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署名文章

重建发展与保育活化的平衡(刊登於《信报》)

市区更新其中一个范畴是保育活化具历史价值的建筑物和地区特色。要知道保育活化一幢建筑物,比重新兴建一幢全新楼宇更困难,而且更昂贵,因为如果由零开始兴建一幢新楼宇,建筑师有较大空间依据《建筑物条例》去规划楼宇的设计和设备;可是,如要复修和翻新一幢已有数十年、甚至近百年历史的旧有建筑物,则要受制於建筑物本身的设计、结构和建筑用料等多项因素,还要聘用不同专业的人士参与,更要考虑令旧建筑物在保育后能符合现行法例的要求,包括增建消防设施以及无障碍通道等标准设施,过程中往往要解决不少难题,与重建一座新建筑物相比,实在是更大的挑战。 

将资源用得其所 

在市建局4R工作(即重建、复修、保育、活化)当中,只有重建项目可为市建局带来财政收入,其余的三项工作均须投入不少资源去支持和推展。市建局在过去16年共投放了超过20亿元,保育活化多个在重建项目范围内的历史建筑,包括湾仔庄士敦道项目的五幢历史建筑(庄士敦道60-66号及船街18号)和西营盘余乐里项目的四幢历史建筑(余乐里9-12号);以及重建项目范围以外的纯保育项目,例如茂萝街/巴路士街项目、太子道西/园艺街项目、上海街/亚皆老街项目;另外还有即将展开工程、耗资七亿元的中环街市项目。 

笔者作为市建局董事会财务委员会主席及中西区分区谘询委员会主席,认为重建发展项目的财政收入用以投放在保育活化工作上,是一项社会的责任,但市建局亦同时须要维持财务长远自给的目标,将资源用得其所,并在发展与保育之间达至平衡,才是确保市区更新可持续发展的正确方向。 

永利街划为「综合发展区」 

以市建局士丹顿街/永利街重建项目为例,就体现了发展与保育之间的平衡。项目自2003年3月开展至今14年,期间市建局因应社会对项目的诉求以及城规会规划的改变,多次修改项目的规划设计和发展规模,包括於2009年,主动提出「强化保育元素」重建方案,删除了在必列啫士街街市上兴建高楼的意向,并保育永利街三幢唐楼,在重建和保育间取得合理的平衡。及后,城规会於2011年将永利街从项目范围中剔除,并改划该处为「综合发展区」,以确保重建后该处台阶的氛围,其规划意向仍是重建发展。对於最近有团体声称永利街属「保育区」,笔者翻查资料记录,却找不到有关的证明。 

永利街(原项目地盘A)剔出重建项目后,市建局於2013年就余下地盘B及C按地积比率3.9倍及6.5倍,获城规会核准项目的总纲发展蓝图。与2008年的原规划方案比较,整体可建楼面面积减少达70%。此规划方案仍然保留2008年的承诺,不在现有街道肌里之上兴建建筑物。 

社会近年对房屋土地资源的需求大增,鉴於地盘B内楼宇的失修情况比较严重,在善用市区土地资源的前提下,市建局提出优先发展地盘B,并向城规会提交修订项目的总纲发展蓝图,建议将地盘B拟建的住宅楼宇由13层调整至21层。虽然楼宇高度提高,但不超过规划大纲的高度限制,亦合乎法定规划大纲图的规定,与地盘B毗邻的其他楼高达30层左右,以及一街之隔的40层以上的私人楼宇比较,市建局这项目的楼宇高度相对较低,而且,该修订项目仍合乎规划大纲的其他要求,即保存该区的街道纹理及提供充足的休憩用地作为规划增益。所以笔者不明白为何一些团体或个别人士能接受该区以地积比率8至10倍兴建、楼高30层以上的私人发展楼宇,又不认为它们阻挡景观,但却不接受市建局以低於8倍的地积比率去发展地盘B。 

彰显中西区特色 

从市建局过去多年一直致力在中西区进行多项保育活化项目,包括嘉咸街26号三幢战前楼宇的立面、阁麟街民房遗址「砖石构件」的保育融合方案、毗邻嘉咸街的百年市集,以至嘉咸街项目附近的百子里公园和中环街市等,都彰显了市建局在这区保育活化所投放的努力和资源。 

笔者认为士丹顿街/永利街重建项目现时提出的方案,既正面回应现时市区土地资源短缺的问题和市民对增加住房供应的诉求,也将街道及巷里保留以彰显当区城市肌里和氛围,同时亦提供同等面积和质素的公共空间并加设多一个公众上落货区以改善当区的交通,这都是在发展与保育之间作出了适度的平衡。笔者在中西区工作和生活多年,也希望这个地区在保留其特色之余,也可藉著更新提升地区环境,与时并进,促进这区的长远发展。 

周光晖
市区重建局董事会财务委员会主席
及中西区分区谘询委员会主席