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做好楼宇复修 加强社区抗疫力

新冠病毒在本港蔓延期间,曾出现同一幢大厦上下层单位住户先后确诊感染的个案,引起市民关注楼宇建筑设计、公用排水系统,以至家居内部排水管是否妥善,以免病毒有机会经大厦排水管进入单位内,造成疾病传播风险。

维护楼宇安全和卫生水平,是社区防老(楼宇老化)、抗疫(病毒传播)工作重要一环。市建局自成立以来,推行多项楼宇复修资助计划,透过向业主提供财政资助和专业技术支援,推动他们履行妥善维修和保养楼宇的责任。就近年协助政府推行的多个资助计划包括「楼宇更新大行动2.0」、「消防安全改善工程资助计划」、「优化升降机资助计划」及「有需要人士维修自住物业津贴计划」,市建局估计需於未来10年承担推动有关计划的行政成本,总额逾20亿元。

笔者自去年初出任市建局的执行董事,虽感受到业主关注楼宇复修意识已逐渐提升;但在楼宇公用地方以至住用单位的管理和维修保养方面,仍有很大改善空间,如普遍业主仍缺乏对楼宇维修保养的知识及筹组工程的能力;财务安排亦是另一大难题,因业主一般并未就楼宇复修所需开支作好预算及建立储备。要改变业主在楼宇复修上的被动心态,仍有一定的困难需要克服。

这场历时已逾半年的抗疫战,无疑对社会运作和市民生活造成多方面影响;然而,从积极角度看,疫情亦加强市民防疫意识,包括更注意楼宇卫生。笔者相信,社会应把握这时机,推动住户做好自己的单位以至楼宇公用地方的复修,保持大厦良好状态,藉此长远提升楼宇和社区的抗疫力。

做好楼宇公用地方复修并不足够

多年来市建局透过辖下各项楼宇复修资助计划,已协助逾4300幢楼宇的业主为大厦结构、消防和升降机等公用地方设施筹组维修保养工程,惠及逾14万个单位。这些资助计划以楼宇安全为基本考虑,主要涵盖楼宇公用地方的结构组件和设施。然而,一幢楼宇只有四分之一楼面属公用部分,其余四分之三属单位内私人地方,屋内安全和卫生情况一般不在上述资助计划范围内,要靠业主自行承担维修保养的责任。

笔者留意到,早前曾在同座大厦出现多个新冠病毒确诊个案,有传染病专家及屋宇设备专业人士在确诊者居住单位内,发现用作阻隔病毒沿公用排水管回流入室内的马桶排气管,遭人移除,相信这或是造成多名住户感染的原因(注)。另外,旧楼单位的窗户也可能有老化损坏情况,令住户难以安全和畅顺地打开,为家居保持良好通风,这亦会增加疾病透过空气或飞沫传播的风险。由此令笔者想到,加强住户对单位内楼宇设施的维修保养意识,对提升大厦整体卫生水平、防止疾病散播,至为重要。

新措施助有需要业主做好家居防疫

市建局自今年7月接手并推行优化的「有需要人士维修自住物业津贴计划」,除加强协助长者和有需要业主,筹组大厦公用地方维修工程,亦进一步做好自住单位的维修保养,从外到内改善居住环境。计划推出后短短两个多月,反应理想,市建局已接获逾8000个查询,收到约1700份申请。

为配合社会加强防疫,这计划更设一项全新支援服务,由独立屋宇测量顾问,为合资格个案的单位提供免费室内勘察,检视室内结构和排水管状况、结构上是否存在石屎剥落、天花墙身渗水等问题、厨厕排水管设施是否完好,并装有合适的隔气弯管等。完成以上检查后,顾问会向业主提供维修建议,鼓励他们为单位进行适切维修,提升家居安全及卫生水平。

为公用地方复修提供针对性支援

要达至长远增强楼宇抗疫力,不但需住户妥善维修保养其个人单位,更需业主齐心合力做好大厦公用设施的复修。然而,公用地方的维修工程涉及较广泛专业范畴,包括勘察检验、工程招标、草拟聘用承建商的合约,以至工程监管和验收等,往往令缺乏相关知识和筹组工程能力的业主感到无从入手。

以排水系统复修工程为例,工程除涉及勘察各条管道的破损情况,以厘定维修工程范围,还要核对楼宇的批准图则,了解部分管道是否属未经批准的僭建(例如为劏房僭建厕所排水管),确保大厦排水系统不会超出其原本设计的负荷,导致管道受压破损。此外,这类复修工程一般需较大笔维修支出,法团很可能需要根据《建筑物管理条例》规定,为相关工程公开招标,物色合适持牌承建商进行工程。

为协助法团克服在筹组复修工程时遇到的困难和挑战,市建局会提供各项针对性支援,如在筹组排水系统等复修工程的起始阶段,市建局会为参与楼宇复修资助计划的法团委派独立顾问,协助评估大厦状况,并向法团提供维修建议。除技术支援,市建局亦会协助法团或业主组织,透过「招标妥」为所需工程招标,减低围标的风险。

化被动为主动 助业主掌握楼宇复修知识

此外,为全面提升业主对楼宇复修的认识,市建局去年设立「楼宇复修平台」,结合业界专业力量,向业主提供涵盖不同楼宇复修工程所需的专业知识、有关不同工程阶段的工序和要求等资讯,包括提供一套《楼宇复修实务指南》,引领业主了解整个楼宇复修流程,包括工程顾问的角色、如何制定其服务范围、安排公平公开招标程序和进行回标分析等。

而特别在工程招标方面,复修平台亦为招聘不同工程顾问及承建商,针对现时业界工程合约条款和标准欠缺规范,令业主无所适从的情况,制作了不同类型的文件范本,令招标文件条文标准化、工程范围和合约双方的权责规范化,帮助业主及法团掌握妥善复修楼宇所需工程要求。

从「见烂补烂」提升至「预测性」维修

抗疫是场持久战,社会各界需同心协力,透过各类措施预防疫症在社区传播;同样地,业主们看待自己居住的楼宇,也应齐心团结,为楼宇结构及设施做好定期保养,才能达至「预防胜於治疗」的效果。

除了业主应以更积极态度,为楼宇复修未雨绸缪,建立维修储备以安排定期检查和维修大厦的公用地方设施,及保养单位内的状态之外,再进一步,楼宇复修业界亦应协助业主建立以大厦设施状态为依据的「预测性维修」模式,藉恒常监测楼宇各项设备的状况,来评估设施使用状态,从而预测有关组件的耗损速度甚至是发生故障的可能时间及规模,让业主在问题发生前已筹备适当的保养工程。

笔者认为,随着市建局近年来就楼宇复修的推广和推动,业主在这方面的意识和认识已有所提升;而政府为鼓励业主筹组大厦维修工程及提升楼宇公用设施安全的资助,亦十分「到位」。未来,各界应更积极向不同楼宇类别和楼龄的大厦业主,推广定期检查和保养,以至预测性维修的概念,并制定相关执行机制,这才是针对楼宇老化问题的长远策略。

注:〈公屋马桶排气管断恐播疫 查禄泉楼个案 专家:带毒空气或渠管缝隙「谷」入屋〉,2020年7月6日,《明报》

作者是市建局执行董事
​吕守信