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旧区重建需要新思维(刊登於《信报》)

市区重建不论在世界任何城市,都是吃力不讨好的工作。因为,任何市区重建计划都会影响旧区的原居民,不少是长者,亦会影响中、小商人的生计,所以要小心做好赔偿、安置工作。

在香港,市区重建可说是难上加难,因为业权分散。而且,对很多旧楼业主来说,物业是他们一生拥有最贵重的资产,很着紧赔偿金额的多少。所以,收购旧楼往往是过程漫长的工作。

港府及市建局明白旧楼业主的心态,用同区七年楼龄价钱作为参考,订定优厚的赔偿金额。对要搬迁的业主和租客,还有一系列的补偿津贴。有住屋需要而又合乎资格的租客还可被安排入住公屋。

自2001年成立至今,市建局的工作大致顺利,一共开展了60多项重建工程,和进行约56幢历史建筑物的保育活化计划。所有工程完成后,将会提供18,000个住宅单位。市建局财政稳健,在成立时获政府注资100亿元,现时其现金、银行存款及其他管理基金约176亿元。

未来20年楼宇急剧老化

不过,市建局能在过去15年慷慨赔偿旧楼业主,而维持财政稳健,实有赖两个重要因素:首先,过去15年楼市持续兴旺,使市建局在招标卖地的收入,和卖楼分红的收入常有惊喜。另外,收购回来的旧楼较多是在50年代或更早期兴建,原地积比率较低,重建后楼面面积不时倍升。

市建局是一个前瞻性的组织,不会只满足於过去15年所取得的成绩,还采取务实态度,探究过去15年的政策和策略是否足够应付未来20、30年市区老化所带来的种种问题。答案似乎是否定的。

首先,未来20年,香港在面对人口快速老化的同时,将要面对同等严重的楼宇老化问题。现在,楼龄超过50年的楼宇有9,700幢,约占楼宇总数的24%。估计到2030年时,将会增加到17,000幢,占当时楼宇总数35%。如果全面拆卸及重建所有超过50年的楼宇,未来20至30年所需的资金及劳动力是匪夷所思的。据估计,累计至2030年,单单做好超过50年楼龄的楼宇,在公共地方安全及环境衞生的设备,如外墙、消防及排污系统,每十年做一次的话,所需资金约达800亿元。除资金投放外,重建所需用作调迁的额外住宅单位,更会为房屋供应带来很大压力。

重建50、60年代旧楼零增益

战后,香港人口急剧增加,由战争刚结束时的60万,增加到1961及71年的310万及400万。为了增加住宅楼面的供应,政府於1955年建筑物条例进行了重要修订,将规范改为控制建筑的体积 (Building Volume),这导致1955年以后至60年代兴建的私人楼宇,能够在高密度及高覆盖率 (Site Coverage) 的情况下向上发展。

及后政府鉴於当时建筑的容积不断增加,於1962年《建筑(规划)规例》修订之时,首次引入「地积比」(Plot Ratio) 及「建筑楼面面积」(Gross Floor Area) 的限制,规定私人住宅楼宇最大容许的地积比只可为地盘面积的8至10倍并须按临街的情况而定,以取代之前控制建筑的体积的方法;而这规例於1966年全面执行并一直沿用至今。

这便解释了为何现在若将该时段 (即50年代中期至60年代末) 落成的旧楼重建,可建的楼面面积如需要符合现行法例所容许的地积比,会出现零增益,甚或少於重建前的楼面面积。如果用同区7年楼龄作价赔偿,就算地价保持平稳,每项重建计划都需要动用大量公帑来补贴。而在1962年后兴建的住宅大厦,地下都是相连的街铺,收购困难且作价甚高,直接提高了每项重建计划的收购成本。

改善街道布局 长远裨益社会

从宏观角度看,以重建为主导的策略不足以解决问题,其可持续性亦受质疑。其实,旧区更新不一定要靠旧楼重建,用钢筋三合土兴建的楼宇,若施工时真材实料,落成后定期维修保养,楼宇的寿命可达百年或更长。反为,旧区内的街道和其它设施,可能跟不上时代的需要。例如,不少旧区内的街道和行人路过分狭窄;又或出现空置校舍却缺乏老人或伤残人士设施等问题。如果,旧区街道及其他设施的布局可通过拆迁一些旧楼而得到改善,则旧楼重建更具社会价值,值得运用公帑补助。 

私人楼宇在香港向来是自由市场主导。市建局要有一套持续可行的策略以推动旧区更新。在未来20至30年,楼龄超过50年的旧楼大量涌现,是否全部也拆卸重建、是否值得动用庞大公帑资助重建,值得大家讨论。

何海明
市区重建局非执行董事