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署名文章

做好财务安排 建立周期保养维修楼宇文化(刊登于《明报》)

讨论已久的自愿医保终在今年4月1日全面推行,纳税人若为自己或合资格亲属购买认可医保产品,可获税务优惠,坊间亦随即出现林林总总自愿医保产品。笔者无意在此分析各类产品,只是想从这个话题引伸到楼宇复修的财务安排,希望社会思考一下,楼宇维修工程涉及资金少则百万、大则过亿,业主应如何为保养其楼宇单位资产值作打算?既然大家都愿为保障健康而投保各类医保产品,又是否同样应为拥有的物业「投保」,为长远「保值」而作好财务安排?

建立意识是为楼宇保值,亦即是楼宇复修的第一步;而推动楼宇复修则是市区更新重要一环。一直以来市建局为推动业主履行妥善维修和保养楼宇的责任,推出多项资助及支援计划。笔者在过去6年出任市建局非执行董事,见到业主对各项计划的认受程度,感受到业主关注楼宇复修的意识已逐渐萌芽。而随着业主正视推动楼宇复修,下一个要解决的就是资源问题。多年来政府及市建局推出了不同的楼宇复修资助计划,纾缓业主进行楼宇复修工程的财务压力。但楼宇复修是一项持续工作,今天完成一个维修周期,10多年后随着楼宇老化,业主也需进行另一次维修工程,楼宇才能保养得宜。

楼宇是私人财产,如何保养、保值理应是业主责任。香港奉行低税率制,长远来说政府应如何使用其税收的公共资源,资助业主分担其楼宇维修保养开支?笔者相信要先解决资源问题,才能有效实践周期维修的意识。

为大厦维修工程「投保」

本港楼宇主要用钢筋混凝土建造,只要保养得宜,寿命可逾100年。在这百年生命周期中,可能要进行大约5次保养维修计划。若业主一直没有为维修工作预留资金,直至楼宇老化问题出现才一次过做大型维修,每户便要分担高昂费用。这正是业主对维修工程却步的原因之一。

笔者早前在报章留意到,港岛区有逾40年楼龄的私人屋苑的业主立案法团,透过参与市建局「招标妥」服务,成功自行筹组楼宇维修工程。以这个有180户的屋苑为例,楼宇在10年前曾进行基本维修工程,但未有彻底处理结构失修等楼宇老化问题。10年过去,法团今次计划全面勘察楼宇状况以进行大型维修工程,由于无参加楼宇更新大行动这类资助,每户须摊分的维修费约要30万元。从这例子可见,即使楼宇有做基本维修保养,到需要大维修时,所涉开支仍然不菲;若业主没有为工程设立特别基金(special fund)或储备基金(sinking fund)并持续供款,负担确实不轻。

若同区有另一个规模相若的私人屋苑,而其业主没有如上述屋苑的法团般为楼宇作周期基本维修保养,到楼龄达40年才首次大维修,可想象每户业主要一次过支付的维修费用可能远超30万元。相反,若这屋苑自落成日起便设立维修储备基金,并要求业主每月定期供款,那即使到今时今日才首次大维修,而同样每户要支付30万元维修费来比较,这40年间每户每月平均只需供款约600元。这积少成多的财务安排,总比一下子要支付庞大费用为佳。

这个简单将维修费用摊分40年供款的假设,并未考虑法团为基金定下更周详的储蓄及投资规划。笔者从事会计和财务管理工作多年,认为市场上有不少稳健的投资理财工具,或透过财务专业人士协助筹备储备基金预算,为基金储蓄投资,当中所得回报将有助减轻大厦业主实际的供款金额。长远而言业主应为未来维修工程的财政储备及早绸缪,原理跟投保医疗保险一样。若将这个构思推而广之,为鼓励法团筹组维修工程储备基金及业主定期供款,政府是否可考虑仿效自愿医保,为认可的维修工程储备基金提供税务优惠?这课题值得深入研究。

复修资讯平台  提升筹组工程能力

当然,上述屋苑个案的楼宇在楼龄「年过30」才进行首次基本维修工程的做法,对保持楼宇良好状态来说绝对不足够。若屋苑能在其「年幼时期」便透过维修储备基金的定期供款,在楼宇大约第10年及第20年时已进行预防性的定期维修保养,在延缓老化速度的同时,亦能减轻只待楼宇30年才一次过处理的问题的严重程度。

除解决财政问题,现时不少业主担忧筹组楼宇维修工程复杂困难,并因缺乏专业知识处理,无人愿做「出头鸟」牵头筹组工程。故此,提升业主筹组楼宇维修工程能力和提供专业技术支援亦为重要。笔者知悉市建局早前推出了全新一站式「楼宇复修平台」,为业主提供集合公私营及专业界别的全面网上资讯平台,让业主参照专业指示按部就班筹组楼宇维修工程。「楼宇复修平台」亦制定了标准的投标文件和合约范本,供业主组织在招标工程顾问和承建商时使用。这个「楼宇复修平台」的资讯会持续优化,往后会按楼宇复修不同工程项目推出适切的范本文件;此外,亦会研究日后建立「工程费用资讯中心」和「服务提供者资料库」两项服务,进一步加强楼宇维修市场作业的透明度,增进业主对此的了解。

楼宇复修迈进「3.0

过去社会并无成熟的楼宇保养文化,在五六十年代兴建的战后楼宇,其维修保养问题未得到认真看待,以致日久失修而严重老化,及至当楼宇出现即时危险或业主收到当局强制验楼通知时,才关注维修问题及即时补救,这可以视为楼宇复修意识「1.0」。近年政府和市建局推出不同楼宇复修资助计划,成功推动不少法团维修保养楼宇,提升安全水平,使楼宇复修意识踏入「2.0」。

展望将来,政府、市建局、各专业界别以至业主及法团,均需携手努力推动楼宇复修,并建立周期及预防性的楼宇维修保养文化。政府可检视有关楼宇筹组复修工程的相关要求及规管,包括针对没有设立法团或居民组织的「三无大厦」,促进业主承担楼宇维修管理责任;针对有组织能力的法团则需设立法则,加强业主对维修基金强制供款的要求,又或透过税务优惠鼓励业主做好财务安排。而市建局则继续以「促进者」及「先导者」角色,推动预防性的楼宇复修文化。笔者知悉,市建局已为其焕然壹居制定全面的保养维修手册,及首度研究应用建筑信息模拟技术于楼宇复修及物业管理等范畴,累积经验让业界参考,将成功经验向业主推广。

置业安居是港人的目标,而在二手物业市场置业则无可避免要承受楼宇维修责任和未能预见的开支。因此,若不同楼龄楼宇的业主能化被动为主动,从楼宇年轻时便开始预防性的保养及维修,这不单可保持楼宇良好状态,为其「保值」,更令二手物业买家受到保障,再不用买楼「附送」上手的维修责任。当各界在意识建立、资源安排、组织能力和专业支援等四方面都有充分准备,笔者相信,楼宇保养维修将开创新文化,迈进「3.0」。这才是市区更新的不二法门。

作者是市区重建局前非执行董事
林智远