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摯誠.志成(網誌)

全方位支援業主推動樓宇維修

我在上一篇網誌的結尾部分,提到要實現可持續的市區更新,「成也復修、敗也復修」。面對市區老化的挑戰,除了透過重整規劃,進行具規模的舊區更新外,樓宇復修對長遠推動市區更新工作也發揮著關鍵的作用。本港樓宇急劇老化,到2046年,估計每兩幢樓宇中就有一幢樓宇樓齡達50年,若這些「老年樓」缺乏妥善的維修保養,不但會令樓宇結構破損,嚴重的更可能出現倒塌危機,危及住戶及途人的生命安全,情況實在不容忽視。

政府一向重視舊樓維修工作,亦鼓勵業主為其物業定期進行維修保養。繼在2009年推出的「樓宇更新大行動」後,於去年的《施政報告》中亦宣布推行「樓宇更新大行動2.0(「行動2.0」)及「消防安全改善工程資助計劃」(「消防資助計劃」),向有需要的業主提供財政及技術支援,並委託市建局負責執行此兩項計劃,協助業主進行相關檢驗及工程,改善舊樓的樓宇結構及消防安全,長遠有助紓緩樓宇老化的問題。

「行動2.0」及「消防資助計劃」分別針對不同樓宇復修的需要,前者是為已接獲強制驗樓通知並有意進行樓宇檢驗及修葺工程的自住業主,提供籌組工程所需的專業及財政支援,而樓宇樓齡是50年或以上,並符合住用單位平均每年應課差餉租值的上限要求;後者則主要協助合資格而又收到消防安全指示的樓宇業主,履行《消防安全(建築物)條例》下,提升大廈消防安全的要求。當中值得業主留意的是,這兩項津貼計劃雖聚焦支援不同層面的工程,但在申請方法上兩者卻有共通點,就是鼓勵業主透過其大廈的業主立案法團(簡稱「法團」),經法團管理委員會提交申請及跟進日後的工程。當中的用意,是希望推動大廈組織法團,以便業主往後能定期檢驗樓宇,做好保養及維修工作,長遠有效加強大廈管理,持續地維持樓宇良好狀況。

事實上,當業主買入一個物業單位時,他所擁有的不只是所購入的單位,同時亦與其他業主共同擁有大廈內的公用地方,當中亦包括管理和維修的責任。不過,樓宇公用地方的維修保養和消防安全設施,涉及複雜的工程範疇和法例要求。透過由一眾業主籌組而成立的法團,按相關法例框架下進行樓宇維修的各項工作,是最有效的處理方法,相比起每一次也要召集所有業主開會商議及作決定簡單快捷得多。

根據現行的《建築物管理條例》及大廈公契規定,法團是有責任協助業主,妥善管理、監察和統籌有關大廈管理的事務,以及公用地方的維修保養,從而加強業主之間的溝通連繫,提高他們參與樓宇管理及維修的意識,改善大廈的居住環境,所以政府和市建局也十分鼓勵大廈業主籌組法團。至於法團管理委員會的人數,則按不同樓宇單位數目而決定,最少有三人便可組成,分別擔任法團主席、秘書和司庫的職位。

早在今年三月,市建局為「行動2.0」及「消防資助計劃」舉辦了10場簡介會,除了向業主講解兩項津貼計劃的內容外,亦特別就法團在籌組大廈維修工作過程中所扮演的重要角色,作詳細解說,並呼籲在場有意參與計劃的業主,著手成立法團,以免在這兩項計劃於今年年中開始接受申請時,才「臨急抱佛腳」,為籌組法團而惆悵。

在簡介會上,我們聽到不少業主分享組織法團的難處,尤其是在舊樓居住的大多是年老長者,加上業主普遍缺乏專業知識,當在籌組法團時遇到各種複雜的情況,或觸及法律問題時,往往束手無策、感到徬徨。

市建局同事十分理解和關心這類「有心無力」的業主所面的困難,所以早前亦主動就大廈在沒有法團的情況,如何在法規容許的框架內,籌組及處理大廈公用地方維修工程,諮詢法律意見,從而協助這類業主進行維修工程,並享有申請相關資助的機會。

綜合律師的意見,對於未能籌組法團而又希望申請資助的樓宇,可按照大廈公契條款,召開業主大會成立業主委員會(簡稱「業委會」),及授權兩名委員作為大廈的代表向市建局申請資助。業主亦可選擇另一做法,根據大廈公契條款召開業主大會,委任經理人(一般而言是管理公司)作為大廈代表就資助計劃提交申請。若然大廈同時擁有業委會及經理人,便由獲業主大會授權的委員與經理人共同提出申請便可。

不過,大廈公契也有各式各樣的版本,假若公契沒有明文規定如何成立業主組織或委任經理人,或如何處理公用地方維修工程,那麼業主便需要全數一致通過有關樓宇維修保養的決議,並授權兩名業主作代表申請資助計劃。

除了協助業主釐清申請方面的問題外,我們亦進一步向律師了解大廈業主在領取資助款項的安排。根據現行條例要求,大廈業主可以法團名義開設銀行戶口,處理大廈管理的日常開支和收入。但沒有法團的樓宇應以什麼帳戶領取資助款項呢?律師向我們建議,這類業主可選擇委託經理人,或由業主大會授權最少兩名業主作代表,為工程開立銀行戶口,便可處理有關計劃的資助款項發放安排。不過,不同銀行可能會有不同要求,開設戶口可能需時,業主可以早點開始準備相關工作。

我希望以上的法律意見和建議,能減輕業主在這方面的疑問和擔憂,加強他們籌組法團或業主組織,進行樓宇維修工程及改善消防設施的信心。除此之外,市建局樓宇復修的同事,亦為業主「諗多啲、做多啲」。為免業主在申請不同的津貼計劃時,要填寫不同的表格,我們已準備把所有申請表格合而為一,並簡化成為一份「樓宇復修綜合支援計劃」申請表,大廈法團或業主組織只需一張表格,便可申請「行動2.0」、「消防資助計劃」、「招標妥」、「公用地方維修津貼」等的計劃,大大簡化了業主填表的行政工作,加上將於日後推出的網上電子申請表格,方便業主作網上申請,令整個申請手續更省時、便捷。市建局亦設立電話熱線,即時解答業主有關申請資助的問題。

延長樓宇壽命、提升樓宇的結構穩定和宜居度,是一項漫長的工作,但也是有效遏止樓宇因失修而過早老化的良策,值得業主及各界投放更多關注和資源,推動妥善的樓宇維修保養。市建局在推動樓宇復修工作,亦已制定全方位的目標。除現時一直推行的不同資助計劃外,在不久的將來,我們亦會推出一站式的「樓宇復修平台」,集合有關大廈維修的專業資訊及政府、業界和專業學會的代表,全面協助舊樓業主處理樓宇維修及進行相關工程。長遠策略而言,我們亦展開了全港性的樓宇狀況調查,以及樓宇復修策略性研究,為全港不同類別的樓宇,因應不同樓宇的樓齡和狀況,研究一套具前瞻性的樓宇復修策略,當中涵蓋了樓宇各階段的「生命周期」,找出最合適的維修保養策略。

樓宇的壽命好比人的成長階段。在樓宇還「幼年」時,業主應為其訂立儲蓄的機制,為未來的樓宇維修工程開支未雨綢繆;樓齡30年或以下的「年青樓」,就應定期「驗身」,及早進行預防性維修,確保樓宇狀況健康;當人到中年時,身體的毛病漸多,「中年樓」亦不例外,需要結合復修和改造重設的方案,更新和改善樓宇的配置,延緩樓宇老化;至於「老年樓」,若長年失修耗損而導致「積勞成疾」,則需要進行更全面及大型的復修工程,鞏固樓宇結構,減低變成危樓的機會。

市建局在推出「行動2.0」及「消防資助計劃」後,將聯同屋宇署、消防處及民政事務總署再舉辦多場簡介會,向有意申請「行動2.0」及「消防資助計劃」的合資格業主,詳細解構申請須知和各項細則,我希望屆時合資格樓宇的業主能積極投入樓宇維修保養的工作,踴躍出席。