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摯誠.志成(網誌)

為樓宇做好保養維修 改善衛生 長遠抗疫

在香港這個高密度的城市,當社區爆發疫情時,病毒通過樓宇的公用地方以及喉管傳播的風險便會相應提高,正如早前有同座大廈的住戶先後確診新冠肺炎,便讓人關注有關大廈的環境、建築或喉管設施是否妥善,以致病毒有可能於同座大廈傳播。由此令我想到,為樓宇的設施做好保養維修,對改善社區衛生、保障市民健康亦至為重要。

在這段疫情發展期間,市建局在推動樓宇復修的工作並沒有鬆懈。在今年第一季,市建局便協助約40宗個案的樓宇工程招標,以聘請顧問或工程承辦商,涉及約4,000個單位。這些個案全部均已收到屋宇署和消防處發出強制驗樓令、維修令或消防安全指示等命令,當中包括涉及維修及更換失修破損的渠道喉管等工作,而去年3月市建局成立的一站式資訊網頁《樓宇復修平台》(www.brplatform.org.hk),正好配合樓宇復修的不同資助計劃,為個案業主提供全面而專業到位的資訊和技術支援,協助籌組工程。

此外,因應疫情發展,市建局亦重新檢視轄下安置大廈項目的樓宇狀況及公用設施的維修保養,以探索有關大廈設施能否與時並進,例如改善大廈天台的污水排氣管的設計,避免污濁空氣吹向單位,以至探討將污水管所排出的空氣消毒淨化的可能性,期望減低病毒在高層單位傳播的風險,進一步提升樓宇的安全和衛生水平。

凡此種種均顯示,市建局對推動業主進行樓宇復修的重視。我曾在網誌中表明,推動市區更新工作,成也復修、敗也復修。因此,市建局透過各項資助計劃和推出《樓宇復修平台》(復修平台),一直發揮「同行者」的角色,以鼓勵及協助業主籌組樓宇復修工程,提供財政和技術支援;除此之外,我們亦以「先行者」的經驗及具前瞻性的策略,為工程業界及業主,探索樓宇復修的新技術和模式,推動樓宇復修工作,讓它發揮最佳的成效,促進市區更新。

《實務指南》化繁為簡 助業主認識樓宇復修流程
「復修平台」,按著樓宇復修工程的不同進程和業主所需,分階段更新平台的內容和給予業主的支援服務。去年推出的第一階段內容,包括一套《樓宇復修實務指南》(《指南》),將整個復修流程化繁為簡,整理涵蓋業主議決參與維修、招聘工程顧問、制定標書、招聘工程承建商、監督工程及驗收工程等,編成「樓宇復修六步曲」,為正在準備籌組工程的業主,提供一套簡便易明的指引。

以「樓宇更新大行動2.0」(「2.0行動」)和「消防安全改善工程資助計劃」(「消防資助計劃」)為例,兩項計劃首階段約1,200宗獲批准申請的個案業主,除了700個個案在參加計劃時已展開了工程外,其餘500個案業主可於「復修平台」網站下載一套《指南》內容,按照當中的「樓宇復修六步曲」指引,按部就班地了解工程的進程和要點。

強化招標文件規範 減圍標風險
這500個案的樓宇早前已取得業主的共識進行復修工程,並準備進入「樓宇復修六步曲」的第二及第三步曲-籌備招聘工程顧問及制定標書。鑒於市場就工程招標的文件五花八門,對工程規格要求及條款並沒有相關的準則,往往令業主及法團無所適從。要真正協助業主,市建局便蒐集及分析現時業界常用的各類工程合約,加以完善並制作成參考文件,令招標文件及工程合約內容不論在規格要求、工序、權責以至填寫的格式等,能更清晰透明、更有規範和標準化。我相信,這方面的工作才是真正能協助法團和業主,加強他們處理草擬招標和合約文件的能力,有效減低圍標的風險。

過去一年,「復修平台」已上載約10種涵蓋大部份樓宇公用地方和單位內部,常見工程所需、用於招聘不同服務提供者的參考文件,而每份參考文件已詳細擬備招標聘用服務供應商所需要的條款,包括服務協議內容,收費表、工期時間表等詳情。換言之,個案主任只需向採用參考文件的法團和業主,清楚解釋文件的內容,然後由法團和業主補充工程的基本資料,包括擬進行之復修項目、樓宇名稱、地址、通訊方法和與招標時間表等,即可以完成有關文件的擬備工作。

據我們的初步觀察,大約100宗已經招標聘用工程顧問的個案法團,在通過議決籌組工程後,由於採用了「復修平台」的參考文件,一般只需約2至3個月時間,便擬備好聘用工程顧問的標書,相對過去籌組工程的法團,由零開始草擬招標文件,往往需歷時半年甚至更長時間才能完成草擬,這項服務能大大節省當中所需的資源和時間,增加招標工作的效率;更重要的是,招標文件標準化後,既能減低因條文含糊不清而引致誤解,影響工程;在收回標書後,亦為業主在評核不同標書時提供基礎和準則,令過程更有規範。

提供充足復修市場資訊 增加透明度
為協助進入第四步曲的大廈業主,「復修平台」將於今年第二季推出下一階段內容,包括建立一個「工程費用資訊中心」(《資訊中心》),以整合約30種常見復修工程項目的清單與價格範圍,加強市場上復修工程價格的透明度,以便業主日後為其樓宇的復修工程進行回標分析時,可根據《資訊中心》列出的相關單項的參考價格範圍,評估承建商入標價格的水平。

而當業主達到第四步曲的第二階段,便需要逐一分析各回標工程承建商的公司背景、經驗、能力及對有關樓宇工程的了解等;而管理水平是眾多評標因素的其中之一。為了便利業主進行相關工作,「復修平台」亦將會設立「服務提供者資料庫」(《資料庫》),通過制訂合適的評估準則及稽核計劃,為業主提供一套具備一定管理水平的服務供應商名單,讓業主在分析和揀選工程承建商時作參考。市建局推出《資料庫》前,將就有關《資料庫》的設定、執行細節和運作,諮詢工程承建商及專業團體的意見;我們並於稍後推出試驗計劃,與業界測試這項評審機制的實際運作,然後再作優化,預計《資料庫》最快在明年年初推出市場。

我在去年一篇介紹成立「復修平台」的網誌中,和周主席與市建局樓宇復修大使「維修寶」一起粉墨登場,拍攝短片推廣「復修平台」的首階段內容。至於上述各項有關「復修平台」的下一階段新內容和服務,我將交棒予新樓宇復修大使  「Ben Sir」負責。「Ben Sir」其實是我們的執行董事呂守信,他會以「多功能」的不同身份,繼續引領業主認識「復修平台」的各項內容和服務,協助業主做好樓宇維修和保養。

擔當預防性維修「先行者」 改善大廈環境
我認為,要充份發揮最大的推動力,單純依靠《復修平台》擔當「同行者」的角色並不足夠。為此,市建局早前以四幢安置大廈項目作不同試點研究,尤其著重推動預防性維修,以籌劃更全面的復修策略。以其中三個已於去年年底完成工程、位於旺角和荔枝角的安置大廈項目為例,項目除了全面維修和翻新原有結構及設施之外,更將各項新更換設施的維修保養資料,經數碼化和重新整合,編制成一套數碼樓宇保養手冊。日後物業管理人員將利用平板電腦內的樓宇管理程式,為不同設施編排適當的定期維修保養計劃。

ura photo平板電腦內的樓宇管理程式(左),可顯示不同樓宇設施的使用狀態,並編排適當的定期維修保養計劃(右)。

此外,我們更已加裝監測設施運作的感應器,協助管理人員加強監測各層防火門、大廈水泵、水缸和電力裝置等的運作狀況,一旦發現問題,例如防火門未能關上,感應器便會將故障訊號傳送到中央屋宇裝備監測系統,提醒管理人員盡早檢查,以免因疏忽或延誤處理,而影響防火門阻隔濃煙及熱力的效果,危及居民的生命安全。故此,預防性維修所建議建立的監測系統,能確保大廈設施長期處於良好狀態,達到預防勝於治療的效果。

ura photo2豉油街安置大廈(左)的翻新工程已經完成,除了全面維修和翻新建築結構,亦全面更換大廈喉管(右),提升衛生水平。

ura photo新更換的防火門設有感應器,一旦防火門未能關上,感應器便會將故障訊號傳送到中央屋宇裝備監測系統。

試用創新科技 提升工程質素
至於西營盤安置大廈項目的工程正在動工,我們正探索工程能否進一步應用更多創新科技,並配合物聯網的發展與大數據的應用,讓樓宇保養從實踐預防性維修,逐步邁向「預測性保養」的新模式。

所謂「預測性保養」(Predictive Maintenance),是指通過對設備狀況的持續監測,來評估設施的使用狀態,從而預測設施發生故障或損耗的時間及問題的規模,並早在問題發生前已籌備適當的保養工程。

有別於預防性維修模式,讓各項設施按樓宇保養手冊列明的周期,定期進行檢測;「預測性保養」模式的優勝之處,在於可以持續監測設施的狀態,更迅速地應付突發性的故障。監察系統亦可以將各項設施的監測數據、故障原因、維修頻率等資料數據化並進行分析,從而評估和預測各項組件的耗損速度和預期壽命,協助管理人員因應設施的實際狀況,調整保養工程的時間表和工程規模。

開拓科研 預警天台滲水問題
大廈天面滲水是十分常見的樓宇失修問題,由於天面長期受到太陽照射以及風雨侵蝕,導到表層瓦磚和石屎出現裂縫,當遇上大雨時,雨水連同污垢便從裂縫由上而下地滲入至頂層單位的天花,出現漏水以至鋼筋銹蝕、石屎剥落、甚至衛生污染等嚴重問題,屆時便需要進行大型天面重鋪工程以補救。

有見及此,市建局現正針對天面防水層進行一項研究,安裝一組固定紅外線熱像儀,定期檢測天面層的紅外線反射數據,偵測因天面出現輕微裂縫而導致數據異常的位置,從而分析和預測天面層裂縫的惡化速度,以準確掌握修復工程的時機,盡早修補,避免雨水滲入天面問題持續,導致防水層失去作用,令滲水問題惡化。

ura photo市建局測試在大廈天台安裝紅外線熱像儀(左),檢測天面層的紅外線反射數據。右圖紅圈藍色範圍顯示錄得異常數據,代表有關位置出現裂縫引致滲水。

「預測性保養」是一項嶄新的樓宇保養概念和模式,以科技及數據驅動分析,為日後的保養維修計劃作更準確的預測和更針對性的部署,真正達致防患於未然。我期望市建局在這一方面的研究能獲得實質成果,屆時,我再在這網誌與大家分享。

市建局在樓宇復修的業務上,從鼓勵業主到透過資助和技術支援推動;由「同行者」的角色,以至身體力行充當「先行者」,促進新思維和創新技術;引進預防性維修及進一步提倡「預測性保養」,均顯示市建局在貫徹推動樓宇復修的決心。在社會大眾對抗疫意識提高的同時,我亦冀望業主明白,為樓宇結構及設施及早做好保養維修的重要,這亦是長遠社區「防疫、抗疫」(包括病毒疫情和樓宇老化)工作,不可忽略的一環。