周光晖：规划先行 为稠密旧区创造新价值（刊登於《明报》）
任何政策及新措施的推行，即使有良好意愿，亦需靠有利的环境条件，才能收到政策措施预期成效。市区更新工作亦然。
在已建设的旧区环境，发展密度高，同时道路及社区设施已超出原先设计可承受的负荷，以致问题丛生。社会对市区更新寄予厚望，期望可透过旧区更新改善市民居住和生活环境。然而在此诉求上，社会亦应思考旧区更新的先决条件是什么？如何能为推行市区更新创造有利的环境条件？
如上所述，旧区已建设环境乏善可陈，而当中最严重者莫如缺乏可供发展的土地资源。有新增的土地才可让市区更新工作有缓冲用地（buffer zone），作调迁或重置之用。而腾空的土地便可作重新规划、设计和建造，为旧区的居住环境、经济活动、基建设施及社区服务更新，满足市民诉求及地区可持续发展。
笔者过去6年出任市建局非执行董事，并曾为董事会财务委员会主席，深明要处理旧区更新问题，资源是必要条件。而所谓资源，并不是狭义的财务，而是更重要的 — 土地资源。而释放及开创可发展的土地资源，将「无形」变「有形」、「低效用」变「高效益」，令旧区地尽其用，是市区更新成功的关键。
将土地资源「无形变有形」
旧区楼宇和道路密集，并未能为市区更新提供缓冲用地。旧区大多数楼宇的地积比已经用尽；部分仍有小量地积比剩余的楼宇，其可用剩余地积比较低，若独立来处理作重建，成效不彰，属「无形」、「无效用」的资源。另外，因旧区欠缺整全规划，部分旧楼独立重建发展后，夹在两幢新建成大厦之间的低层旧楼，便变成「崩牙楼」（见图）。这些「崩牙楼」即使尚有剩余地积比可供发展，亦可能因地盘太小、太狭窄而不适合重建，亦属无法使用的「无形」土地资源。旧区地下空间面积大，但大部分空间只为铺设管道（如食水和污水渠、燃气管）和管线（电力和通讯光纤等）所用，而且管道与管线并无系统化的整理，错综复杂占用地下空间，以致令地下的「无形」空间资源未能善用。
面对旧区缺乏资源的困局，市建局正透过进行中的「油旺地区研究」，探讨在推展市区更新工作时以规划手段将「无形」土地资源变为「有形」，令旧区地尽其用。这包括将上述首两项提及的零碎而分布零散的楼宇可用剩余地积比，转移至同区其他可作较大规模重建或发展潜力较高的地盘。而输出地积比的楼宇则可继续以复修提升结构稳定性，减慢老化；又或拆卸后腾出土地作其他利民设施。这都能将「无形」的地积比释放，创造机会并化为「有形」的可发展土地资源，令土地运用更灵活，重建效益更大。
笔者认为在某些交通及社区设施配套较完善的地点， 可进一步尽用「无形」资源（maximizing resources），把可发展地积比稍为调高，让可建筑面积向上发展。这些通过规划所得的额外土地资源，可考虑用作兴建公营房屋作调迁用途，或发展资助房屋计划，满足不同阶层市民住屋需要，从而做到地尽其用。
而藉着发展地下空间，将地下空间运用重新规划，除可理顺地下管道管线铺设，使其系统化外，更重要的是善用地下空间兴建地下停车场，将路面马路两旁泊车位搬迁至地下停车场，因而腾出路面空间作不同用途发展。
合并规划 令「低效用」变「高效益」
旧区道路多以「断截式」接驳在一排排楼宇之间出现，形成多个十字路口，部分更是「倔头路」，马路占用地面面积大但效用低，交通挤塞已是旧区的老问题。市建局年前已将土瓜湾数个项目合并发展，以小区模式来一并规划设计，先从规划着手，将新建楼宇重新布局并辟出土地用作兴建新的道路网络，连接主要干道，令更新后的小区道路更畅达、更具效益。
市区更新除改善运输道路网络外，透过重新规划土地资源和设计布局，将旧区不敷应用或使用率偏低的社区设施更新、优化和重置；而重整土地用途亦能开辟地面空间，增设利民设施，包括绿化环境、休憩公园和行人专道等，改善居民整体生活质素，为社区带来更大裨益。
市建局落实《市区重建策略》赋予它的使命进行市区更新，改善旧区环境和居民生活；然而市建局亦要维持财务自给的原则，故此收入和盈余亦是让市区更新工作能持续发展的重要元素。从财务经济角度看，市建局发展项目要具投资回报（return on investment）方能维持财政稳健；但除财务数字外，它更要具备在社会公益上的投资回报（social return oninvestment）。以「规划为主」的市区更新方向，把资源「从无形变有形」，提升土地使用效能，不论在居住质素、生活环境、地区设施和社区营造等各方面均产生「真实价值」（truevalue），满足市民需要和城市长远持续发展。笔者认为，这正是市建局进行市区更新所造就的巨大整体社会投资效益，这岂是部分人士单纯理解市建局工作为「拆楼重建」所能并论的？
作者是市区重建局董事会财务委员会前主席
周光晖