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挚诚.志成(网志)

市建廿载硕果累累 勇於创新智建未来

我在早前的网志提到,今年是市区重建局成立20周年,市建局团队已筹备一连串活动,与市民分享市建局在重建发展、楼宇复修、保育、活化和改造重设五项处理市区老化的核心业务上,以改善旧区居住环境和提升市民生活质素。

在本周五,我们将於中环街市举行市建局20周年庆祝活动,见证市建局成立20周年这个香港市区更新的里程碑。较早时,我将一棵由元朗政府苗圃带到中环街市这座「城市绿洲」的土沉香,在中庭内种植。市建局在2017年香港特区成立二十周年的日子,在荃湾的项目荃新天地种植了第一棵土沉香,希望将这品种由郊区带回市区;4年过去,市建局已在8个市区更新项目内种植土沉香,分布中西区、荃湾、旺角、九龙城、启德和观塘等地区,来到中环街市已是第20棵,喻意在过去20年市区更新的工作,成功克服不同挑战,为市民带来更美好的生活环境。

web photo 1市建局行政总监韦志成日前见证第20棵土沉香种植到中环街市中庭的绿化空间。

以坚持、创新和努力  实现市区广植沉香
回看2016年担任行政总监之初,我提出在不同项目种植土沉香。当时,本地园艺界仍未有在市区种植土沉香的经验和指引。我们在种植过程中遇到不少挑战,其中两棵小沉香苗因根基未算稳固,难敌台风的摧毁而需要移除。

尽管如此,在渔护署和树艺专家的指导下,团队不断优化种植模式、提升管理技术以至加强应付外在环境变化的能力,克服挑战。我们就种植土沉香涉及的选址、公众可达性、泥土特性、树木登记、日常管理以至科技应用等一系列的要求厘定客观准则,以便物色合适的项目作为栽种地点,并制定树木管理计划;加上应用科技提升管理技术,例如在土沉香周边的泥土安装树冠、温度及湿度监测器,连结项目的智能楼宇监测系统,方便管理人员随时监察土沉香的生长状态和土壤环境,适时调节护养方案,为树木的健康成长「未雨绸缪」,达致持续保养的目标。

web photo市建局在种植土沉香树木周边加装感应器,监测生长状态和土壤环境。

同事近日和我分享各棵土沉香的生长近况,表示过去种植的19棵土沉香正茁壮成长,部份早期种植的土沉香,已由4年多前初种时只有约2米高,长高至超过8米。我十分感谢各项目的管理团队、园艺专业人员的努力和渔护署的支持,让土沉香成功在市区植根和健康成长。

web photo 4年多前在荃新天地一期种植的第一棵土沉香(),已茁壮成长至8米高()

web photo在今年春天,种於618上海街的土沉香长出白色花朵();而在荃新天地的土沉香亦结出果实()

以新思维克服市区更新廿载挑战   
市建局在过去20年推行市区更新工作的体会、在应对愈益严竣的市区老化问题上,也像种植土沉香一样,面对三方面的挑战:

(一)传统项目主导模式面临重建困局
政府在2001年成立市建局,接手处理前土地发展公司已宣布却未开展的重建项目,优先处理重建项目内严重失修的旧楼。虽然推行这类重建项目,能够改善旧区环境,不过这种「拆一幢、起一幢」的「项目主导」模式,未能解决旧区土地规划过时而引致的社区设施落后、休憩用地不足和交通挤塞等问题;部份属於「超高密度」、庞大而失修的旧楼群,因涉及高昂收购及发展成本,迟迟未能找到可行的重建模式,令重建工作愈益艰巨。

面对这重建困局,市建局从2016年开始试行以小区发展模式推行土瓜湾重建项目,并逐步由「项目主导」迈向实践「规划主导」的新模式,以整全的规划角度,检视项目范围毗邻未被善用的政府土地和老旧社区设施,纳入规划,重新整合,为地区制定规划蓝图,充分发挥土地的发展潜力,为整个旧区带来最大的规划禆益。

回看这数年市区更新模式的转型,我很高兴看到「规划主导」已全面落实;而令我感受最深刻的,是较早时在深水埗启动两个重建项目,促成兼善里楼宇群的重建,为这个原本近乎不可能的市区更新任务,找到出路,付诸实行,协助超过2,000个长年忍受恶劣居住环境的家庭改善生活。

兼善里楼宇群的重建,只是旧区更新困局的冰山一角;举例说,土瓜湾的「十三街」和「五街」、油麻地佐敦的「文字楼」以至大角咀的「中字楼」,亦属楼宇状况欠佳、重建潜力十分低的巨型建筑群,难度比起兼善里,有过之而无不及。要跨越挑战,我们需要以新思维、新规划工具,加上应用以地理资讯系统技术为基础的「市区更新资讯系统」,分析空间数据、发展参数和财务可能,制定不同更新方案,才有机会克服,打破困局。

(二)私人单位老化情况愈益严重
楼宇复修作为市建局另一项核心业务,过去数年我们陆续透过执行政府不同的楼宇复修资助计划,至今已协助超过28万个住宅单位的业主,为其楼宇的公用地方进行维修,改善环境。然而,这类由政府资助计划促成的楼宇复修工程,只能针对楼宇对公众安全构成威胁的公用部份,只占约四分之一的整体楼宇楼面面积。

政府在上月公布的《香港2030+》最终报告[1],便提及私人单位的老化程度,非常严竣,市区楼龄超过50年的私人住宅单位数目,将由2018年只有约198,000个,急增至2048年的854,000个,在未来30年增加4倍多。

这些数据说明,单位老化的规模庞大,即使市建局近年尽力加快重建步伐,恐怕仍无法追上单位老化的速度,需要持续推动业主改变对楼宇复修的被动心态,更要有新的概念和执行模式,促使业主照顾公众地方以外、属於私人单位内部的四分之三楼面面积,令其保养得宜,这样由外至内的维修保养,才能真正发挥楼宇复修的整全效果,改善住户的居住环境。

(三)外在环境不断变化  风险管理难度愈来愈大
除了市区更新业务有其内在挑战,近年外在环境亦不断变化,许多外在风险因素并非市建局所能控制,风险管理的难度愈来愈高。

就以持续将近两年的新冠肺炎疫情为例,相关防疫措施便对整体社会以致市建局的运作带来广泛的影响;疫情还增加环球金融和经济市场的波动,香港作为外向型经济体,其金融、物业、经济以至就业市场也受到影响;而市区更新业务涉及物业收购、建筑工程、楼宇管理、商铺租赁以至社区服务等多个不同行业,与民生经济息息相关,外在环境对市区更新工作造成的影响,将无可避免。

为此,市建局不断调整运作,积极应用新科技,如自行研发市建局「健康码」,加强市建局职员的防疫抗疫能力,以保障同事和市民的健康,将疫情对市建局业务的影响减至最低。

另一方面,我们亦为风险管理作准备,建立「规划储备」寻找具重整及重新规划潜力的土地,加快完成相关的项目前期可行研究,提升至「项目储备」 内;配合一套稳健而灵活的财务储备系统,因应现金流状况、物业市场波动、外围经济环境变化等不同因素,评估市建局对流动资金的需求,制定合适的财务策划和方案,让市建局因应物业市场及经济环境可能出现的转变,灵活调整项目推展时间,减低受市场波动所带来的影响。

未来市区更新工作:推动楼宇复修为核心
比对2001年初成立之时,市建局今天要肩负的市区更新工作和使命,与日俱增;不过,所面对的楼宇和市区「双老化」挑战,亦更严竣。

面对这情况,我认为市区更新的未来,应该将楼宇复修放在一个更重要的位置,正如我过去多次所言,「成也复修、败也复修」,这才是达致市区更新可持续发展的基础。

在未来5年,市建局已准备投放1000亿元於市区更新工作。单看数字,这资金数目可算庞大;然而,要如文中提出,做到由外至内、整全的楼宇维修保养,所需要的财政资源,仍远远不足。

参考强制验楼计划的要求,楼龄达到30年的楼宇须每10年作检验,以此为基础,这些楼宇内的单位,亦应该从楼龄达到30年开始,以每10年为一个保养周期,定期为单位进行建筑结构及设施等维修工程。参考市场有关的工程数据,住宅单位在每个周期涉及的维修支出,粗略估算平均每个单位需要8万元。随著本港有多达85万个单位逐步踏入老化周期,假设有关单位的楼宇平均在70岁后便逐渐面临清拆,这些单位在拆卸重建前还需要进行大概5次复修周期,以此推算,估计保养相关单位的整体支出就会超过3,400亿元。

由此可见,若然业主未有做好楼宇复修的工作,亦没有就维修资金作储备,那么,届时这些单位的维修支出,是否也要由政府负担?若然社会认为应由政府来付钞,这涉及数千亿计的公共开支,最终都是由社会整体来承担。

楼宇是私人财产,如何保养理应是业主责任,保养得宜,也可以为物业保值。因此,社会更应支持促进业主为楼宇外、内进行定期维修保养、建立维修基金储备的要求,并加强相关的监管;再进一步,推动社会建立预防性楼宇复修的新文化。这样,社会未来才不需要为过去疏忽保养楼宇遗留下来的问题,付出沉重的代价。

面对未来市区更新更任重道远的20年,实现可持续的市区更新,我认为在更新工作的「拆(清拆重建)、改(复修改造)、留(保育活化)」三大手段,应该逆转为「留」、「改」、「拆」,避免提早耗费庞大社会资源和土地,作重建发展。

若我们要为衡量市区更新是否达致可持续的目标立一把尺,我们不应只在乎可清拆多少个老旧单位、多建几多新单位;还要尽力推动妥善保养状况仍然良好的单位,延长它们寿命,并以能够多「留」多少个这类的单位,定为另一个重要指标,这才是从根本性处理市区老化问题的关键。

前瞻未来,我和市建局整个团队和社会各界持份者,将继续群策群力,迎难而上,应付未来的挑战。