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署名文章

为楼宇未来维修保养作储备(刊登于《信报》)

市区重建局的「4R」业务策略(即重建、复修、保育及活化)之中,楼宇复修和在本栏过去两篇文章探讨的重建工作一样,都是市建局的核心业务。随着香港的楼宇急促老化,到2046年,估计全港大约有一半楼宇楼龄超过50年。面对如此严峻的市区老化挑战,楼宇复修的工作愈见重要。

为此,行政长官在去年《施政报告》中提出,政府将动用30亿元,推行「楼宇更新大行动2.0」,及20亿元推行「消防安全改善工程资助计划」,主要集中协助楼龄较高及平均应课差饷租值较低的住宅及综合用途楼宇,进行楼宇复修,消除楼宇安全隐患,延缓楼宇老化。

笔者自小学开始在美孚居住,数十年来经常在旧楼林立的深水埗区游走,见证不少旧楼因为缺乏保养,居民生活在恶劣的居住环境中。根据市建局的资料,现时全港约有10,200幢私人住用或商住混合楼宇的楼龄达50年或以上,当中约1,400幢位于深水埗区。不过,楼宇是否仍适宜居住,重点不在于楼龄,而在于大厦的结构安全和宜居程度。就以笔者居住、屹立深水埗区半世纪的美孚新村为例,由于定期进行维修保养,令楼宇维持良好状况,并连带为楼宇保值,可谓楼宇保养维修的良好示范。

事实上,当前楼宇维修面对最大的一个难题,便是业主和大厦法团过去未曾为楼宇维修积谷防饥。香港的楼宇主要采用钢筋混凝土建造,若保养得宜,楼宇的寿命可以超过百年,但过程中必须进行周期性的维修保养。假若一幢楼宇在整个生命周期,要进行大约五次保养维修计划,当中所涉及的维修总开支,将可能较楼宇兴建时的建筑成本还要贵,反映楼宇维修对业主来说,是一份负担不轻的责任。所以如果大厦欠缺定期的维修保养,亦无为维修工作预留充足资金,一旦楼宇老化才一次过做大型维修工程,业主往往难以一次过斥大笔资金支付维修费用,令工程举步维艰,楼宇失修问题亦会进一步拖延和恶化,陷入恶性循环,最终只能期待重建解决问题。

设储备金 定期供款应付维修工程

要打破上述恶性循环,其实可透过设立特别基金(Special Fund)或储备金(Sinking Fund)解决。维修储备金的目的,是在楼宇进行大型维修工程时,有充足储备资金支付费用,不用业主即时供款大额集资。基金一般从业主每月缴付的管理费当中,抽拨一部份款项作定期供款,并存放于一个专款户口中,而有关款项不能用于支付大厦的日常管理开支。当大厦法团议决进行较大型的公用地方或设施的维修及更换工程,又或要应付突如其来的维修支出时,才可以动用这笔储备资金。

笔者知悉,深水埗区一个大型屋苑的法团,每年筹备屋苑管理账目预算时,会将部份账目盈余,调拨到为非经常性维修工程而设的储备金,待日后业主通过进行大型维修工程,便可动用基金款项,而无须一次性征收大笔维修款项。另一个沙田区的大型屋苑,在2015年开始亦设立大型工程储备基金,由业主以每月供款形式连管理费一并缴付,为期七年,目标为基金筹集资金,应付日后进行的大型维修项目,有关做法值得其他业主借镜。

虽然香港目前并没有法例强制大厦设立维修储备金,但政府亦有措施鼓励新建楼宇的业主设立储备金。在2011年,地政总署推出大厦公契的新指引,订明新建楼宇的业主(或其管理公司)须设立特别基金(Special Fund),一手楼宇的新业主,须要先一笔过支付相当于两个月管理费的款项,注入基金作为起动储备,以备应付日后楼宇改善或进行大型维修工程的开支。虽然公契指引订明业主日后需要为基金定期供款,不过供款多寡、何时供款等问题,则交由根据公契成立的业主组织作议决;可惜业主一般缺乏专业知识厘定储备的合理水平,无从知道基金滚存的水平是否足够应对未来维修工程的支出,可见制度仍有改善空间。

参考外地经验 订周期保养计划

作为香港邻居的澳门,其民法典订明,分层建筑物必须设立「共同储备基金」[1],以承担公共地方的维修开支,法例更订明业主对基金的每月供款额,最少为每月缴付管理费的十分之一。近年澳门政府再就「共同储备基金」的管理和运作规则,进行咨询和修订,进一步改善基金的保管和动用规则等,以应对现代化的楼宇管理。

另一个推行楼宇维修储备金相当成熟的国家是澳洲,根据当地一些测量师行及物业管理公司的报告和资料,悉尼及墨尔本等主要城市位处的昆士兰省、新南威尔斯洲及维多利亚省等省份,已立法强制部份分层楼宇的法团,须设立维修储备金,为楼宇进行周期保养及维修,并订明法团必须为大厦筹备一份为期十年的储备基金预算,评估大厦未来十年的维修支出,业主再根据预算逐年摊分所需的供款。有关法例的优点,在于业主在供款前,已预知大厦未来需要进行的具体维修计划的详情及时间表,清楚掌握款项日后的用途,增加储备金的透明度。

楼宇和人的身体一样,需要定期进行「身体检查」,一旦发现毛病便应介入「治疗」,才能保持健康,延年益寿。对于个人健康,不少市民购买不止一份医疗保险或储蓄计划,为个人医疗保障做好财务规划和定期供款;但对动用数百万、甚至过千万购买的楼宇单位,是不少业主人生中最重要的资产,为何却缺乏为楼宇维修作供款的概念,以保障楼宇的健康呢?

适时维修保养 为楼宇「保值」

笔者理解,香港楼宇买卖十分活跃,市民居住流动性较高,业主对成立储备金其中的一个心理关口,是自己未必会长远在同一住所居住,似乎没必要预早为大厦的公用地方储备金额作将来维修之用;不过这种想法其实忽略了一个概念,就是适当的维修保养,可为物业资产「保值」甚至「增值」。事实上,业主在购买一个二手物业时,其实在不知不觉间,同时购入为楼宇保养维修的责任。因此,买家应建立在交易前先了解楼宇日后维修安排的意识。大家可以想象,如果买家计划购买二手物业住宅单位时,发现大厦公共地方和设施缺乏保养,失修残破,法团亦无储备应付日后的维修工程,自会担心买入单位后需要承担大笔维修开支,对交易可能有所却步或要求压价。但如果业主为楼宇设立维修储备金及订下维修计划,令买家可以在交易前知悉大厦日后维修的安排准备,有助消除买家这份心理包袱。这亦正好说明,为何一些楼龄达数十载的大型屋苑,透过动用储备金定期为楼宇进行保养维修,可令楼宇价值追随整体楼市同步上升,在市场上维持吸引力。

妥善维修保养楼宇是业主的责任,为楼宇进行「预防性维修」,及早制定适时的维修保养计划及时间表,能有效保持楼宇及设施的良好状况,避免一旦耗损情况「积劳成疾」,所需的维修成本将更高昂,亦有机会危害公众安全。笔者相信香港可借鉴外地设立维修储备基金的不同经验,并因应香港楼宇管理的独特性,通过政府、业主和法团及专业界别三方共议,构思设立一个切合香港楼宇需要的维修储备金制度。解决了资金问题后,加上技术支援和专业协助,楼宇的维修工作便能更有效地推动。笔者亦知悉,市建局正就楼宇复修展开全面的策略性研究,通过检讨在楼宇维修方面的相关法例及规管,及参考其他地方在这方面的政策,就楼宇维修建议最佳的作业方式,为全港不同类别的楼宇,制订一套全面和整体的「楼宇复修策略」。市建局亦正筹备一个「楼宇维修平台」,集合与楼宇复修相关的专业人士、承建商、政府部门和执法机构等代表,提供资讯,以协助业主解决与楼宇维修有关的问题和困难。有关平台大约在今年年中推出,相信届时可与政府的「楼宇更新大行动2.0」及「消防安全改善工程资助计划」配合,为楼龄较高的旧楼业主,提供多方协助,解决楼宇结构安全问题和提升消防安全水平。

林智远
市区重建局深水埗分区咨询委员会主席


[1] 澳門特別行政區《分層建築物共同部分的管理法律制度》第二章第一節第十條   
   (http://bo.io.gov.mo/bo/i/2017/34/lei14_cn.asp