跳到主要內容

摯誠.志成(網誌)

促進業主齊心組織 樓宇維修保養有「法」

由政府伙拍市建局合作推行的「樓宇更新大行動2.0」(「行動2.0」)和「消防安全改善工程資助計劃」(「消防資助計劃」),在今年7月初起,經過三個多月的時間,已於10月31 日截止接受申請。「2.0行動」和「消防資助計劃」,分別收到約600宗及約2,500宗申請。

早於今年3、4月及7、8月,市建局已聯同屋宇署、消防處及民政事務總署等多個部門,舉行超過20場簡介會,以及透過非政府組織,接觸超過4,000幢目標樓宇,推動有關業主參與計劃。

「行動2.0」的目標是協助符合住用單位平均每年應課差餉租值的上限,並已接獲由屋宇署發出的強制驗樓通知的自住業主,進行樓宇檢驗及修葺工程。計劃聚焦支援安全風險相對較高、樓齡在50年或以上的樓宇,合資格申請的樓宇數目估計約有1,500多幢;至於「消防資助計劃」,主要協助合資格而又收到消防安全指示的商住樓宇業主,履行《消防安全(建築物)條例》規定,提升大廈消防安全的要求。該計劃所涵蓋的合資格樓宇數量較多,估計約近6,000幢。兩項計劃的申請宗數,均佔合資格樓宇數目約四成。

在這3,000多宗申請中,絶大部份是已組織了法團的合資格樓宇。由此反映,樓宇業主在法團的統籌和協助下,能較有效率地商議有關樓宇維修的事項,並作出決定。其主要原因,是法團可按照《建築物管理條例》(條例)的法例框架,召開業主大會通過決議進行樓宇公用地方的保養維修工程。到了工程籌組階段,法團內的管理委員會可協助業主為工程招標及審核標書,並委聘合適的工程顧問及承建商,為大廈進行所需檢驗及工程。在財政處理上,法團亦能藉其法人身份開設專屬信託銀行戶口,並經業主授權後協助籌集業主需支付的工程款項,及代表業主接收和發放計劃的資助,使財政安排更有效率,亦減低政府資助及業主供款被非法挪用的風險。

因此,政府和市建局藉著推廣這兩項樓宇復修資助計劃,鼓勵仍未組織法團的樓宇,先行組織法團,以便以法團名義參與計劃。若有關業主於申請期內,未能完成成立法團的所需程序及召開業主大會通過申請資助計劃,市建局亦作彈性處理,容許他們在截止申請前先行提交申請,並於申請期完結後的六個月內,即在明年4月底前,向市建局補回申請資助計劃的所需文件,包括業主大會通過申請資助計劃的議決及法團註冊證書等。

至於其他未有成立法團的樓宇,特別是針對「三無」大廈,市建局早前亦已委聘法律顧問,協助有關業主查閱其樓宇公契,了解在沒有成立法團的情況下,業主可否根據大廈公契條款,容許業主憑藉業主大會通過有效決議為樓宇公用地方進行維修及改善工程。這項法律顧問服務至上月底申請期完結時一共協助65宗樓宇個案完成審視公契的工作,過程中發現當中超過九成的公契,並未包含相關業主有效決議條款。

首先,部份公契只授權業主大會,為保持樓宇良好狀況而進行一般「維修」工程,但沒有明文規定包括進行「改善」工程。法律意見認為,就何謂「維修」或「改善」工程,各有界定,「維修」工程一般涵蓋修復或更換樓宇現存已破損的部份和損壞的設施;而「改善」工程則涉及改裝和增添額外的樓宇設施,從而提升樓宇的水平。因此公契上註明的「維修」工程不一定涵蓋「改善」項目。而「消防資助計劃」所資助的工程,由於涉及協助1987 年或以前建成或首次呈交建築圖則的商住樓宇,將其消防安全措施提升至現代標準,因此均屬於「改善」工程一類。「2.0行動」計劃所資助的工程,亦有類似問題。故此,若有關樓宇的公契沒有條款,授權業主大會議決進行改善工程,其所通過進行的工程決議,便無法涵蓋「消防資助計劃」及「2.0行動」下的改善項目。

另有一類公契,沒有明文規定業主大會通過的決議對所有業主皆具約束力,故此,業主大會的決議可否對沒有出席或反對的業主有約束力也成疑問。

故此,為免日後就有關的決議出現意見分歧、籌集費用困難,甚至有可能受到法律挑戰以至已經開展的工程不能完成等問題,有關樓宇公用地方的維修工程決議須經全體業主一致通過或書面同意。即使如此,這類未成立法團的業主由於沒有法人代表身份可開設銀行帳戶,只可選擇委託經理人為工程開立專屬的銀行戶口,以處理有關計劃的資助款項收集及發放。若這類業主不選擇委託經理人,也可選擇由業主大會授權最少兩名業主作代表,為工程開立專屬銀行戶口,但不同銀行可能對開設這類個人戶口有不同要求,當中或涉及較嚴謹的審批程序,甚至拒絕開立戶口,進一步增加籌組工程的困難,而業主代表亦須要承擔相關的財務風險。

基於上述種種複雜的情況,我已叮囑市建局同事必須將這些公契條款的複雜性和有機會衍生的問題,清晰而詳盡地向有關未成立法團的業主說明,促請業主慎重考慮組織法團,或至少尋求全體業主一致通過所需的決議,以便參與計劃。

市建局亦聽到一些業主的意見,指他們聯絡其他業主商議組織法團有困難。事實上,根據《條例》有關成立法團的規定,只要有合共擁有不少於5%業權份數的業主,便可委任一名業主作為召集人,召開業主會議商討成立法團。業主會議只要有10%的業主出席 (包括親自出席及委任代表出席的業主), 便符合法定人數,當中如獲出席會議的過半數票通過,及獲不少於30%業權份數的業主支持,便可通過成立法團。業主在成功成立法團後參加資助計劃,還可獲得市建局的 $3,000元籌組業主立案法團資助。此外,民政事務總署轄下各區的地區大廈管理聯絡小組,可就成立法團的程序向業主提供意見,並當業主在籌組法團時遇到法律問題,為他們轉介予大廈管理免費法律諮詢服務,約見義務律師徵詢初步的法律意見。

我十分高興知道,經市建局協助了解公契內容並作建議後,有八宗的申請個案,其原來沒有法團的樓宇業主,決定先行成立法團,繼而提交計劃申請;另外亦有約40宗的申請個案,業主成功召開業主會議,取得全體業主一致通過或書面同意決議,籌組資助計劃下的工程。

市建局現正整理所有接獲的申請,根據分別與發展局和屋宇署,以及與保安局、消防處及屋宇署組成的兩個督導委員會所制定的評分機制,釐定申請個案於兩項計劃下的優先次序,分批處理個案。「2.0行動」的評分機制,主要按樓宇安全風險評估、以及是否已聘請顧問或承建商等因素而定;而「消防資助計劃」的評分機制,則主要根據樓齡、消防安全指示的發出日期、以及是否已聘請顧問或承建商等因素而定。我們期望按緩急、優次等因素處理個案,可讓相關維修工程合約有序地推出市場,以免同時間有大批工程招標,影響市場的承受能力。

市建局完成個案排序後,預計於年底前陸續發信予所有申請人,通知有關申請的排序結果,及之後的跟進時間表等資料。我們亦會於2019年第一季開始,委派個案主任聯絡首批於排序下被揀選申請的樓宇,為法團和業主提供專業及技術支援。

除了樓宇復修,市建局正與發展局及機電工程署,積極籌備「優化升降機資助計劃」的執行細節,預計在明年3月底接受首輪申請。由於升降機屬於樓宇公用設施之一,樓宇法團日後在籌組升降機定期維修保養工作,同樣擔當著重要的角色,包括協調業主盡快商議和通過決議參與計劃,及跟進之後的申請工作和籌組工程安排。

現在距離「優化升降機資助計劃」接受申請尚有數月時間,我希望透過這篇網誌,讓業主深入了解組織法團對籌組大廈維修改善工程的重要和長遠益處。仍未有法團的樓宇業主若遇到疑難,可聯絡市建局和政府部門提供協助。只要各方同心協力,將成立法團的工作付諸實行,可讓樓宇維修保養有「法」-透過法團做好樓宇管理,和配合相關法例要求定期檢測樓宇,及進行所需的維修保養工作,締造安全、宜居的安樂窩。