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摯誠.志成(網誌)

體察租戶生活需要 滿足住屋需求和改善生活環境兼備

本月初,市建局在土瓜灣六個重建項目的收回土地申請,獲得政府批准和刊憲生效。這六個項目自2017年進行收購以來,收購工作進展順利,現已成功收購超過九成業權,加上收地後項目內其他單位的業權已復歸政府所有,市建局已陸續為當中居住的受影響租戶作出適切的遷置安排,協助他們早日改善居住環境。

住屋需要和改善生活並重
舊區更新,不只從宏觀規劃角度改善舊區的已建設環境,及重建殘破失修的樓宇成符合現代標準的房屋;我們亦要關顧受重建影響租戶的實際生活需要,為他們提供調遷安置的方案,在滿足租戶的住屋需要之餘,亦著重租戶調遷後的生活環境能得以改善。為著土瓜灣區及日後的重建項目作準備,市建局早前在其安置大廈進行樓宇維修工程,並將當中的一、二人單位翻新及優化設施,就是本著「以人為先」的信念,全面檢視其用於合資格租戶調遷的安置大廈的裡裡外外,讓租戶可入住比舊居環境大為改善、大廈設施合乎現代標準的單位,改善生活。

在現行給予租戶的補償和安置機制下,受影響的合資格租戶可選擇特惠現金津貼,或接受安置安排。選擇接受安置的租戶,如符合入住公屋資格,可獲編配公屋;若因各種原因暫時未符合入住公屋資格而未能獲得公屋安置,租戶只要符合市建局的資格準則,亦可以暫時入住市建局的安置大廈單位,讓租戶不會因為單位被收購而失去居所,而租戶可居住至獲編配公屋或找到長期居所後,才需要騰出單位讓其他需要安置的租戶入住。

市建局轄下的四幢安置大廈,於1980至1990年代落成,分佈於旺角、荔枝角、大角咀和西營盤,合共提供約500個單位作安置用途。雖然安置單位只是一項臨時住屋安排,考慮到租戶的需要,在可行情況下,我們會盡量優化安置單位的設施配套,令租戶住得更舒適。這包括我們因應租戶對單位設有獨立厠所的需要,逐步將屬於約30年前的配置、以採用共用洗手間設計的一、二人單位翻新,讓每個單位均有獨立的洗手間;優化可供三至四戶共用的廚房設施,並為每一戶配置讓他們可以獨立使用的廚櫃;同時,因應重建項目內大多租戶都是一、二人的家庭,我們亦將安置大廈內部份大單位改裝成多個細單位,配合實際需要之餘亦善用資源。四幢安置大廈涉及改裝及翻新的單位,在完成工程後合共可提供約160個備有獨立洗手間的一、二人單位。

由於這些工程涉及改動單位間隔和重鋪水管,工程範圍較大,為減低工程期間對安置大廈內現有的住戶造成滋擾和不便,改建工程需要用兩年時間分期進行。豉油街安置大廈的改裝及樓宇復修工程在8月開始陸續完成,我們早前更安排服務土瓜灣重建項目內居民的社工隊,參觀翻新後的單位。社工隊的同事均認同翻新後的單位符合居民的生活需要及能改善居住環境,他們將會向重建項目的租戶講解安置大廈單位的調遷安排,協助租戶調遷,改善生活。

URA photo1安置單位已完成翻新工程,每個一人和二人單位都各自有獨立洗手間,而共用的廚房配套設施亦進一步優化。

單位更宜居 租戶不再怕失修漏水
市建局正陸續安排土瓜灣項目的受影響合資格租戶遷進經翻新的安置單位。上周中秋節前,我們的同事探望其中一個已入住的家庭,了解他們在新居的生活情況。李女士和兒子二人,原本居住在土瓜灣鴻福街/銀漢街重建項目內一幢唐樓5樓的劏房內,李女士向我們表示,「舊居老化失修,不時有大塊石屎從室內天花跌下,加上單位位處頂層,每逢雨季來臨,就要出動大大小小約十個膠盤膠桶來盛水,上班也會牽掛家中情況,到中午就趕回家倒水,心理壓力很大。」

李女士一家上月初遷入剛翻新後安置單位,對新居十分滿意。她說,「自己心臟不好,以前在舊樓行幾段樓梯已很累,若然要買餸和拿重物更是吃力;現在大廈有電梯,又有管理人員看守,住得舒適和安心。」談及新居,她特別欣賞單位有開揚窗戶,空氣流通,「舊居客廳沒有窗戶,兒子在日間做功課也得長時間開燈。現在光線充足,再無滴水困擾,人也住得較健康。」她亦指單位的洗手間和廚房設施十分整潔,相比起舊居的劏房環境和衛生,更是一大改善。她慶幸可以一家人在這新居慶祝中秋,並讓將會參加今屆中學文憑考試的兒子,有較佳的環境溫習。

URA photo2李女士的舊居單位老化,天花出現石屎剝落及漏水;廚房狹窄和設施殘舊。

URA photo3李女士(右圖)對新入住的安置單位十分滿意,有開場窗戶及寬敞的廚房空間。

為進一步善用房屋資源,市建局亦計劃稍後增撥57個安置單位予香港社會服務聯會,作為過渡性房屋用途。這些新撥出的單位,包括42個上述經翻新的一人和二人單位,以及15個分別在豉油街項目和荔枝角麗珠大廈的家庭單位。若計及早前已落實給予社聯的67個安置單位,連同這批增撥的單位,合共將有超過120個安置單位改用作過渡性房屋,相信可協助社會上其他有短期住屋需要的人士,盡早遷離惡劣的居住環境,改善生活。

結合改造重設 提倡預防性維修從安置大廈做起
除了改善安置大廈單位的室內居住環境及衛生標準,正如一般私人樓宇,還需要結合樓宇復修和改造重設,落實預防性維修和保養,才能從內到外維持樓宇良好的狀態,為居民持續提供優質的居住環境。然而,受限於當年建築技術,樓宇內的電力、水泵和消防等屋宇設施,未必有完善的監測系統;即使有配備監測系統(例如水泵房的水壓計及滲漏警報)的設施,亦可能分佈在不同樓層的機房內,難以全面有效地定時巡察,若然設施發生故障而未能及時發現,便會令問題惡化,導致設施嚴重損耗和失修。

為了提倡預防性維修的意識和概念,市建局在四個安置大廈項目,籌劃全面的「改造重設」工程並試行引入「預防性維修」的概念和執行方法,以便在其他項目推行及作為私人樓宇的實證參考。「改造重設」工程旨在為樓宇復修結構和翻新原有設施之外,增置符合現代住屋和樓宇維修保養標準的新設備,以便實施預防性維修計劃。由於樓宇復修和加裝預防性維修設備的工程可以同步進行,而加裝設備時亦毋須改動樓宇結構或進行大型拆建,可節省不少工程成本。

舉例說,我們為豉油街安置大廈翻新大廈公用部分時,一併為分散在不同樓層的水泵、水缸和電力裝置,加裝監測設施運作的裝置及鋪設傳送線路,將監測設施狀態的訊號連結到地面控制室的中央屋宇裝備監測系統,協助管理人員同步監測水泵、水缸和電力裝置的運作狀況,一旦遇到突發性故障,便可以盡早處理。

應用智能科技 推動樓宇維修保養
我們亦善用資訊科技,將各項新更換設施的維修保養資料數碼化和重新整合,編制為一套數碼樓宇保養手冊。手冊涵蓋各項公用設施的製造商資料、技術規格和保養周期,方便物業管理人員隨時利用平板電腦參考。此外,我們亦製作了簡易的樓宇管理程式,供管理人員為不同設施自動編排適當的定期維修保養計劃,並為各項設施的保養工作預早發出提示,程式亦可詳細備存各項設施的維修紀錄,並就其故障原因、維修頻率等數據進行分析,以便管理人員因應設施的狀況調整未來的保養計劃,確保設施長期處於良好狀態。

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中央屋宇裝備監測系統(左圖)可協助管理人員同步監測水泵、水缸和電力裝置的狀況;管理人員亦可應用簡便的樓宇管理程式(右圖),編排適當的定期維修保養計劃。

除了豉油街安置大廈項目外,麗珠大廈和必發臺安置大廈的復修和改造重設工程亦即將完成。這三個項目為實踐在「中年」樓宇引入「預防性維修」概念踏出第一步。至於正在籌劃改造重設工程的西營盤安置大廈項目,將加強應用創新科技,降低這些預防性維修措施的工程成本,並且更便利業主和管理人員處理日後的日常保養工作,從而鼓勵更多私人樓宇業主參考和採用,建立主動保養維修樓宇設備的思維。

西營盤項目在進行改造重設時,將會試行裝設覆蓋全幢樓宇的無線網絡,並優化大廈公用設施運作監測器的訊號傳送模式,讓設施的使用狀態資訊以無線方式傳遞至監察裝置。無綫網絡科技可省卻鑿穿樓宇結構以鋪設實體線路,進一步降低工程成本,亦減低對居民的不便;在日常操作上,物業管理人員在巡察中能夠隨時隨地了解各項設施的狀態。而智能監測系統在個別裝備出現故障時能自動識別故障情況及通報相關的保養承建商,以便即時跟進,大大減低因失修而出現嚴重故障的機會。

推動樓宇進行預防性維修,是減慢樓宇失修老化的關鍵。市建局抱著「坐言起行」的精神,除了啟動策略研究,為樓宇復修制定更具前瞻性的方向和策略,同時亦將一些已發展得較為成熟的技術和新概念,先行應用到現時項目之上,盡早測試、總結經驗及優化,並向業界和業主推廣。我期望透過結合「樓宇復修」和「改造重設」,不但提升樓宇安全水平,亦能通過優化設施配置,協助樓宇主動做好預防性維修,延長樓宇的使用期,繼續為有需要的居民提供安居之所,生活環境和質素能持續得以提升。