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摯誠.志成(網誌)

全面支援、協助業主籌組優化工程 讓樓宇升降機更安全可靠

由政府夥拍市建局合作推行的「優化升降機資助計劃」(升降機資助計劃),首輪申請在剛過去的星期四截止接受申請,市建局共收到約1,200宗申請,涉及約4,800部升降機。市建局在截止申請後隨即分析申請個案的資料,而由市建局、發展局及機電工程署組成的督導委員會,將以風險評估為基礎,釐定處理合資格個案的優先次序。市建局預計於今年第四季向申請人寄出首輪申請的結果及優先次序通知書,然後分批聯絡申請人有關優化升降機的工作。

妥善維護升降機是業主的基本責任。香港的升降機運作受到《升降機及自動梯條例》的規管,需要定期由合資格承辦商檢驗和保養維修,在此規管下,一般而言,只要有適當維修及保養,升降機的運作屬安全水平。而隨著近年升降機的技術水平提升,業主可為舊式升降機裝設較全面的安全保護裝置,優化其運作,政府推出的「升降機資助計劃」,便為有需要的樓宇業主提供資助及技術支援,以鼓勵更多業主籌組升降機優化工程,逐步提升舊式升降機的安全水平。

由於每部舊式升降機不論在機齡、升降機的裝置及其配備的安全裝置項目的數量均不盡相同,政府和市建局在處理「升降機資助計劃」的申請時,將為舊式升降機進行風險評估,從而制定一套排序機制,以釐定處理眾多合資格個案的優先次序。

同時,顧及升降機工程業界對市場在某一時段就相關工程服務突然湧現的需求的承受力,加上我們亦希望那些需要更多時間協調和讓業主達成共識的樓宇,能夠有機會參與此計劃,「升降機資助計劃」將會分為兩輪進行,期望以循序漸進的方式、分階段推展計劃。在計劃執行的層面上,我們理解到業主一般對升降機的工程不甚了解,在籌組工程時常常遇到不少疑難與挑戰,為此,市建局將為合資格個案提供全面而專業的技術支援,並提供免費顧問服務,從評估工程範圍和費用估算、工程招標、以至監督施工和合約管理等不同階段和層面的工作,為業主提供全方位的協助。市建局會與業主結成夥伴,使計劃能夠順利有序推展,發揮成效。

「優化升降機計劃」於今年3月底展開首輪申請,期間,我們在各區舉辦合共11場簡介會,加深業主對資助計劃內容的認識;亦透過多個地區社區組織,接觸目標樓宇及協助業主提交計劃申請。在8月1日截止時,共收到約1,200宗申請,涉及4,800部升降機。 申請樓宇涵蓋不同類型的升降機,當中約七成個案屬於單幢樓宇,涉及的升降機機齡最高的接近60年。這類樓宇多屬舊式設計,只能配置的升降機數目較少,每個樓層一般只有一部升降機可以到達,因此當升降機需要暫停服務數小時進行小型保養維修時,居民難以出入,造成較大的不方便,更何況要暫停升降機服務數星期以進行大型的優化工程。鑑於上述考慮,這類大廈的業主們對安排升降機優化工程事宜,一直欠缺積極。從申請數字上看,我樂見今次「優化升降機計劃」能成功推動這類舊式升降機進行優化,提升安全水平。

另外,資助計劃涵蓋升降機系統內七個安全裝置項目,當中四個為必須進行優化的安全裝置項目(必須優化項目),包括雙重制動系統、防止機廂不正常移動裝置、防止機廂向上超速裝置及機廂門鎖及門刀;而餘下的三項為可選擇的安全裝置。欠缺越多必須優化的項目,安全風險自然相對較高。初步統計顯示,在千多個申請涉及約4,800部升降機中,完全欠缺該四項「必須優化項目」的升降機佔總數四成多。

在早前的簡介會上,不少業主關心計劃的資助名額、釐定資助的優先次序及參與計劃的差餉租值申請上限等問題。我希望在此作補充說明,希望有助各界對計劃的理解。

政府和市建局明白業主對有關計劃的訴求,在制訂計劃的執行細節時,亦要充份考慮業界的承受力,避免因「求過於供」而令工程費用飆升,以致最終令業主承擔結果。因此,「優化升降機計劃」將在六年內分兩階段推展,首兩年的資助名額定為1,400部升降機;而隨著升降機工程業界逐步增聘人手及加強培訓,在未來數年,相信業界可承擔的升降機工程數目會逐步增加,以達致計劃的目標。

市建局、發展局及機電工程署會按照風險評估,釐訂處理個案的優先次序。欠缺較多「必須優化項目」、以及機齡較高的舊式升降機,屬風險相對較高的一類,可以先行優化。 至於合乎申請資格但風險程度相對較低的個案,若未能受惠於首輪申請,將會自動登記於次輪的個案中,與其他次輪的申請個案一併按機制處理。

至於有部分樓宇因其應課差餉租值超出申請上限未能參加計劃,有意見認為應考慮放寬有關門檻。但統計資料顯示,該差餉租值上限水平,已涵蓋全港相關樓宇合共約13,000部升降機,當中約一半的機齡已達30年或以上。為這類平均應課差餉租值較低的樓宇進行升降機優化工程,可集中為最有需要的業主先行提供支援。而該應課差餉租值的水平,亦與「樓宇更新大行動2.0」及「消防安全改善工程資助計劃」看齊,讓業主更容易掌握不同樓宇復修計劃的參加資格。

隨著首輪申請結束,市建局將按排序分批處理申請個案,首批合資格個案最快在明年初開始著手籌組優化升降機工程。優化升降機工程的作業流程和市場狀況,有別於業主一般理解的樓宇維修工程市場,我將在這裏稍作說明,加強業主在這方面的了解。

  1. 回標數目較少
    目前市場共有 41間註冊升降機承辦商,部份只做保養服務的承辦商或不積極於承辦相關工程,整體市場只有約30多間承建商已登記加入「招標妥」服務的電子招標平台,參與競投日後資助計劃下的工程招標。不過,升降機承辦商對處理不同牌子和型號的升降機各有其專長和經驗,它們考慮是否競投涉及非其專長範疇的升降機制式系統的優化工程合約及後續的維修保養工作時,將會較為審慎。由此判斷,業主為升降機優化工程進行招標時,所收到的標書數目,一般較樓宇維修建築工程的回標數目為少。考慮到升降機優化工程的實際需要,計劃除了會對優化項目提供資助外,若相關工程因應技術考慮,需要同時更換整台升降機,相關費用亦屬資助範圍內,相信會有效增加競爭及回標數目。
     
  2. 招標價格差異較大
    一般修補石屎或更換喉管等建築工程,承辦商的施工方案和採用的物料大同小異。然而,升降機承辦商就優化工程入標時所提供的優化方案,所需的裝置及零件各異,以致不同承辦商的入標價格,將可能出現較大的差異。業主需要詳細審閱標書內容及其技術方案,了解不同標書所訂價格的原由,才能評估標價是否合理。
     
  3. 優化後升降機的保養合約有不同選擇
    市場上的升降機保養合約條款大致分為兩類:一類屬於涵蓋局部責任的標準保養合約,相關承辦商只提供法例訂明最基本的定期檢查保養服務,更換損壞零件則要逐項報價;另一類屬於全責任承包保養合約,承辦商在提供定期檢查保養服務時,更換或修理自然損壞的零件,不另收費。現時全港約八成的樓宇,採用後者(全責任承包保養)為升降機保養。故此,業主在完成升降機優化後,若繼續採用此類合約,表面上需要支付較高的保養費用,然而,他們日後為升降機更換零件時,可以省卻每次報價的時間和手續,及各項零件費用的開支,更不用因與工程承辦商磋商維修費而延誤維修工作,從而獲得更迅速到位的服務。因此,業主不妨於進行升降機優化工程時一併檢視升降機的保養安排。

基於上述情況,我們預計業主在日後籌組優化升降機工程時,未必具備充足的技術知識和市場資訊,以理解招標過程中出現的回標反應和評估標書價格,揀選合適的承辦商。為了協助業主處理這情況,並應對招標過程中種種疑難與挑戰,市建局會為每一個參與計劃的個案,提供免費顧問服務,在評估工程範圍、制定標書和評標工作上給予建議,協助業主分析標書,以選擇合適的承辦商;顧問亦會進一步協助監督施工的過程以及工程合約的管理,直至優化工程完成為止。此外,顧問亦會就工程後的保養合約安排,向業主提供建議。市建局將全方位在不同階段支援業主,監察升降機優化工程的進度和質素。

免費顧問團隊由註冊機電工程師、註冊升降機工程師、屋宇測量師及工料測量師等四位專業人士組成,各自負責其專門範疇,例如機電工程師和升降機工程師,將負責協助業主評估升降機的安全裝置配置情況及整體狀態,評估優化工程的規模和建議所需要的工程項目;屋宇測量師及工料測量師則會參照市場上同類升降機工程的合約價格資料,為業主提供初步成本估算。測量師亦會協助業主制定招標文件,並在回標後進行標書評估。由於免費顧問服務屬於新的支援措施,市建局會密切監察顧問服務的實施情況,持續優化服務。

隨著升降機資助計劃經已起步,連同樓宇更新大行動2.0及消防安全改善工程資助計劃,市建局將要同步處理三個樓宇復修資助計劃下大量的申請,並自資承擔執行計劃的人手及行政成本,為多達4,000幢舊樓業主提供籌組維修工程的支援。這正正反映市建局支援業主在樓宇復修、提升樓宇設施安全的力度。我期望透過這些資助及技術支援,加強業主承擔對樓宇維修保養的積極性,改變過去較為被動的文化。市建局近年積極推動樓宇進行預防性維修,期望向業主灌輸防患於未然的意識,在樓宇結構和設施老化前,制定周期性的保養計劃。我相信,這「固本培元」的樓宇復修新策略,是推展具成效市區更新的關鍵。