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摯誠.志成(網誌)

迎難而上、協助業主做好樓宇設施保養

於剛過去的星期三,行政長官發表2018年《施政報告》,宣布為樓宇舊式升降機推出「優化升降機資助計劃」。這項資助計劃將參照現正接受業主申請的「樓宇更新大行動2.0」(「行動2.0」)及「消防安全改善工程資助計劃」(「消防資助計劃」),由政府委託市建局合作推行。

市建局將與發展局及機電工程署等政府部門,商討「優化升降機資助計劃」的執行框架,相關細節將在本月舉行的董事會上討論,預計可於明年第一季接受申請。另一邊廂,去年《施政報告》宣布推行的「行動2.0」和「消防資助計劃」,已於今年7月正式接受申請,並於本月31 日截止。早於今年年初,市建局透過不同推廣渠道,包括向全港目標樓宇的業主寄出邀請函,邀請他們出席簡介會,介紹「行動2.0」和「消防資助計劃」兩項資助計劃的內容,及業主所需要的準備工作,協助他們申請相關的資助。此外,市建局亦於目標樓宇聚集的主要地區,包括油尖旺、深水埗、九龍城、紅磡、中西區、元朗、香港東區、大埔、長沙灣及荃灣等,伙拍共11個非政府團體,逐一協助有需要的樓宇提交申請。這項服務已接觸超過4,000幢樓宇。根據目前點算,這兩項資助計劃開始接受申請至今,已收到約 650宗申請。

市建局一直留意申請資助計劃的情況,並就業主在籌備有關申請的過程中遇到的困難提供協助,在處理申請的安排上作相應的調整。有部份已成立法團的樓宇向我們反映,他們未能夠在本月底的遞交申請限期前,聯絡一眾業主出席業主大會就參加資助計劃作議決及提交所需的業主大會議決文件。有見及此,我們已透過不同渠道通知法團只需要首先召開管理委員會(「管委會」),並取得管委會的議決通過宣布召開業主大會,議決參與「行動2.0」和「消防資助計劃」,即使該業主大會在資助計劃截止申請前仍未舉行,法團也可附上管委會會議的紀錄,先行提交申請。

至於一些尚未成立法團的樓宇,若有關業主計劃於短期內成立法團,並以法團名義參與資助計劃,他們只需要按照《建築物管理條例》的要求召開業主大會,議決成立法團,及在成立法團後以法團的名義申請參加「行動2.0」及「消防資助計劃」,亦可在資助計劃截止申請前向市建局提交以上的業主大會會議記錄,作為申請的所需文件。

市建局處理上述這兩類情況時,會容許業主在申請期完結後的6個月內,即至明年4月底前,才提交申請資助計劃的所需文件,包括業主大會通過申請資助計劃的議決及法團註冊證書等,讓業主有更充裕的時間籌備有關工作和文件。我相信這些相應的調整和具彈性的處理,能切實地幫助遇有困難的業主,更能讓「行動2.0」和「消防資助計劃」這兩項計劃發揮成效。

對於其他仍未成立法團的樓宇,市建局早前亦已委聘法律顧問,協助有關業主查閱其樓宇公契,了解在沒有成立法團的情況下,業主如何能通過有效的議決進行樓宇公用地方的維修及改良工程。

至於「優化升降機資助計劃」,主要是透過資助有需要的樓宇業主,由市建局提供專業和技術支援,協助大廈籌組升降機優化工程。現時香港的升降機運作受到《升降機及自動梯條例》規管,一般升降機經過適當的定期檢驗和保養維修後,可安全使用。隨著近年升降機的技術水平提升,業主可為舊式升降機裝設較全面的安全保護裝置,改善及優化運作。根據機電工程署推出的相關指引,優化升降機涵蓋七個裝置項目,當中四個為必須的安全裝置,包括雙重制動系統、防止機廂不正動移動裝置、防止機廂向上超速裝置及機廂門鎖及門刀;其餘三項為可選擇的全安裝置。「優化升降機資助計劃」將透過資助,鼓勵業主進行上述安全裝置工程,加快推動優化升降機,提升其安全水平和進一步保障公眾安全。

市建局早前已就如何為參與「優化升降機資助計劃」的大廈提供「招標妥」服務,開始作研究,發現升降機工程的作業流程和市場情況,跟一般樓宇維修保養工程進行招標的不同情況。我想借此網誌稍作說明,讓業主有所了解。

目前市場上共有 41間註冊升降機承辦商,為升降機提供保養維修服務。換句話說,整體市場就只有41間承建商可登記加入「招標妥」服務電子招標平台,參與競投日後資助計劃下招標的工程。相對同一平台下,已登記的註冊一般樓宇工程承建商有多達400間,升降機的維修保養承建商的數目相對較少。

另一方面,由於不同升降機承辦商對處理不同的升降機型號和制式各有其專長和經驗,它們考慮是否競投涉及非其專長範疇的升降機制式系統的優化工程合約及後續的維修保養工作時,會較審慎。故此,法團為其樓宇升降機優化工程進行招標時,所收到的標書數目,一般將會較樓宇維修工程的回標數目低。

此外,升降機的優化工程費用可能會因應升降機的設計、狀況、零件相容性等不同原因而有很大的價格差異,單純以其他已批出合約的標價作為評估的基礎,不容易推算出有關工程投標前的估價,而是要透過公開投標及客觀分析標書,才能取得合理的市場價格。

基於上述三項因素,市建局不會因循套用「招標妥」服務現時的操作;我們將會為「優化升降機資助計劃」,度身訂造一套因應其作業流程和市場情況的「招標妥」服務,協助法團籌組優化升降機的工程時,能揀選適合的承辦商。

市建局將會安排顧問,協助法團籌組升降機優化工程,工作包括到樓宇實地視察升降機的運作情況,以評估優化工程的範圍,並會搜集市場上同類升降機工程的合約價格的資料,為法團在工程籌組初期提供優化工程費用的參考預算。顧問亦會協助法團以準備標準招標文件,並透過市建局的電子招標平台進行招標,減低圍標的風險。市建局亦會為參與計劃的樓宇,提供一套適用於籌組升降機優化工程的「自助工具包」,循序漸進地指導他們籌組有關工程。而在工程招標時,基於前段所述的原因,市建局不會如「行動2.0」的樓宇維修工程項目般,提供招標前的工程估價,但會就顧問所提供的工程資料,釐定發放的資助金額並知會法團。

同時,我們亦與機電工程署合作,由署方委派熟悉升降機工程的專家,加入市建局組成專責團隊,共同制訂計劃的執行框架和落實其他執行細節。

由於涉及機電工程署「改善令」強制修正不符合法例要求的升降機數目只佔少數,大部分置有舊式升降機的大廈業主,均對所須的安全裝置及相關的工程沒有認識,對為升降機進行優化工程亦不知如何入手。因此,當計劃接受申請時,市建局將主動籌辦一連串活動,走訪各區、發信給目標大廈邀請參加此計劃、組織簡介會,向業主詳細講解資助計劃內容、合資格樓宇及優化工程涉及的範圍等。

提升升降機的安全跟樓宇復修同樣重要。市建局透過針對樓宇結構、消防安全和優化升降機三項計劃,協助業主全面提升樓宇公用地方的整體安全,加強樓宇設施的維修保養。在執行相關計劃時,往往會遇到不少的問題,不過,我相信市建局的同事必會盡心盡力,協助業主解決困難,才能讓計劃順利推展、發揮成效。