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定期维修楼宇,有助改善居住环境及提高物业价值。
定期维修楼宇,有助改善居住环境及提高物业价值。

楼宇复修有助提升物业价值(刊登於《信报》)

财政司司长日前发表新一份财政预算案,其中在楼宇复修方面,政府会预留三亿元,让业主以优惠的费用参加市建局推行的「招标妥」楼宇复修促进服务(先导计划)(「招标妥」),估计在未来五年将有大约4,500幢楼宇的业主得以受惠。

一个舒适的居所往往是人一生中最大的投资,业主需要定期为他们宝贵的资产作维修保养,以免物业变得破落失修,价值降低。然而现实中,由於楼宇修复带来成本与花费,一些业主忽视了楼宇修复的重要性,任由房屋久经失修而变得残破不堪,这不仅会影响资产的价值,更会影响居住的舒适性与安全性。

楼宇复修刻不容缓

香港的楼宇面对日渐严重的老化问题。至2046年,大约每两幢楼宇,就有一幢是楼龄逾50年的「老年楼」。而市建局於2015年进行的「楼宇状况推算调查」显示,全港约有21,000幢楼龄达30年或以上的住宅楼宇,预计到2046年,将会增加至约40,000幢。然而,这个问题一直以来没有得到足够的重视,许多业主对楼宇复修缺乏认识。如果在居住环境恶化到难以忍受甚至威胁居住安全,才开始修复楼宇,往往需要付出很高的代价。

假若全港楼宇到了30年楼龄时,都全交给市建局资助复修,市建局需投放过千亿元的资助款项。为了延长楼宇的使用期,以及改善公众居住环境,加强宜居性,市建局自2004年起提供多项技术和财政资助,鼓励业主进行楼宇维修。截至2016年12月,市建局已协助约3,700幢楼宇维修,总资助额约达13亿元。

楼宇修复益处多多

修复破旧楼宇,不仅可以改善楼宇居住安全,美化楼宇外观以及提升物业设施,对楼宇的维修保养更可增加楼价抗跌能力,甚至可增加物业的价值与素质。 

笔者及其研究合作者早年合撰的一篇文章,评估了旧屋改造及修复对物业价值以及楼宇交易量的正面影响。在指定研究的期间及同一区域内,修缮楼宇可对楼宇价值大约增加35%,而没有进行修复的楼宇只会增值20%左右。不仅如此,修缮楼宇还可以提高部分地区,例如大角咀、深水埗、观塘和荃湾的房屋成交量。以复修后物业增值的平方尺价为例,整体而言,修复楼宇所带来的单位价值增值大约是单位成本的10.9倍,每平方尺所带来的净增值可达461.4元。 

因此,对於业主来讲,楼宇的定期维修保养,以至修缮,并非单从表面来看的金钱支出;相反,可为业主带来物业增值上的财务收益。除此之外,楼宇修复还可以为业主们带来许多无形收益,例如改善居住环境,提高楼宇居住安全以及提升住户居住的舒适度等。

一些业主仅看到楼宇修缮所带来的成本,而忽视了修缮之后楼宇增值以及一些无形收益。加上长期以来薄弱的楼宇修缮保养意识,使得香港目前面临严重的楼宇老化问题。然而,适时为楼宇检验和维修,并考虑加入改造重设(Retrofitting)的方案,不仅可以延长楼宇的使用期、提升楼宇的配置和改善居住环境;同时,定期的保养和维修,可降低较大型修复改造的成本,长远更可降低拆卸重建的压力。

许智文
市区重建局非执行董事及
香港理工大学建筑及房地产学系教授