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挚诚.志成(网志)

「楼宇排水系统维修资助」首阶段接逾百宗申请   改善5,700单位渠管卫生

五年前,我出任市建局行政总监时,已提到实现可持续的市区更新,「成也复修、败也复修」。五年过去,凭借政府和市建局投入大量人力、物力和财力,推出多项涵盖楼宇不同部份的维修资助计划,协助数以千幢楼宇筹组维修工程。我感受到,不少法团和业主对楼宇复修的意识已逐渐提升;然而,仍有大多数业主对为楼宇定期进行维修保养,存在较被动的心态,他们普遍对楼宇复修缺乏应有的关注和知识,以及筹组工程的能力。为此,我将在未来数个月时间,透过多篇网志,从不同角度解说市建局如何多管齐下鼓励和推动业主为楼宇进行维修和保养,改善楼宇安全和居住环境。

市建局在过去一年,统一执行全部五项由政府拨款的全港性楼宇复修资助计划,包括「楼宇更新大行动2.0」、「消防安全改善工程资助计划」、「优化升降机资助计划」、「有需要人士维修自住物业津贴计划」,与及「楼宇排水系统维修资助计划」(「排水系统维修资助」),涉及管理超过190亿元的公共资源,说明市建局在推动楼宇复修工作,发挥着「倡导」和「促进」的作用。

「排水系统维修资助」首阶段申请涉及5,700单位
新的「排水系统维修资助」,由政府拨款10亿元伙拍市建局推行,目标是协助楼龄40年或以上、符合住用单位平均每年应课差饷租值上限要求的业主,进行楼宇公用排水渠管检验、修葺和改善工程。这项计划于今年5月1月起接受首阶段申请,截至本月初,在短短两个月的时间,我们已收到约100宗合资格的申请个案,协助改善约5,700个单位的渠管状况和卫生水平。

我们明白在疫情之下,协助业主维修老旧破损渠管的工作,刻不容缓。因此,我已要求团队尽量压缩审批流程,加快处理这批申请个案的审批工作。

在首批申请个案中,有10宗个案属于尚有未遵办与公用渠管相关法定命令(相关命令)的楼宇,我们已作优先处理,包括安排个案主任协助他们召开业主会议,就参加这项计划作出议决,然后向市建局提交所需的议决文件,作审批之用,以尽早遵办相关命令的规定,履行业主的责任。

针对在合资格的申请个案中,近6成早前亦已参加「楼宇更新大行动2.0」计划的个案,市建局团队特意将两个计划的申请合并处理,从而能加快协助业主遵办屋宇署针对楼宇公用地方不同部份发出的验楼通知和法定命令,改善楼宇安全和环境卫生。

根据个案主任的汇报,我很高兴知悉,共有4幢申请「排水系统维修资助」的楼宇,已迅速地召开业主会议通过议决参加资助计划,涉及约100个单位。这4幢楼宇早前已参与了「楼宇更新大行动2.0」,法团聘请了工程顾问协助制定工程范围和标书。市建局将在本周向这4幢楼宇批出「排水系统维修资助」的《原则上批核通知》,所属的个案主任稍后将协助法团招标聘请工程承建商,在标书加入所需要的排水系统维修工程项目。

加快处理个案 本周一展开第二阶段申请
市建局团队初步分析了首批申请个案的资料,包括地区分布、楼龄、单位数目等,初步数据显示,超过七成的申请楼宇,楼龄已达到50年,甚至有大厦楼龄达65年,反映这项计划对楼龄较高的楼宇,较具吸引力。

团队亦留意到,大约三成个案涉及的单位数目达到50伙或以上,其中一个更是超过500伙的大型屋苑。我们明白在疫情及政府多项加强防疫措施下,这类涉及众多业主的屋苑法团,要找到合适的开会场地和召集足够业主人数开会作参与计划的议决,可能会遇到很大的困难,故此我也提醒个案主任,密切与相关法团或业主组织代表沟通,协助他们物色场地,尽快召开业主会议作议决。

而为加快处理未有相关命令但已交齐文件的首阶段申请个案,市建局已尽量增加计划在执行上的弹性,包括提前在本月下旬开始弹性处理该批申请,让更多没有纳入在首阶段优先处理的合资格楼宇,亦可以尽早展开工程。

此外,市建局亦将于明天(7月12日)展开「排水系统维修资助」的第二阶段申请,让更多有意参与计划的法团和业主组织,不论其楼宇有否相关命令仍未遵办,均可参加资助计划,提升旧楼的排水系统状况、改善居民的生活质素。

140 间承建商登记电子招标平台 可参与公用渠管维修工程
随着「排水系统维修资助」首阶段申请个案陆续获批,市建局的一站式「楼宇复修平台」(「平台」)网站及电子招标平台亦会配合更新,为法团及业主提供相关工程的实用信息和技术支持,协助他们顺利筹组公用渠管的维修工程。

由于公用地方排水系统的修葺涉及广泛的专业范畴,往往令缺乏相关知识的业主感到无从入手。为此,市建局将在今年第三季向业主提供公用排水系统承建商的标准标书和合约文件,协助他们节省草拟标书的时间,委聘最合适的服务提供商承接所需工程。

参与资助计划时尚未聘请合资格承建商的申请个案,该楼宇业主必须使用市建局的电子招标平台,招聘合资格注册承建商,减低出现围标的风险。为了配合新计划,团队特别向市场上的合资格排水系统工程承建商加强宣传,鼓励更多承建商登记应用电子招标平台。目前,已登记的合资格排水系统工程承建商数目已经超过140间,相较「排水系统维修资助」推出初期时增加三成,有助法团在工程招标时,有更多不同的承建商作考虑和选择。

招标个案大增20倍 自行开发中央标书收集系统处理
随着楼宇复修资助计划下所有法团皆要使用电子招标平台招聘工程顾问及承建商,我们预计,电子招标平台每年需要服务的个案将会超过2,700宗,较市建局接手执行该些计划前,急增20倍多。

在传统的招标安排下,市建局各区办公室只有22个实体回标箱,在楼宇维修工程招标时用作收集标书的用途。由于要处理的招标个案大增,实体回标箱将不敷应用,同事曾估算,如果这种收集标书的安排一成不变,我们便需要腾出约1000平方呎的办公室空间,安装放置超过170个回标箱。除占用大量楼面空间之余,对前来投标的承办商代表来说,要从170个回标箱中,正确选择所竞投项目的标箱,确保不会出错,也费时失事。

为此,楼宇复修团队参照政府公共图书馆和其他大型私人机构在处理收集文件的管理流程,自行开发一套全新的中央标书收集系统,循提升标书管理的可靠性、保密度和工作效率这三大目标,重新设计整套系统的操作流程。经过一年时间的设计、安装和测试,这个中央标书收集设施在去年8月开始,于大角咀「市建一站通」正式运作,取代各办事处的实体回标箱,集中处理楼宇复修资助计划下所有个案的回标和开标工作。

photo位于大角咀市建一站通的「中央标书收集处」 (左图) 及内部设施(右图)。

新系统为投标者和法团带来「双赢」
中央标书收集系统所采用的全新投标流程,在同一时段最多可以处理72个招标工程的标书,相对以往在各个办事处预留空间摆放实体回标箱,中央标书系统能有效善用空间之余,更可以同时处理多10倍的回标数目,并能为投标者和法团带来「双赢」之效。

就已登记的工程顾问和注册承建商而言,他们在递交标书前,需要先在电子招标平台网站下载印有项目二维码和投标项目数据的标书附函,贴在标书的信封封面作为识别。投标者抵达中央标书收集处后,只需将标书放置于标书收集口,扫描该附函上的二维码,计算机系统便会实时登记递交标书的数据,备存在经加密的计算机系统;系统亦会向投标者打印确认回条,并额外发出电邮通知,确保标书已成功递交;而标书经收集口的输送带运送至收集箱前,系统亦会实时将标书的递交时间打印在附函上,以作记录。全新的投标流程,相对以往以实体标箱入目标安排,大大减低公司职员错误投放到非所属标箱的风险。

photo每份标书的附函已印有项目的二维码(左图),投标者将标书放置于标书收集口时,扫描回标附函上的二维码,输送带便会运送标书至收集箱,并将递交时间打印在附函上(右图)。

从法团角度,新设施大幅增加同一时段可以处理的招标工程项目,使招标程序早日完成,加快筹组工程的进度;截标后,业主可在市建局代表及核准会计师共同见证下开标,并核对经加密的计算机系统记录中,有关招标项目的回标纪录和收集到的实体标书数目,确保整个标书处理过程更保密、更可靠。

善用智能科技 提升标书收集流程安全性
中央标书收集系统不只大幅增加收集标书的处理量,团队亦善用智慧科技,将标书的管理工作全面计算机化。经输送带送到收集箱的标书,会同时为每份标书加装无线射频辨识芯片(RFID),随后由市建局人员整理并妥善存放在指定储存柜锁好。无线射频辨识装置可追踪文件的所在,将遗失标书的风险减到最低。

我们亦非常重视标书处理室的保安程度,只有指定的市建局职员才可进入;处理室内亦设多角度的视像监控系统及无线射频辨识装置设备,防止任何人士在未经授权下,将标书取走。

中央标书收集设施投入服务约10个月,至上月底,已为约450个工程项目处理多达13,000份标书。投标者和法团皆赞扬新设施运作良好,感谢市建局在推行楼宇复修资助计划上,不只协助政府提供财政支持,纾缓业主的财政压力,更提供此项贴心的支持服务,让他们对工程招标倍感安心。

随着在各项楼宇复修资助计划下,已获批申请的楼宇陆续展开筹组工程的阶段,市建局的一站式楼宇复修支援网站—「楼宇复修平台」,将配合相关工程的进度和业主所需,在未来6个月分阶段推出多项全新的支持服务及更深入的信息内容,使服务涵盖更多不同类型的楼宇复修工程,照顾更广泛业主的需要。

我希望「楼宇复修平台」不只发挥增长业主知识、提供技术支持的功能,还能进一步提升业主及法团,促成自主筹组楼宇维修工程的能力,以至在下一个10年、20年的楼宇维修周期来临时,法团和业主均能全面掌握筹组楼宇维修工程的技能;而更重要的,是认同楼宇维修以至促进预防性维修保养的实践,这样才是市建局推动楼宇复修的长远目标。