参与营运项目的机构代表出席简报会,向他们讲解有关营运安排的建议,聆听不同业界代表的意见。

简报会共有60多名来自社会企业、饮食、零售、文化艺术、物业管理等不同范畴的机构代表出席,大家就项目的内部设计、财务、物业管理、租务安排和公共空间的管理等营运细节,提出了不少意见。

不以盈利为主导的营运原则
由于公众期望活化后的中环街市,可提供大众化的商品和服务,故此,市建局拟订项目营运的招标条款时,亦强调不以盈利为主导的原则,要求入标机构提交一份全面的营运建议书,列出未来的业务计划,当中须包括为市民提供大众化的饮食、零售和其他艺术文化等服务的元素。入标者亦要提出具创意的计划,包括利用项目内公共空间,以及项目毗邻的其他社区空间和活化项目,举办多元化的活动,进一步发挥协同效应,活化街市。市建局将按照各个入标者的营运建议书水平,包括其愿景、创意、租务和设施管理等范畴,作为主要评分考虑。

此外,为达致项目不以盈利作主导的原则目标,市建局初步计划就营运机构需负责的各项公众设施管理费用,提供资助,减轻财务的负担。有意参与营运项目的机构在制定财务预算和安排时,便能更集中资源在提供大众化的饮食、零售和其他服务上,切合市民的主流意愿。有关营运伙伴的招标工作,最快在明年初便会展开。

中环街市项目是市建局成立以来规模最大的保育活化计划,纵然在推展过程中,我们面对许多规划、工程以至法例上,难以预料的情况和困难,但市建局一直积极应对,未有一刻放慢步伐,并会尽最大的努力,在未来两、三年内完成整个活化项目,把中环街市这历史建筑,营造成具意义、有活力的划时代新地标。