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演辞

市建局主席張震遠向台北市市長郝龍斌及其訪問團介紹市建局的組成及工作,以及參觀市區更新探知館。張主席(左)在簡介會後向郝市長致送紀念品。

台北市市长及台北市代表团参观市区重建局-张震远主席发言

郝市长、各位台北市的官员、议员和媒体的朋友们,

欢迎郝市长和台北市各位官员、议员和媒体的朋友们,来市区重建局考察。

各位这次来香港考察城市更新,来的正是时候。从2008年开始,经过两年广泛的公众讨论,香港政府在去年10月,推出了新的「市区重建策略」初稿。这份文 件奠定了香港未来几年城市更新的方向,我一会会向各位介绍这份政策文件的重点。首先,我想向各位介绍一下市区重建局这个机构。

市建局的组织

首先,市区重建局是一个法定机构,用台湾的用语来说,是一个具有法人地位的机构。市区重建局并不是一个政府部门,也不是私营企业,而是一个公营机构,即由 政府出资成立及营运,但不属政府部门的半官方机构。市区重建局的职员都不是公务员。

市区重建局的最高权力机构是董事会。董事会的主席和20多位成员均由香港的行政长官委任,但是没有工资,我们在市建局的工作属於公共服务性质。

董事会的成员包括对口的政府官员,例如规划署署长、地政署署长;以民意代表身份监察市建局工作的立法会议员以及专业人士、学者和社会工作者。

市区重建局的日常工作,由400位同事在管理层的领导下执行,并受「市区重建策略」和「市区重建局法例」两份文件的规范。

「市区重建策略」是一份政策性文件,由香港特区政府经过广泛的社会意见徵询而制定,确立了香港市区更新的任务和方向。现行的「市区重建策略」在2001年制定,新的「市区重建策略」将在今年上半年推出。

另一份「市区重建局法例」是一份有法律效力的文件,从法律角度规定了市区重建局的组织结构和工作内容。

市建局成立後,特区政府向局方注资100亿港元,作为市建局的营运资本。同时,政府也通过豁免市建局重建项目地价的方式,间接地资助市建局的重建项目。但 市建局仍要在审慎的原则下,利用好这笔资金开展城市更新项目,自负盈亏。没有政府的财政支持和行政配合,我们不可能推展工作。

市区老化

市建局的首要任务,是解决香港市区老化的问题。这包括两个层面,第一是建筑物的老化,第二是有待解决的居住条件和社会问题。

由於香港在1981年才立法,强制规定私人楼宇要成立法人组织,管理楼宇和维修,因此很多超过30年的房子,都没有组成法团,很难进行维修。我们最近进行 的一项大规模的调查发现,在香港的42,000幢私人楼宇中,有16,000幢房子的楼龄超过了30年,其中有3,000多幢楼宇失修情况相当严重。

在社会问题方面,现时香港有110,000居民,居住在笼屋和劏房。笼屋是和笼子一样的单人床,劏房是在同一个住宅单为内分租的小房间。这些房子老旧失 修,缺少窗户,夏季没有空调,室内气温高达摄氏37度至40度,简直是一个烤锅。这些楼宇,更是很多社会问题的温床。以我们在东九龙的观塘市中心重建项目 为例,在1800户受影响居民之中,有超过100户是一楼一凤,从事色情行业。

过去10年的市区更新

市建局在过去10年,通过重建、复修、保育和活化四大策略,逐步解决了一部分市区老化的问题。

重建方面: 市建局开展了约50个重建项目,可以帮助30,000多位旧区居民改善生活条件。重建项目规划较为完善,可以提供更优质的居住环境,公共空间,和社会服务设施。

楼宇复修方面:  我们从2004年开始推出楼宇复修服务至今,协助了500多幢楼宇进行维修,帮助的住户超过40,000户;最近两年,我们和特区政府和香港房屋协会合资25亿港元 ,协助2,600幢旧楼进行复修,其中有1,300幢由市建局负责。

保育方面: 我们自2001年成立至今, 已经把60幢具有历史价值的战前建筑列为保育对象。市建局可以说是香港保育历史建筑物最多的机构。我们更响应特首2008年的施政报告,决定保育分别位於香港太子道西和上海街的最後两列骑楼式建筑群。我们已经成为保育骑楼屋的专家。

活化方面: 我们在市区内已提供了约20,000平方米的休憩用地,和55,000平方米的政府和社会设施。市建局近年扩大了活化的工作范围,进行较大型的活化项目。我们正在活化位於九龙最热闹的旺角地区内的五个街区, 改善这些街区的交通、美化街道。此外,我们会投放5亿元,把中环的一幢街市大楼,以「城中绿洲」为主题,加以复修及美化,将之改建为一座集文化、休闲、绿化为一体的城中地标。我们去年到台北参观了很多相关案例,从中吸取了宝贵的经验。

市建局近年的工作特点

接下来,我想介绍一下市建局近年的工作特点:

重视公众参与

在推行市区更新项目时, 市建局非常重视市民的参与,以得到更广泛的公众支持。以香港至今最大型的观塘重建项目为例,我们经过五轮共60次的谘询会,又通过公开展览、民意调查,才最终确立了重建方案。

赔偿有公信力

赔偿是市区重建最大的挑战。市建局一贯严格依法办事。在赔偿方面以香港立法会在2001年批准的「同区七年楼」标准为基础。该标准中的赔偿价格通常是旧楼市价的两到三倍。

在制定「同区七年楼」的单位价的过程中,为了加强估价的认可度, 我们会邀请不少於七家独立的估价师事务所进行估价。并邀请受动迁影响的居民、地区代表去监察,提高评估过程的透明度。

根据市建局进行的跟进研究,在深水埗的一个重建项目中,接受调查的业主对补偿金都很满意。平均而言,补偿金在购买新居後,仍有接近100万港元的结余可以留作生活费。

除了对业主进行赔偿外,市建局也会赔偿重建项目受影响的租户,这是开发商不会做的。租户赔偿金额最高可达三年半租金的总和。对於一些不希望拿钱的租户,如 果条件合适,我们会协助他们申请香港的公共房屋。香港市民申请市郊的公共房屋一般要等3年,申请市区的公共房屋要等9年,但市建局重建项目的租户,一般在 几个月就可以被分配到市区的公屋。

市建局新理念

市建局最近三年,在工作上注入了很多新理念,我在这里向各位介绍一下。

(一) 由於香港近年注重永续发展,市建局在2009年5月率先公布了市区更新配套的环保政策,并将之广泛实施在我们的重建项目中,这些政策包括节能、节水、使用 环保物料、环保施工等六大范围。以我们在湾仔利东街的重建项目为例,实施这些环保政策,可以减少约23%二氧化碳排放,相当於种植了17万棵树,也就是香 港全年植树的五分之一。

(二) 香港市民近年非常关注建筑物的保育,市建局通过理性平衡,在工作中增加保育元素。举例来说,为保育一个在项目范围外有上百年历史的露天市集,我们在中环嘉 咸街的重建项目中便特别投资2亿元,并将施工期限延长了两年。最近,我们更在市集举行抽奖活动,备受商贩欢迎。如果市建局不介入,这个市集会因为都市自然 的发展,和邻近的市集一样,逐渐消失。

(三) 我们希望市区更新项目,能对社区整体带来好处。因此,我们近年的重建项目,会增加临街的商店、增加小街小铺,特别注重街道的活力。

(四) 我们的项目也特别注重配合个别地区的社会情况。举例来说,九龙深水埗的人口老化问题比较严重,我们便会在这个地区兴建适合长者居住的房子。

新的《市区重建策略》

最後,我要向大家介绍新的《市区重建策略》。

香港政府在去年十月公布了新的《市区重建策略》徵询文本。这份徵询文本凝聚了过去两年社会各界的共识。

新的《市区重建策略》定稿之後,将会成为市建局未来工作的方针。新的《市区重建策略》希望能解决市区更新的三大争议:

  1. 赔偿: 业主认为重建补偿只能选择现金,较为单一;新的策略增加了赔偿的选择;
  2. 社会上认为建筑物保育和重建要有更恰当的平衡,并且要加强维系社区网络;
  3. 社会上对重建规划及执行的方式有不同诉求,要求在更大程度上汲纳社区意见,加强民众参与度。

新的《市区重建策略》吸收了市民意见,提出「以人为先」、「地区为本」和「与民共议」三大原则,去解决以上这三大争议。

未来的市区更新,会有一些新的方向值得向各位介绍:

  1. 「地区为本」:政府会在市区的旧区,成立由专业人士、地区人士、市建局和政府代表组成的「市区更新地区谘询平台」,徵询意见,由下而上为旧区制定最适合、最平衡的更新方案。简单来说,未来会由社区告诉我们,他们希望怎样更新。
  2. 成立信托基金:政府会推出一个由市建局出资5亿元成立的,但运作独立於市建局的「市区更新信托基金」。信托基金委员由政府委任,负责监察和处理基金的运作。基金会代替市建局,直接聘用社工队负责协助受市建局重建项目影响的住户及商户 ,亦会支援市区更新必定要进行的社会影响评估、政策研究、公众参与等活动。把市区更新必需的研究和配合的工作交给独立的基金进行,令市区更新有更高的独立性和认可度。
  3. 重建模式多元化:新策略增加了两种新的重建模式。以往只有由市建局主导的单一模式;未来会增加由业主主导的两种新模式:包括需求主导模式(Demand-led)和促进者模式(Facilitator)。

    需求主导模式的特点是,业主要先自行取得大多数业主共识後,才向市建局申请重建。市建局在会考虑楼宇状态、居民居住环境、以及项目能否在规划层面改善地区 环境三个因素之後,才会决定是否接受该申请。在需求主导模式下,市建局仍然会用公权力和公帑进行重建。

    促进者模式则有所不同。市建局会协助业主集齐业权,做联合出售,但不会用公权力和公帑进行重建。
  4. 补偿方式多元化:在补偿方式上,新的策略提供现金以外另一个选择,让重建业主通过补差价的方式,购买未来在原址兴建的新单位,或在九龙启德发展区的新单位。这些单位会走简约实用路线。这个方式既回应了居民「楼换楼」的诉求,亦有助於保存旧区的社区网络。
  5. 提升以人为本的措施:对重建项目内的弱势社群, 例如长者、租户,我们会加强照顾。
  6. 加强复修:新的市区重建策略,突出以重建和复修作为未来市区更新的两大重点。未来我们会把各个机构的复修计划重新整理,归纳出一套统一的计划,并会设立一站式中心,加强服务。

结语

香港的市区更新,即将进入新的年代,我希望刚才的介绍,能让各位加深对我们工作的了解,希望两地的市区更新机构,在未来可以进一步加强联系,互相借鉴,推动我们城市的发展。 谢谢。