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摯誠.志成(網誌)

「首置」申請初步反應理想 善用數據 為未來城市及房屋規劃鋪路

市建局港人首次置業(首置)先導項目「煥然懿居」,於本月3日正式接受申請,位於大角咀的售樓處及示範單位亦於同日開放,供市民參觀。在過去一個多星期,市建局已收到超過 10,000份申請表,並有超過9,000名市民到示範單位參觀,而網上預約參觀示範單位已經額滿。從這些初步數字可見,市民對項目的反應相當不錯。我期望項目能夠發揮其「先導」的功能,協助政府測試「首置」的概念及運作。

為全面客觀分析不同家庭狀況、入息和資產的申請者對「首置」的接受程度,市建局將整理申請者的家庭及經濟特徵等數據,作統計分析用途。根據對已收到申請表的初步統計觀察,約64%屬於一人申請,另外約36%為家庭申請。按照年齡分布,超過八成的申請者屬於「八十後」和「九十後」,即年齡介乎18至38歲;而屬於這個年齡層的家庭申請,佔申請總數約三成。由此可見,「首置」對單身的年青人,以至已經成家立室的年輕家庭,有一定吸引力。

另一方面,根據申請者填報的家庭總資產淨值,約七成申請者的總資產淨值不多於128萬元;而約一半申請者的總資產淨值在64萬元或以下。由此推論,有較高收入水平但儲蓄和資產不足以讓他們在私人市場購買物業的申請者為數也不少。現時,香港按揭證券公司為私樓單位提供的按揭保險計劃,一般只會為購買600萬或以下私樓的業主提供按揭保險,讓他們最高承造八成按揭貸款,即業主仍最少要儲蓄過百萬元,才可以承擔二成樓價作首期,及支付印花稅、按揭保險和律師費等費用。對資產不足的年輕家庭而言,即使家庭收入上升,亦未必有足夠儲蓄應付第一筆置業款項。

「首置」單位由於獲香港按揭證券公司為這些買家特設計劃,讓他們可承造最高九成按揭貸款,大大減低他們的置業門檻。由於「首置」項目的訂價顧及申請者的負擔能力,及提供更彈性的按揭貸款安排,我期望「首置」能為申請者因應其自身負擔能力,提供合適的單位,滿足他們置業的願望。

「首置」計劃的定位,是照顧一批稍高收入組群,在今日樓價飆升及按揭成數有限制下,為他們重建置業階梯,讓他們可一方面置業自住,另一方面可等待家庭收入進一步改善時,向上流動。因此,這項計劃既以居屋入息限額作為「首置」申請者入息的「下限」,亦以這個限額再加三成作為入息「上限」, 以清晰確立「首置」與其他資助房屋不同的定位,針對性照顧特定家庭組群的置業需要。

項目的一人申請者每月收入下限為28,501元,及不超過37,050元;家庭申請者的每月總收入不可少於57,001元,及不超過74,100元。從申請者填報的初步收入資料顯示,有約一半申請者的入息範圍,分別接近其所屬的單身或家庭申請組別的入息「下限」。我們特別為項目設立熱線查詢電話,協助市民了解「首置」項目申請資格及銷售安排。熱線中心暫時共收到約3,000個查詢,當中超過七成是關於申請資格;亦有較多查詢是關於如何計算入息「上限」和「下限」,例如有市民問及除每月薪金以外,如何計算其他津貼、花紅和佣金等,以達致入息「上、下限」的申請資格。

我們在售樓處工作的同事亦留意到,參觀示範單位的市民,除了解單位的間隔和交樓標準配置等基本資料,他們對市建局推廣智慧生活和靈活運用空間的設計感興趣,特別是示範單位內的活動傢具,以及將來在每一個單位內裝置的家居智能顯示屏等;更有不少參觀者,認真查閱在售樓處備存的項目建築圖則,深入了解項目的建築設計和單位呎吋等詳情。

從這些申請的初步數字及觀察反映,「首置」先導項目能滿足特定家庭組群的置業需要,亦顯示市場對「首置」盤的殷切需求;市民亦十分認真看待這個「首置」項目,審慎考慮申請。市建局將繼續密切留意項目申請反應,並在完成所有銷售程序後,仔細分析申請者特徵及認購單位情況等數據,全面檢視計劃並向政府提交建議,為政府日後計劃推行其他「首置」項目提供經驗和優化。

我們除了統計分析申請者的家庭狀況和入息及資產數據外,亦會了解申請者的居住地區和房屋類型。初步數據顯示,有約38%申請者居住在公屋或資助房屋,計劃「分戶」申請「首置」;而約40%申請者居住在新界區。這些居住資料的數據,可協助政府日後規劃各類型資助房屋項目時,在地區選址作更周詳規劃,包括探討在新界和新發展區發展更多資助房屋項目的可行性,及考慮項目如何與區內已建設社區互相融合,連繫家庭的網絡。

香港土地需求殷切,城市無可避免要考慮作高密度發展,因此在城市規劃上,加強應用人口及地理數據,以探索最有效善用土地資源的發展設計方案,並全面、客觀地評估建議項目對社區的影響,擬訂融合社區的措施,十分重要。現時由政府統計處每十年進行一次的人口普查(逢1字尾的年份進行)及在兩次人口普查之間進行的中期人口普查(逢6字尾的年份,最近一次為2016年),會詳細蒐集分析香港社會的人口、教育、經濟、勞動、居住情況及住戶和地區等方面的特徵,為政府規劃和制定政策時提供重要數據參考,而私營機構和學者,亦可應用有關數據在商業及研究上。

市建局在規劃市區更新項目的硬件,以至制定向受影響居民作出的安置補償措施,亦需要善用各類統計數據。我們在項目規劃階段,須依照《市區重建策略》的指引,進行第一階段的社會影響評估。惟由於項目公佈前需要保密,我們無法得到建議項目範圍內的實際人口數據,只可用其位處區域的統計資料作參考,初步評估項目範圍內的人口、居住環境和商業經濟等特點,了解項目對社區的潛在影響,及擬定初步紓緩措施。至於更深入準確的居民資料,例如具體的人口/家庭住戶狀況、調遷及安置的需要、住戶工作地點及就業狀況,以至子女教育需要等,因為難以在公開渠道收集,所以只能留待市建局公布項目後,進行凍結人口調查,才能具體蒐集和分析,並於進行第二階段社會影響評估時才能制定具體紓緩措施。這對籌劃市區更新項目的前期規劃並不理想。

若然我們可動用大數據,在項目規劃階段,已可串連現時由不同政府部門各自管理的居民數據,整合在一個統一的規劃平台上,便可具體掌握社區的實際情況,因地制宜,做好推展項目的前期規劃,將社區及居民的需要一併考慮和照顧。

政府在2017年公布的《香港智慧城市藍圖》,勾劃了未來規劃及行動綱領,政府資訊科技總監辦公室在本月初公布,超過80個政府政策局和部門已於去年底前發布其首份年度開放數據計劃,並於今年在「資料一線通」網站(data.gov.hk)開放逾650個新的數據集,免費供公眾使用。我亦留意到,內地部份省政府新成立「大數據管理局」[i],協助跨部門整合大數據,推動實現數據的互聯互通;而美國、英國和韓國等海外國家,亦有一套清晰大數據發展政策,並委派專屬機構負責統籌及分析數據,向政府提交建議[ii]

政府跨部門的數據若能實現互聯互通,可大大提升決策效率和城市規劃能力,這亦是推動構建智慧城市的關鍵。我認為香港可借鑑內地和海外城市的數據管理經驗,探討成立「大數據署」的可行性,以統一機構整合及發放各種大數據,並兼具數據研究及分析職能,從而向政府作出前瞻、開創性的建議,加快推動香港建設成為智慧城市。


[i] 《地方為何紛紛設立大數據管理局 》(新華網 , 2018年10月19日)

(http://www.xinhuanet.com/comments/2018-10/19/c_1123580947.htm)

[ii] Big Data strategies of the world countries (Makrufa S. Hajirahimova, Institute of Information Technology of ANAS, Nov 2015) (https://www.researchgate.net/publication/306097650_Big_Data_strategies_of_the_world_countries)