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摯誠.志成(網誌)

委聘獨立檢驗顧問 「首置」單位提高質檢

我在上一篇網誌,分享了市建局的首個港人首置先導項目「煥然懿居」,於上月底落成後已展開將「首置」單位交付業主的程序,並為這些首次置業的年輕業主,提供一連串協助他們順利「收樓」的服務,讓他們盡早享受一個優質的居住環境。

截至剛過去的周五,市建局已將約100封成交通知書,透過掛號信形式發出,寄予單位買家或其所屬的律師行,買家到律師行完成將單位契約由市建局轉讓至其名下的手續後,便可預約簽收單位。

上周末,周主席和我便特意到煥然懿居,與第一位預約「收樓」的「首置」買家見面,了解她收樓的情況;而在數天前,我亦再次到煥然懿居與首個家庭戶業主見面,親身祝賀這對年輕夫婦購入煥然懿居兩房單位,以此為他們二人組織家庭的安樂窩。這些年輕業主均對所購入的單位表示滿意,亦期待入住後可享受更舒適、優質的新生活。

看到這些業主在收樓時的喜悅,令我和市建局的團隊都感到欣慰,我們在建造煥然懿居的心思和努力,都在他們的笑容中得到回報。正如周主席說,煥然懿居首置計劃深受市民歡迎,能有效滿足首次置業市民的需求,希望業主滿意驗收的單位,日後能在市建局這個為首置人士建造的新屋苑,樂活、安居。

Ura photo市建局主席周松崗(左)煥然懿居,迎接首位預約單位交付的買家(右)見面,為她送上祝福。

Ura photo韋志成(中)迎接首個家庭戶吳先生(左二)與吳太(右二)前來收取單位。吳先生的父母亦陪同分享喜悅。

Ura photo吳先生和吳太結婚約兩年來,一直與吳先生的父母同住,並同時物色合適的單位作為婚後新居。他們稱讚煥然懿居「首置」項目位置便利,而所購買的兩房單位質素很高,價錢亦在負擔能力之內,兩人對自己能夠成為首個「首置」計劃的業主感到高興和幸運。

煥然懿居項目的落成和入伙,體現了市建局藉著市區更新改善已建設環境,並為香港市民改善住屋質素的使命。市建局亦依從《市區重建策略》的指引,以「符合現代標準而又設計環保」的理念發展重建項目的新建樓宇。要達致這個標準,我們在制定項目的建築設計和建造工程的執行細節時,會以「實而不華」作考慮,盡量優化項目的功能及環保效益,為住戶提供實用、舒適的住屋環境。

要達致「實而不華」,我認為應從項目的設計與建造、品質監控、日後的保養和維修這三個層面實踐。我會借這篇網誌,以煥然懿居作為例子,分享我們在實踐「實而不華」理念的工作。

「首置」項目設計與規格 等同私人發售住宅
市建局於2015年展開煥然懿居項目的建造工程,項目的建築設計和單位的規格,與我們其他與私人發展商合作發展的私人住宅發售項目相若。在建築水平上,煥然懿居應用私人住宅項目「因地制宜」的發展模式,因應地盤位置和周邊環境,優化樓宇的座向和佈局,透過適當調整每層單位的面積、間隔和窗戶的方向,讓單位景觀更為開揚,並提升天然採光和通風。

除了優化項目的建築設計,單位內部附設的間隔、裝修(包括地磚、廚房和浴室的假天花),以至配備的家電(例如廳房配備的分體式冷氣機、廚房配置煮食爐、微波爐、熱水爐和雪櫃等),各部份的規格皆與市場上的私人發售住宅單位相若,確保單位美觀實用,並能照顧業主入伙後的生活所需。

煥然懿居的設計與單位規格,不但等同私人發售住宅,在設計與選料上,亦以提升實用功能為優化方向。舉例說,項目的一房和兩房單位皆設露台,增加單位的採光和通風,我們亦在設計上多花心思,於露台天花附設安裝電動升降晾衣架,相對於一般座地式的晾衣架,更能盡用露台的面積和高度來晾曬衣物,提升單位的實用性。此外,每個單位內亦配備家居智能顯示屏,提供10多項家居資訊和實用功能,包括監測家居室內空氣質素、能源消耗數據、同層廢物收集資訊,以及預約會所設施等,提升生活質素。 

「煥然懿居」項目亦提倡「共享生活」的概念,為住戶提供共用的設施,包括洗衣廊「懿淨」、儲物室「懿納」及會所內的工作空間等,讓業主可以更靈活善用單位內的空間,提升生活的舒適度。

ura photo電動升降晾衣架及「懿淨」洗衣廊

相反,我們在設計樓宇時,已放棄一些實用性不高的裝修和設施,例如住宅大堂的水晶燈飾、使用率較低的會所設備等,這既可控制項目的建築成本,亦避免了入伙後由業主承擔這些設施的管理和保養支出。

採用可持續建築設計 推廣綠色生活
工程團隊除了注重項目的實用功能,亦採用一系列可持續的建築設計,為居民締造一個綠色的生活環境。舉例說,團隊為單位廳房窗戶的玻璃選料時,便選用一款成本較高、但能有效阻擋太陽熱能輻射的雙層玻璃物料,加強單位隔熱,減低使用空調系統的電力消耗。

至於項目的公用地方,亦安裝了因應用戶使用狀況而自動開關的智能照明系統、太陽能發電裝置、以至循環再用水系統作非飲用用途等,減低物業設施在日常運作上對能源及天然資源的消耗。而在綠化方面,項目的整體綠化覆蓋面積達到地盤總面積的三成。以上種種可持續發展的設施,反映我們希望能在「實而不華」的理念之上,為項目注入「內在美」。

委聘獨立質檢顧問 加強質素審查
市建局的工程團隊在項目的建造階段,採取多項加強項目監工的措施,協助我們對項目的品質進行更全面和透徹的檢查,以確保項目的各個環節都符合質素要求。

煥然懿居項目除了由總承建商負責日常監工並定期向市建局提交工程進度報告之外,我們更委派建築顧問、工程師及工程監督進駐地盤,每天監督工程進行及檢查進度,確保監工的效率和質素。

當項目的建造及裝修工程於去年12月大致完成時,我們便隨即展開驗收工作。相對於市場上其他私人住宅發展項目,一般只會由發展商及其建築顧問,與負責建造工程的承建商雙方進行驗收工程,市建局特別委聘多一家專長於樓宇檢驗的顧問,作為市建局(包括其委聘的建築顧問)和承建商以外的第三方的專業人士,從獨立、不偏不倚的角度,為項目進行全面和徹底的質素審查,進一步加強對項目的品質監控。

質檢工作系統化 提升記錄和管理
獨立檢驗顧問的檢驗範圍廣泛而仔細,涵蓋全部住宅單位、平台及公用地方,合共需要檢驗的細項超過500項。由於檢驗的項目繁多,相對於一般檢驗顧問以書面記錄形式跟進驗樓事項,市建局委託了一家資訊科技公司提供一套智能驗樓系統,將需檢驗的事項分門別類地編入清單,顧問驗樓時便能按清單上的項目作詳細檢視,確保沒有遺漏。若發現有欠妥善的事項,例如空鼓、裂紋、生鏽或損壞等,可即時以系統拍攝、標示位置以作記錄,交予承建商跟進修繕並在有關修繕工作完成後,利用系統逐項點收。這套智能驗樓系統,可確保單位在交付業主前,整個品質檢驗、修繕跟進及點收的流程,能系統化地記錄和妥善存檔,以備日後覆核。

獨立檢驗顧問會為整個項目合共進行最少三次全面徹底的檢查,確保要求承建商跟進的事項,已得到妥善處理。之後,項目才會交予物業管理公司,為每個單位作最後的驗收和清潔,完成後才可以交付予買家。這多重品質監控的程序,再加上市建局為便利業主檢收單位和跟進修繕而推出的智慧程式及服務,旨在希望給予首置的業主一個品質優良的居所和生活環境。

從入伙開始 協助業主保養樓宇
我們致力將質素高而實用的單位交付給業主,但隨著年月,樓宇的結構和設施將會出現不同程度的損耗,若缺乏適當的保養,樓宇的質素便會下降,甚至出現老化和失修。因此,一個優良的住宅項目,不但要「實用」,更重要的,是要定期做好保養和維修,以達致「耐用」。

我在過去的網誌曾提及,為樓宇進行保養和維修,應從年輕樓宇做起,達到防患於未然。就以煥然懿居為例,項目的定期保養工作,由入伙開始已經展開。市建局為這個首置先導計劃項目各項設施的規格以及維修保養資料,特別以數碼技術整合,編制成一套數碼樓宇保養手冊,交予煥然懿居物業管理公司使用。物業管理人員可利用平板電腦內的樓宇管理程式,隨時查閱不同設施的維修記錄,並編排適當的定期維修保養計劃。

物管公司更會善用樓宇的智慧設施,當完成制定公用設施的周年維修保養計劃後,便會將計劃詳情,推送至每個單位內設的智能顯示屏,業主只要按下「通告/保養」功能,便可了解各項設施的保養維修工程的時間表及工程狀態,以及其他樓宇管理資訊,以加深對大廈預防性維修工作的認知。

我們在硬件上給予業主優質的物業,並在軟件上提供資訊和智能管理設施。隨著煥然懿居交付予業主,樓宇日後的質素,便要靠業主共同的努力和承擔才能繼續保持良好。我希望業主能夠支持樓宇的保養和管理的工作,並在日後按公契指引召開的首次業主大會上,支持成立業主委員會,並齊心守護這個安樂窩。

在煥然懿居的平台花園,我們特意栽植了代表祥和的沉香樹。早前,其中一棵綻放精緻的花朵,透出沁雅的花香,並已結出果實,正好象徵著煥然懿居順利竣工、與首置業主邁進新里程,建立新家園,並祝願住戶生活豐盛、開花結果。

ura photo煥然懿居的平台花園,栽植了兩棵沉香樹,其中一棵早前已開花結果。