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摯誠.志成(網誌)

「首置」單位符合買家供款負擔能力

市建局港人首次置業(首置)先導項目「煥然懿居」,在6月12 日展開選樓及銷售程序,共 450個首置單位在六個工作天內已全數被合資格申請者揀選。在完成項目的銷售工作後,市建局將全面分析檢視計劃的資料並向政府提交建議,為政府日後推行其他「首置」項目提供經驗和優化。

行政長官在去年6月宣佈邀請市建局把馬頭圍道項目改作「港人首次置業」先導計劃時, 提出先導項目的目標是盡早測試「首置」這項新的置業概念,對目標組群有否吸引力,即是在居屋申請資格之上的較高收入人士,他們是否願意購買這種單位。要達致這個測試目標,具體涉及三個層面,需要作全面分析:第一,是分析項目的規劃和設計,包括「首置」單位的類型,是否切合首次置業的需要;第二,是分析「首置」單位的訂價,是否符合已通過入息和資產審查的合資格申請者的負擔能力;而第三,是「首置」單位申請者收入及資產淨值的申請資格準則,是否有調整的需要。

從煥然懿居合資格申請者的選樓結果顯示,這批「首置」單位對他們具有相當的吸引力。在選樓的六天時間,共有520名申請者出席選樓,而450個單位全數獲得揀選,出席者的成功選樓比率超過八成。

我們早前從負責處理申請者資格審核的香港房屋協會,取得反映450個成功選樓的申請者的家庭及經濟特徵資料(剔除可辨識申請者身份的個人資料),以及他們揀選單位類型的數據,就上述三個層面進行分析,得出以下觀察和初步結論。

在單位類型這層面,我們有以下四個觀察:

  1. 450個「首置」單位中,共82個兩房單位屬於最受歡迎的單位類別,在首三天便全數獲揀選,反映即使兩房單位的售價較高,但因為切合家庭申請者的需要而受到追捧。
  2. 一房單位的設計,以有獨立廚房的較受歡迎。
  3. 數據亦顯示,有超過150名選擇了一房及開放式單位的家庭申請者,他們大部分屬於「80後」和「90後」的年輕夫婦,相信在未來幾年當他們的家庭成員有所增加後,會轉而對兩房單位的需求。
  4. 在家庭申請者中,有約一成的總家庭成員達4至5人,反映較大面積的單位才能滿足人數較多的家庭的需要。

從上述四項觀察推論,日後推展其他「首置」項目,在設計不同單位類型時,可以考慮以兩房單位為主線、盡可能提供獨立廚房,以及適量加入面積較大的三房單位,供家庭申請人選擇。

由於已揀選「首置」單位的申請者,在簽署正式買賣合約後,要到大約明年年中正式收樓時,才需要完成按揭審批手續及餘下的樓契轉讓程序,因此,市建局暫時未有申請者的具體承造按揭數據作分析。然而,若我們以這些已選樓的申請者均以九成按揭貸款作為假設,計算他們在九成按揭下的供款與入息比率,便可以就「首置」單位的訂價是否符合買家的實際負擔能力,作初步評估,為日後的計劃提供參考。

「首置」單位的定價考慮了申請者的負擔能力,450個「首置」單位以市價的六二折出售;另外,香港按證保險有限公司亦為這些買家特設計劃,買家無論是否能夠通過銀行的壓力測試,只要其認購單位的供款與買家入息比率不超過50%,買家也可承造最高九成按揭。

就家庭申請者而言,他們分別選購了82個兩房單位、109個一房單位和50個開放式單位,所選購單位的折扣後售價介乎315.5萬至660.5萬元。根據他們的入息數據,若以九成按揭計算,全部家庭申請者的供款比率均低於50%,比率介乎16%至40%不等,距離50%這項能獲批「九成按揭」的門檻,尚有一段距離。這反映在既定的「首置」折扣率和按揭框架下,即使售價較高的兩房單位,甚至部份未放入「首置」的三房單位,仍然屬於可負擔能力範圍之內;至於209個獲得選樓的單身申請者,同樣以他們的入息數據,並以九成按揭計算,供款比率低於50%的,亦有七成。由此看來,這批「首置」單位在六二折後的訂價合適,及在「九成按揭」的安排下,絶大部分也符合買家的實際負擔能力。

由於私人物業市場上,兩房單位的樓價相對偏高,在按揭成數限制下,一般買家未必能夠一筆過支付以百萬計的首期及印花稅等支出。因此,我們值得探討,在維持供款與入息比率不超過50%,可承造最高九成按揭這項特設計劃下,日後推展其他「首置」項目時,可適量加入一些實用面積大約在600平方呎的三房單位,讓入息較高、負擔能力較強的家庭,有更多的置業選擇。

另外,我們的分析亦發現,約三成單身申請者,其供款與入息比率超過50%,全部均屬於揀選了一房單位的個案。這批申請者持有的資產額亦偏低,平均只有約40萬元,不足以支付其所選購一房單位樓價的一成。他們絕大多數是「80後」和「90後」的年輕人,若依靠他們個人的財政能力,未必可以支付較大比例的首期及涉及的稅項開支,亦不會獲批承造九成按揭。我們推測,這類的單身申請者需要依靠額外的財務支持,例如家人協助作額外的按揭擔保人,才可以獲批按揭貸款。

這情況亦令我思考,這一類的「首置」單身申請者,他們是有置業的「需要」(Need),抑或是因應私人物業市況上揚而對「首置」有「需求」(Demand)、又或只是對居住的需要?在資助房屋單位供應有限的情況下,對於住屋需要最殷切的一群,我們有需要協助他們登上置業階梯;至於較為年青、負擔能力較低的單身申請者,他們或許也有置業的訴求,但我們是否有更符合他們經濟能力的不同類型青年房屋計劃,滿足他們居住需要之餘,亦能協助他們為日後置業作更充足的準備?

至於第三個層面,在4,000多個已進行申請資格審核的申請者中,共有約2800個通過入息和資產審查;在剩餘約1200個個案中,有約710個的每月總收入及總資產淨值,因為超出申請資格的「上限」或「下限」,而不符合資格;餘下者為資格審核程序中途退出計劃、提交證明文件資料不全或持有其他香港住宅物業。市建局將研究進一步仔細分析這些超出「上限」及「下限」的個案,了解其超出限額的程度和比例,才能客觀評估有關入息和資產限額是否有適度調整的需要,協助政府日後就首置先導項目擬訂的申請資格準則,能更切合渴望置業市民的家庭經濟狀況和負擔能力。

我們除了統計分析申請者的家庭狀況、入息及資產數據外,亦了解成功選樓的申請者的居住地區。數據顯示,約一半的選樓人士居住在新界區,沙田佔最多;市區方面,九龍城區和觀塘區則佔頭兩位。我們將繼續分析這4000個已核實資料的申請個案,根據居住地的數據,協助政府在觀塘安達臣道「首置」項目之外,日後為「首置」項目選址時有更周詳的規劃。

我相信,待完成按揭審批手續及餘下的樓契轉讓程序後,我們能更有系統及全面地就各個層面的分析及觀察,給政府在日後推行觀塘安達臣道「首置」項目前,在樓宇設計、單位布局、申請資格、定價等多方面給予建議,讓「首置」項目更有效及切實地照顧市民的置業需要。